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収益物件とは?知って得する優良物件の選び方ポイント

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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何か投資をやってみたいという人は、将来のお金に対して漠然とした不安を抱いているのでしょうか。それとも、自由に使えるお金がもっと欲しいのでしょうか。いずれにしても、いくらかの自己資金を元手にして増やすのですから、安定的な収入が必要です。不動産投資は、継続的な収入を中心に狙いますので、比較的リスクが低い投資法と言えます。言いかえると、継続収入を生む物件を見つけることができたなら、成功にかなり近づくのです。

不動産投資にはさまざまなスタイルがあります。共通するのは「収益物件」を手に入れるのが第1歩だということ。つまり、保有することで収入が発生する物件かどうかを選別できるかどうかが重要です。大事なキーワードである利回りを中心に、優良物件を選ぶためポイントを紹介します。特に入居率や実質利回りなどの考え方は非常に基本的な部分であり、不動産投資をするにあたって常に考慮していかなければならないところです。もっと詳しく知りたいという人は当サイトの記事などを参考にしてください。

目次

1 . 収益物件とは

収益物件とは、お金を産む土地や建物などの資産を指します。

個人の住宅には大きく分けて賃貸と持ち家の2つがあります。賃貸マンションに住む人にとって、賃料は生活に欠かせなない費用の一部です。ところが大家にとって、入居者が支払う家賃は収入となります。賃貸マンションは入居者にとってはかけがえのない生活スペースであると同時に、大家にとっては収益物件なのです。

オフィスビルも同様です。自社ビルはひとつのステータスですが、大多数の事業者は事務所や店舗を借りています。もちろん賃料は所有者にとっての収益となります。百貨店のように売上に対して一定割合でテナント料を徴収するビジネスモデルもありますが、これも広い意味では収益物件のひとつと言えるでしょう。

1-1 . インカムゲイン(運用益)とは

収益には2種類あります。インカムゲイン(運用益)とキャピタルゲイン(売却益)です。

インカムゲインは物件を保有し続けることで継続的に受け取ることのできる収入のことをいいます。預金や債券でいうところの利子、株で言うところの配当です。賃貸マンションの例では、家賃が大家にとってのインカムゲインにあたります。収益物件であるためには、まずインカムゲインが発生することが前提となります。

1-2 . キャピタルゲイン(売却益)とは

キャピタルゲインは文字どおり、収益物件を売却したときに得られる利益のことです。売却額と購入額の差額とも言えます。もし物件の価格が購入当初から下がってしまったら、売却損となります。これはキャピタルロスといいます。債券や株も考え方は同じです。収益には2種類あります。インカムゲイン(運用益)とキャピタルゲイン(売却益)です。

インカムゲインは物件を保有し続けることで継続的に受け取ることのできる収入のことをいいます。預金や債券でいうところの利子、株で言うところの配当です。賃貸マンションの例では、家賃が大家にとってのインカムゲインにあたります。収益物件であるためには、まずインカムゲインが発生することが前提となります。

100円で購入した株が売却時に150円になっていれば50円のキャピタルゲイン。同様に、1億円で買ったマンションが1億2000万円で売れれば、これもキャピタルゲインです。

不動産投資では、インカムゲインを中心に考えるのが一般的です。

1-3 . 収益物件のタイプとは

不動産投資においては、収益物件を主に3種類に分けて考えます。

・住宅系
賃貸マンションやアパート、貸戸建など。個人が取り組む不動産投資の多くは住宅系です。間取りや立地によって、ファミリー向けと単身者向けに分かれます。家族単位での入居は長期になることが多く、安定しやすいと言えます。単身者は学生や単身赴任者などが多いので、回転が早いのが特徴です。どちらがいいかは投資スタイルによって異なります。

・事務所系
いわゆるオフィスビル。借り手も商売ですから、景気がよかったり、いいテナントと縁があったりすれば、高い賃料利回りが期待できます。退去が少ないのも特徴です。比較的保証金(敷金)を多くもらえることもメリットとなります。

・テナント系
事務所以外の事業用の物件で、店舗や倉庫などがこれにあたります。収益が立地条件に左右されやすいのが特徴です。駅や市街地に近ければ空き室が出ても埋まりやすいですが、反対に苦労することもあるので比較的上級者向けと言えます。

2 . 優良な収益物件(収益不動産)かどうかを自分で確認する方法

2-1 . 利回りとは

収益物件とは何か。別の言いかたをすれば、「利回りがプラスになる、またはなることが見込める物件」です。

利回りとは、どれだけもうかったか、または、もうかる見込みか、ということを数値で示したものです。支払った金額に対して、一定期間において得たインカムゲインはいくらか。これを比較可能にするため、パーセンテージで表します。不動産投資における利回りにはいくつか考え方があります。

