HOME 不動産投資 万人にうける投資手法は存在しない【現役サラリーマン大家が語る!Vol.39】

万人にうける投資手法は存在しない【現役サラリーマン大家が語る!Vol.39】

中林準

中林準

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最近は不動産投資に関する社会認知度が更に高まり、日々不動産投資に関するセミナーや勉強会が全国各地で開催されている状況です。

そのセミナーや勉強会によって、本当に有益な情報をもらえるようなものもあれば、ただ単に業者の客集めといった内容のものも存在します。

その中でA社は地方RCマンションへの投資をすすめる、B社は都内木造アパートへの投資をすすめるといったように、会によって推奨されている投資手法は様々です。

情報が多くなった半面、情報過多となっている部分もあり、初心者の方にとっては何が正しい投資手法なのかが判断しずらい状況となっています。本日は、その不動産投資における投資手法についてお話したいと思います。

目次

1 . 人によって異なる個人属性

まず、1番最初に理解いただきたいのは、今日のタイトルにもある通り万人にとってベストな投資手法は存在しないということです。

それはなぜかというと、まずは、人それぞれ個人属性が異なるためです。

例えば、ある人が将来の人口減少が心配だし、利回りが多少低くなっても良いから、少しでも賃貸需要の高い立地で、かつ、入居者付けの比較的容易な新築RCマンションに投資をしたいと考えていたとします。

都内で新築RCマンション投資をしたいと考えた場合、それなりのサイズのものだと2億円以上の投資が必要です。しかし、この2億円の借入を出来る人はサラリーマン収入が一定以上ある方に絞られます。

金融機関によって借入限度額は異なり、融資が緩めの銀行だと年収の20倍までといけるのですが、その場合だとサラリーマン年収が1,000万円以上ないと厳しいということになります。

そうなると、この投資手法は年収1,000万円以下の方にとっては難しいということになります。

年収がそこまで高くない方であったり、高齢の方はそれなりの条件で融資を引くのが難しいので、現金購入できる金額の物件を購入して、その物件を自分の時間を費やして修繕し、貸し出すという手法をとられている方もいます。または、大きな金額の融資は厳しいので、ワンルームから始める方法もあります。

一般的に、投資金額が大きければ大きいほど、収益の絶対額は大きくなります。その反面、借入金額が大きければ大きいほど、何かあった時の自己破産リスクは高くなります。

個人によって許容できるリスクは異なりますし、年収、年齢、資産背景等の個人属性は異なります。この部分を考慮せず、年収1,000万円を超えるような方が、ワンルームから始めるのは非効率になるかもしれませんし、年収がそこまで高くない方が、年収1,000万円以上の方ができるような投資手法をしようと思ってもそもそも借入がそこまで出来ないので、その投資手法を駆使できないといったようなことがあるのです。

2 . 人によって異なる目標キャッシュフローと達成時期

そして、仮に同じような個人属性であっても、目標によって適している投資手法は異なります。

例えば、年収1,000万円のAさんが10年後に月々20万円の安定した手残りキャッシュフローが欲しいと考えていた場合、利回りというよりも、賃貸需要のある立地での買い増しをしていくというのが大きな流れになるかと思います。

また安定したというのがAさんのポイントになってくるので、無理して土地勘のない立地の物件を購入するよりも、土地勘がある、もしくは都内といった賃貸需要が高いという確度が高い立地で、物件もしっかり吟味して投資して、不動産投資家としての実績を積み重ねることによって、融資金額も伸ばしていくという手法が良いかもしれません。

しかし、年収1,000万円のBさんは、3年後に月々100万円のキャッシュフローを得たい。それで脱サラしたいと考えていた場合、短期間で大きな金額の融資をひけるスキームの中で進めないと達成できませんし、購入する物件もまずは利回り重視という流れになってきます。短期間で収益を伸ばすことができる分、リスクも高い手法です。

上記のように同じ属性であっても、自分の目標とするキャッシュフローと達成する時期によってベストな資産規模の拡大方法は異なります。

3 . 投資手法を吟味し自分に合ったものを取り入れる

上記のような理由で個人によってベストな投資手法は異なります。

いずれにしても、まず最初に決めるべきことは目標とするキャッシュフローとそれをいつまでに達成したか?ということです。自分の属性を考慮して設定いただければと思います。

それが決まってから、その目標をいかにして最小限のリスクで確実に達成していくのか?ということを考える過程で様々な投資手法を吟味していただくというのがあるべき流れだと個人的には考えています。

知識を吸収するという意味ではセミナーに行ったり、本を読んだりすることは良い事なのですが、この目標を決めて行動するのと、決めないで行動するのとでは、情報の受け取り方も異なってきます。

目標あっての情報収集を続けていけば、その投資手法によって目標が達成できるか出来ないか?という部分に焦点をあてることができ、業者からの勧誘文句に流されることも少なくなります。

この目標、意外としっかり立てていない不動産投資家が多いので、是非試してみて下さい。

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