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住宅セーフティネット法をめぐる問題点とビジネスチャンス

ゴンロク

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住宅セーフティネット法は、高齢者や障害者、低所得者、子育て世代を対象に、賃貸住宅の確保を促すための法律です。
2017年4月19日に改正法が可決しています。この改正セーフティネット法は助成金によってビジネスチャンスが生まれる他、問題点も指摘されているようです。一体どのような法律なのでしょうか。

目次

1 . 改正住宅セーフティネット法とは?

改正住宅セーフティネット法には、様々な事情から住宅の確保が難しい人々に対し、空き家を提供することで住宅の確保を促そうという意図があります。
また、単身の高齢者が安全に暮らせるよう、耐震改修やバリアフリー化も想定しており、改修補助として助成金も活用できます。
改正住宅セーフティネット法がうまく機能すれば、増え続ける空き家が景観や治安悪化の温床となることを防ぐと同時に、文字通り住まいのセーティネットにもなるわけです。
さらに、助成金を利用して不動産投資ビジネスを有利に進めることも可能です。

2 . 助成金で高利回りを実現した成功事例

では、実際に住宅セーフティネット法の補助金(助成金)を賃貸経営に組み込んだ成功事例を紹介します。

●築25年の木造アパートで利回り20%超を実現
ある不動産投資家は、東日本大震災後に全8戸の築25年木造アパートを購入。価格は860万円だったそうです。
購入の決め手は住宅セーフティネット法の補助金が活用できること。
補助金を受けるためには次のような条件が必要になります。
・「住宅確保要配慮者」(高齢者や障害者、低所得者、子育て世代、被災者など)に貸し出す物件として登録すること
・新築ではなく、フルリノベーションを行うこと
・居室面積が25平米以上であること
・都道府県ごとに定める家賃上限を超えないこと
・改修後は賃貸物件として10年間管理すること

この不動産投資家は居室面積の条件を目指すため、まず増築を行ったそうです。 その後フルリノベーションを実施。
物件購入価格860万円、リノベーション費用が2100万円で、総投資額は2960万円。
そのうち600万円分を助成金で賄い、総投資額は2360万円となりました。
年間の家賃収入が480万円(1戸あたり5万円/月)です。

助成金を利用することで表面利回りも16.2%から20.3%へと大きく上昇しています。
成功のポイントは、条件を満たしやすい中古の木造物件を狙ったこと。
フルリノベーション前提の物件となるため、改修が容易で費用も安く済む木造物件がターゲットなのだそうです。

ちなみに、この事例では利用していませんが、改修費用を住宅金融支援機構からの融資で賄うことも可能です。
自己資金が不足する場合は、助成金と融資の同時利用も検討したいところですね。

※参考:
http://www.rakumachi.jp/news/column/206062
http://www.mhlw.go.jp/file/05-Shingikai-12601000-Seisakutoukatsukan-Sanjikanshitsu_Shakaihoshoutantou/0000169131.pdf

3 . 家主がどこまで歩み寄るのかという問題も

助成金が賃貸経営の一助となる一方で、事実上の「準公営住宅」として、どこまで住宅確保要配慮者に歩み寄れるかというオーナー側の問題もあります。
専用住宅として登録した場合、入居者の層が変わり、騒音問題や孤独死、家賃の未払いなど、独特の問題が増える可能性があるからです。
通常、賃貸物件のオーナーは、こういったリスクを遠ざけるために入居審査や家賃の値付けなどを行います。
いくらバリアフリー化や耐震化に対して助成金が支給されても、賃貸物件を運営する上でのリスクがそのままでは、普及は進まないでしょう。
支援法人による家賃債務保証の実施や、見守りサービスの相談なども同法の内容に含まれてはいるものの、どこまで実効性があるのかは未知数です。
オーナー側にとっては、目の前の助成金だけに飛びつかず、中長期的な計画が求められそうです。

4 . 数少ない「使える補助金」となるか?

今回成立した改正住宅セーフティネット法は、空き家を住まいのセーフティネットに有効活用するという趣旨自体は優れていると思います。
入居者のマッチングや入居後のリスクに対するサポートさえ強化されれば、数少ない「使える補助金」として不動産投資家から支持されるでしょう。
しかし、制度が立ち上がったばかりで先行きが不透明なことも事実です。
制度の趣旨自体は現代社会の問題を正面からとらえたものですので、今後の運用に注目していきたいところですね。

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