HOME 不動産投資 初期投資すら回収できずに撤退する民泊参入者【現役サラリーマン大家が語る!Vol.40】

初期投資すら回収できずに撤退する民泊参入者【現役サラリーマン大家が語る!Vol.40】

中林準

中林準

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最近大きな企業が民泊に参入するというニュースを良く聞くのですが、これだけ大きな企業が参入するのは将来の観光需要がある程度見込めるからだと考えています。

しかし、最近は私の周りでは、今から民泊を始めようとする方はあまり聞かなくなりました。それは来年から施行される民泊新法の詳細がまだ公表されていない為、今の段階では勝負できないと考えている方が多いからなのかもしれません。

今回はそんな民泊の現実について実例も交えてお伝えしたいと思います。

目次

1 . 不動産投資と比べると利回りが非常に高い

民泊の魅力はなんといってもその利回りの高さにあります。

不動産投資では、現在不動産価格が高騰していることもあり、表面利回りで10%もあればかなり利回りが高い物件です。しかし、そういった表面利回りが高い物件は何らかのリスクを抱えているケースが多いです。だからこそ利回りが高いのです。

一方、民泊は部屋によってポテンシャルは異なりますが、かなりポテンシャルがある物件の場合は、初期投資を3か月程度で回収できてしまうこともあります。

実際に、私が運営している1部屋について、家賃が15万円の一軒家なのですが、繁忙期だと月に60万円程度の売上があがります。そこから、管理委託手数料や水道光熱費、家賃を差し引くと最終的な手残りは30万円程度になってしまうのですが、かなり高い収益性です。(共同出資でやっているため、1人当たりの金額はもっと少ない金額になります)

しかも、この物件を始めた時に支払った礼金仲介手数料等の契約に伴う諸手数料、家具家電等の設置費用を合わせた初期投資総額は100万円程度です。つまり、3.5か月程度で初期投資が回収できてしまうのです。

表面利回り30万円×12か月÷100万円=360% です。
これは不動産投資ではありえない数字です。

もちろん、需要がない部屋で始めてしまうとここまで利回りが高くはなりませんし、最近は民泊部屋の供給が増えてきている為、稼働率が若干低くなってきていますが、それを考慮しても、やはり利回りは高いです。

2 . 誰でも手軽に始めることが出来る

これだけ利回りが高い民泊ですが、誰でも始めることが出来てしまうというのもメリットです。

民泊でやるべきことと言えば、

1. 部屋を探す
2. 家具家電を設置する
3. 民泊サイトに部屋を登録する
4. 自分で運営管理をやる場合はその後のメール対応や緊急対応
5.管理会社に委託する場合は、管理会社の選定及び契約

上記のようなイメージです。
自分で運営管理をする場合は、労力がかかり、ストレスになる可能性が高いですが、民泊管理代行会社に委託してしまえば、ほぼ自動的に稼働させることも可能です。

民泊を始めるにあたって、その参入者自身に求められるような資格は特にありません。
最初の賃貸借契約締結時の諸費用、家具家電の設置費用等の初期投資額を捻出できる方であれば誰でも簡単に始めることが出来ます。

3 . 実は損失で撤退してしまう人が多い

ここまでは、民泊の良い部分を申し上げましたが、ここからが本日の本題です。
確かに利回りが高く、誰でも簡単に始めることが出来てしまうのですが、最終的には初期投資を回収できずに損失で終了してしまう方が多くいます。

先ほどの利回りの話は、民泊が問題なく継続的に運営できた場合です。

しかし、途中で運営できない状況になり、泣く泣く撤退せざるを得ない仲間を何人か見てきています。

私に民泊を教えてくれた方がいるのですが、彼は約2年半前に民泊を始めました。

彼は、彼の仲間2人合わせて3人の共同出資で借りて最初の物件を始めたのですが、彼は働きものということもあり、泊まってくれたゲストと一緒に飲みに行ったり、遊びに行ったり、また自分で全て清掃をやっていたこともあり、順調に良いレビューと収益を積み上げていきました。

ちょうど初期投資を回収し、ここからは黒字というタイミングで、民泊で部屋を使用していることを内緒にしていた家主の方に民泊運営をしていることがバレて、結局撤退することになりました。

その後、彼はそれに懲りずにまた新しい別の一軒家で民泊を始めました。
それも彼の友人2人と合わせて3人の共同出資でした。

前の部屋で既にノウハウを積んでいた彼は良いレビューと収益を順調に積み上げていき、この部屋での初期投資は回収し、黒字に転換することが出来ました。

そして、そこである程度黒字額を貯めていけばよかったものの、彼はチャレンジ精神旺盛なこともあり、黒字転換した直後に、今度は1人でワンルームでの民泊を始めました。つまり、彼にとっては民泊2部屋を同時運営している状態になったわけです。

しかし、これが失敗でした。
その新しく始めたワンルームでは、1か月も経たずに家主にバレてしまい、収益がほぼ出ない状況で初期投資だけの出費で終わり、かつ、同タイミングで一軒家の方も家主にバレてしまい撤退、結果トータル3部屋の累積収支は赤字となってしまいました。

それ以降、彼は民泊はやらないことにしたと言っていました。
労力をかなりかけたのにもかかわらず、結局は赤字に終わってしまい相当無念な気持ちはあると思います。

このように、家主に許可をとらずに内緒で運営してしまう方が相当数いると思いますが、それがリスクだということは上記の事例から分かっていただけたかと思います。

こういった事例を聞くと、家主が民泊運営を許可している物件は少なく、またあったとしても立地が良くない物件が多いのは事実ですが、許可をとって運営を進めていかなければ今後の民泊運営できないと考えています。

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