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不良債権の格安リゾートマンションを活かす方法はあるのか

長嶋 シゲル

長嶋 シゲル

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少し前に、バブル景気の頃にリゾート地や別荘地に作られたマンションが非常に安い値段で売りに出されている、というニュースが世間を騒がせました。価格だけ見ると一戸一万円など普通に考えてありえないような価格でリゾートマンションが売りに出され、一見非常にお得なようにも思えるようになっていたのです。
しかし人が住まなくなった街で管理費だけ掛かるために売り出されたというのが、実情であり、なかなか住むにも別荘にするにも難しい物件ばかりでした。
そこで、もしこれらの物件を購入して活用する場合、どんな手法があるのかをここでは考えてみました。

目次

1 . なぜ格安で売りに出されたのか

まず何故格安で売りに出されているのかを、きちんと理解しておかないと格安の物件だからといって安易に飛びついて、最終的には損益を発生させかねません。
これらのリゾートマンション、別荘が捨て値同然の価格で売り出された理由としては、

・ 住む人、利用する人が減って管理が行き届かない
固定資産税だけかかる
管理費修繕費が不足している

という点があります。バブルが崩壊し、リゾート地の需要がなくなった後のリゾートマンションは満足に利用者がおらず、管理費が支払われない、修繕費が積み立てられていないという状況に陥っています。しかし、不動産を所有していれば固定資産税は当然かかりますし、温泉施設を利用するための管理費も固定費として必要になります。

まだ自分で利用すればいいのですが、高齢になり、別荘を利用しなくなった人には、固定出費のみ発生させる負債になっているのです。そのため捨て値同然でも処分したいという人が増えています。

2 . 民泊施設として利用する

まず考えられる活用法に、民泊があります。温泉施設が併設されているのであれば、民泊用の宿泊所としてマンションを活用することは十分に可能でしょう。

現在全国各地の温泉地は海外からの観光客がどんどん増加しており、大変需要があり、宿泊施設も不足しています。全国各地で展開できる民泊新法に則った民泊施設は「年間の営業日数が180日まで」という制限がありますが、温泉施設は元々冬季に賑わうなど季節によって大きく需要が変化します。

季節需要があるものなので、毎月営業するのではなく冬季などに絞ってしまえば、民泊の運営費も削減できます。ランニングコストを下げて、利益を確保できるでしょう。

3 . スタジオとして活用してもらう

今若い女性の間で、アニメやゲームのキャラクターに扮して写真を撮影する、いわゆるコスプレ撮影が大きなブームになっています。街の写真館やアニメのイベントで撮影だけすることでは満足できなくなった彼女たちは、ロケーションの良い背景を求めて、全国各地の観光施設などでの撮影に乗り出しています。

そういった需要を取り込むために、風光明媚なロケーションの場所に、リゾートマンションを購入し、撮影時の宿泊用、そしてマンション自体を撮影スタジオとして貸し出すという需要があります。実際に地方の旅館がコスプレイヤーにターゲットを絞ったプランを撮影し、和風の写真を撮影するのに適した場所として貸出成功を収めている実例があります。年間を通しての需要が見込めるというメリットも考えられます。

4 . 二戸買って特定の季節の間だけ貸し出す

もし自分が時間に余裕のある専業不動産投資家であれば、自分が別荘として夏や冬の間だけ住みながら、管理人も同時に行って収益を発生させるという手段もあります。

たとえば格安マンションであるということを逆手に取って、2戸のマンションを買います。自分は一つに住み、もう一箇所は賃貸物件として利用します。過疎化の進んだリゾート地では、管理人を探すのも一苦労ですが、自分で行うのであれば問題ありませんし、人件費もかかりません。

自分も避暑を楽しみランニングコストを下げながら、別荘やリゾート用にもう一戸を貸し出していきます。年間4ヶ月間ぐらいの運用でもリゾート地ならば1泊1.5~2万円などの価格は付けられるので、年間100万円ほど利益を生むことも難しくありません。年間の維持費が50万程度で住むのであれば、避暑の傍ら、温泉を楽しむ傍らで生み出せる収益として十分な金額でしょう。

もちろん管理人が見つかれば年間を通して収益を生み出すこともできます。

5 . まとめ

もちろんこれらの手法で利益を生み出すには、ある程度自分で管理をしなければいけませんし、買う場所や物件について慎重に検討する必要もあります。

見込みがあるのはある程度の交通手段やインフラが確保されており、近年外国人観光客が増えている場所が適当でしょう。また固定資産税がたいへんかさむ別荘は避けた方が無難ですし、広すぎる家は掃除の手間も大変かかります。

コンパクトに管理できるマンションを購入し、うまく貸し出すことで収益をきっと発生させられるでしょう。

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