2-2 . 利回りの算出方法

・表面利回りとは
まず知らなければならないのは、多くの物件情報に記載されている「表面利回り」です。単純に賃料を購入価額で割ったもので、物件の割安さをおおざっぱに表したものと言えます。税金や空き室などは考慮していないので、参考程度にとどめておくべきです。

表面利回りを計算する式はいたってシンプルです。

賃料÷物件価格=表面利回り

通常は年間の利回りに100をかけ、パーセント表示します。賃料は実際に入居者が支払っている額を使います。

例えば物件価格が1000万円、総戸数5戸中4戸が賃貸されているアパートの場合。賃料を一戸3万円で計算すると、表面利回りは次のようになります。

(3万円×4戸×12ヶ月÷1000万円)×100=14.4(%)

・実質利回りとは
賃貸経営には、修繕費や管理委託料などさまざまな費用が発生します。購入の際にも税金や登記料など諸々かかります。実質利回りは、それらを考慮した指標です。

(年間賃料-必要経費)÷(物件価格+購入費用)=実質利回り

先ほどの例で、固定資産税が年間10万円、修繕費用が年間30万円、火災保険などの保険料が毎月2万円、管理会社への報酬が賃料の5%とします。購入費用は不動産取得税登録免許税司法書士への報酬、仲介手数料などで合計8%とします。実質利回りは次のとおりです。

【年間賃料】
3万円×4戸×12ヶ月=144万円

【必要経費】
10万円(固定資産税
30万円(修繕費
24万円(保険料)=2万円×12ヶ月
7.2万円(管理料)=3万円×4戸×12ヶ月×5%

10万円+30万円+24万円+7.2万円=71.2万円

【物件価格】
1000万円

【購入費用】
1000万円×8%=80万円

利回り
(144万円-71.2万円)÷(1000万円+80万円)≒6.74%

表面利回りと実質利回りの違いは、企業経営における売上高と営業利益の関係と似ています。前者をグロス利回り、後者をネット利回りということもあります。

・想定利回りとは
想定利回りについても触れておきます。ある一定の条件のもとで計算した利回りのことです。よく使われるのは満室想定利回りです。一般的に新築集合住宅のプランは満室を想定しており、中古の物件情報も「もし空き室がなかったら」という仮定のもとで表示されていることが多いので要注意です。満室想定利回りは次の計算式で表せます。

満室想定賃料÷物件価格=満室想定利回り

先ほどのアパートの例では、次のようになります。

(3万円×5戸×12ヶ月÷1000万円)×100=18(%)

この物件は満室想定表面利回りが18%となかなかの高収益物件です。現況の表面利回りも14%と高いですが、実質利回りは6%台。購入資金を借入でまかなう場合、ここから毎月のローンを返済する必要があります。手元に残るお金(キャッシュフロー)はトントン、下手したらマイナスというところではないでしょうか。さらに税金もかかります。表面利回りの高さだけで飛びつくと怖い目に会うのです。さらに考えなくてはならないのは不動産投資における最大の敵、空き室リスクです。

2-3 . 入居率も考慮する

この例では5戸中4戸に入居者がいますが、もし1戸で退去が発生したら、実質利回りはどうなるでしょうか。固定資産税、火災保険料、修繕費用(内容にもよりますが)は入居契約のあるなしにかかわらず発生します。

【年間賃料】
3万円×3戸×12ヶ月=108万円

【必要経費】
10万円(固定資産税
30万円(修繕費
24万円(保険料)=2万円×12ヶ月
5.4万円(管理料)=3万円×3戸×12ヶ月×5%

10万円+30万円+24万円+5.4万円=69.4万円

【物件価格+購入費用】
4戸入居のときと変わらず1080万円

利回り
(108万円-69.4万円)÷(1080万円)≒3.57%

利回りだけを見ると、REITや個別株の配当利回りと同程度の水準です。決して悪くはないのですが、苦労して物件探しや不動産会社との折衝などをするより、金融商品を買ったほうがいいということになりかねません。キャッシュフローは赤字になるでしょう。

収益物件を手に入れるはずが、赤字を垂れ流す「負動産」をつかんでしまう。これを避けるためには、ある程度の空き室が発生しても持ちこたえられるだけの収入が必要です。机上の利回りだけではなく、入居率にも注目しなくてはなりません。狙っている物件の入居率が付近の入居率に比べて不自然に高いようであれば、何か理由があるのかもしれません。特にその物件にとりたててアピールできるポイントができないのであれば、一時的に上手くいっているだけという可能性があります。現実的な入居率を想定し、さらにそこから2割程度空き室をみて利回りを考えておいたほうが堅実です。こうして慎重にみていくと、理想の収益物件に出会える機会はそう多くないはずです。あせらずにゆっくり探し、いい物件が見つかったら即座に行動しましょう。現況の利回りが高いからと不用意に飛びつくのは禁物です。

3 . 収益物件を選ぶポイント

3-1 . 入居者のニーズを考える

希望の利回りを得るためには、入居率が高く安定しやすい物件を選ぶ必要があります。そのためには、入居者のニーズと合致するところが多ければ多いほど有利です。具体的には、次のような項目に着目します。

・立地(駅は近いか?商業施設は?大学やオフィス街などはあるか。)
・セキュリティ(オートロック、格子窓、モニタ付きインターホンなどの設備)
・賃料(物件に見合った賃料設定をしているか)
・エントランスや内装などの意匠
・日当たりや騒音などの環境


これらが物件の所在する地域や賃料などと見合っていることが大事です。

3-2 . 将来性にも着目してみる

本当に収益を生む物件だったかどうかは、売却したとき、または費用を全額インカムゲインによって回収したときにはじめてわかります。例えば実質利回り10%で5年間運用したあと売却したが、売却価額が購入価額の50%未満だったという場合、結局その投資から収益は生まれなかったということです。不動産投資には出口戦略が必要なのです。物件の将来性にも着目してみましょう。

例えば、やがて道路にすると計画されている土地にも建物があり、売りに出されていることがあります。将来立ち退かなければならなくなるようなところに物件を持つのはよくないと考えるのが普通でしょう。ですが通常、立ち退きの際には新たな土地が割り当てられたり、補償金という形で買い取ってもらったりすることができます。新築物件が買えてしまうほどの価格になることもあるので、将来性という意味では優良物件となる可能性があります。ただ、ケースバイケースなので、いつもおすすめできるわけではありません。道路計画事業が決定し、行政との交渉を終えるまでわからないので、不確実性は高いと言えます。

4 . 新築・中古物件で優良な収益物件を選ぶコツ

4-1 . 入居率が高い物件

・利便性
高い入居率が期待できるのは、何といっても立地に恵まれた物件です。自分が引っ越し先を探す立場になったら、駅や商業施設からの距離が高い優先順位を占めるという人は多いのではないでしょうか。それに部屋の内装や設備は変えられますが、立地は変えることができません。地方の車社会というような地域は別ですが、都心などでは駅徒歩10分以上かかると苦戦が予想されます。5分以内であれば空き室が出ても早めに埋まる可能性が高いでしょう。

・状態がいい
入居希望者が写真を見たり、内見に来たりしたときに、第1印象が与える影響には大きいものがあります。「人は見た目が9割」という本がありましたが、自宅として長く付き合う物件も見てくれは大事です。共用スペースの清掃や設備の点検などが行き届いているかチェックしましょう。管理状態が良好なら、修繕費の負担が少なく済むというメリットもあります。

・設備、仕様
他に入居者や引っ越し先を探している人が気にするのはどこでしょうか。設備も非常に重要です。バス・トイレ別になっているか、脱衣所に洗濯機置場があるか、セキュリティはしっかりしているか。浴室乾燥機や温水洗浄便座、食器洗い機などあるとうれしい機能も人をひきつけます。多くの場合は後づけも可能なため、購入後に改装するという手もあります。その場合の費用も考慮に入れて、計画的に物件を選びましょう。

4-2 . 高利回りが期待可能な物件

不動産投資で成功できるかどうかは、高い利回りの収益物件を手に入れられるかどうかが大きく影響します。投資の目的は人それぞれですが、すべてに共通して言えます。例えば15年でローンを返済し、その後は定年後の年金代わりにしたい買える物件を探しているという人にとって、少なくとも15年間はローンの返済額以上のキャッシュフロー(純現金収入)が必要です。ローン金利を2%とすると、実質利回りは少なくとも8%以上なくてはなりません。10%を超えていれば少し安心できます。満室想定利回りが高ければそれだけ伸びしろがあるということです。入居率が低い理由を突き止めて改善すれば、超高収益物件に変身するかもしれません。立地は改善が難しいのでやはり最重要な要素です。

実質利回りを高くするためには、管理料などのランニングコストや購入価格などの初期費用を安く抑えることも大事です。修繕費はなるべく業者を使わずにDIYで対応したり、購入時に売り主と価格交渉をしたり、地道な努力を積み重ねていくことが成功につながります。

5 . まとめ

不動産投資でお金を増やすということは、継続的な収入であるインカムゲインを安定して得るということです。それは高利回りの収益物件を手に入れるとことと同じです。利回りにはいくつか考え方がありますが、修繕費や購入諸費用などのコストを考慮した実質利回りがもっとも重要です。継続して高い実質利回りを得るためには、入居率を上げることです。そのためには立地や管理状態、設備などに着目して、入居希望者のニーズを掴むことのできる物件であるかどうかを選別します。中でも変えることのできない立地は非常に重要です。他の部分が劣っていて低い入居率となっていても、努力次第で向上する可能性があります。

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