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課税事業者と消費税還付【現役サラリーマン大家が語る!Vol.43】

中林準

中林準

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生活をしていく中で皆さんが絶対に接する消費税ですが、不動産投資だけをしているのであれば、消費税の申告とは無縁となる方がほとんどです。

しかし、新たな不動産を購入する時に消費税の仕組みをうまく活用し、支払った消費税を戻す消費税還付を行い、現金残高を増やし、資産規模拡大のスピードを上げるという手法をとっている方が多くいます。

本日は、そもそも消費税とは?というところから始めて、最終的には消費税還付の手法についても触れたいと思います。

目次

1 . 消費税とは?

消費税とは国内で消費されるモノやサービスに対して課される税金です。

例えば、皆さんが日々購入している食料・飲料などは日本国内で消費されます。
従って、そのモノの価値に対して消費税が課されます。

消費税は間接税と呼ばれています。
間接税は、その支払う方が直接国へ税金を納めるという直接税ではなく、他の方や企業体を通じて税金を納めるという流れの税金です。

従って、消費税は我々消費者が国に直接納めている税金ではなく、それを受け取った企業体や個人が一時的にその消費税を預かり、定期的に国に納められているわけです。

そして、最終的に課税事業者と呼ばれる消費税を納める義務がある企業体や個人事業主は、支払った税金と預かった税金の差額を国へ支払う又は国から還付されるという流れになります。

例えば、A社が税抜100円のモノを仕入れ、そのモノを200円で消費者に売った場合、支払った消費税は8円(100×8%)、預かっている消費税は16円(200×8%)となります。

この場合は、国に納めるべき消費税は8円(預り消費税から支払消費税を差し引いた金額)となります。

では、不動産投資ではどの部分で大きな消費税が発生するのか?

ズバリ建物購入の際に発生します。
通常、不動産を購入する場合、土地と建物の価格の合算金額になりますが、土地に関しては消費されない性質ということで課税はされません。一方、建物に関しては消費税が課されます。

一方、家賃収入は国の政策上課税がされない収入となっており、不動産を購入した年度は、建物購入に含まれる支払消費税だけ大きくなります。

かなり簡潔に申し上げると、この建物に対して支払った消費税を還付してもらうというのが消費税還付です。金額が大きいので、その後の賃貸経営に大きな影響を及ぼします。

2 . 不動産投資における消費税還付の重要性

例えば、建物価格が1億円であれば、消費税は800万円にもなります。
この消費税還付が出来るか出来ないかの重要性が高いことは容易に想像できるかと思います。

上記の場合で言えば、購入時は1億円の価格で購入しましたが、800万円の還付が実現した場合は、実質9,200万円で建物を購入したことになり、その分利回りが上がります。

また現金残高を維持するという意味でも大きな意味を持ちます。
短期間で資産規模を拡大すると決意した場合、いかに現金残高を維持できるかというのは1つのキーポイントになります。

なぜかというと、融資を受ける際に、現金をどの程度保有しているのか?というのは必ず審査の基準になりますし、頭金を何割か入れることを融資承認の条件にしてくる金融機関もあるためです。

最初の物件を購入の際には、それまでに貯金していたお金を頭金として使用することにより融資承認が下りるかもしれませんが、その後自由に動かせる現金がなくなってしまうと、またお金を貯めなければなりません。そこでまた時間がかかってしまいます。

消費税還付が実現すれば、購入後に不足している現金を還付金でまかなうことが可能となり、その分、次の物件購入までの時間も短くなります。そういった意味でも消費税還付は重要です。

3 . 消費税還付の方法

では、具体的にどのようにすれば消費税還付が出来るのか? これが皆さんにとって一番気になる部分かもしれません。

国としても、不動産投資家が消費税の仕組みを利用して、不動産を購入した年度のみ、課税事業者として届け出を提出し、課税事業者となり、消費税還付を行った後にもとの免税事業者に戻るというずる賢いことが行われていることを認識していました。

従って、不動産投資家の消費税還付を規制する法体制の整備をすべく、消費税の税法は変遷していっています。それに伴い、消費税還付を実現する難易度が上がっていっているのは事実ですが、今現在の税法であれば、消費税還付は可能です。実際に、消費税還付をしている投資家は私の周りに多くいます。

現在、消費税還付を行うためには以下2点に留意する必要があります。

1.購入年度は課税売上割合を100%にすべく購入月に決算年度変更を行う

2. 購入後3年間の平均課税売上割合が50%以上となるべく、課税売上をつくる。

1に関しては、購入年度の課税売上割合が消費税還付割合となります。
従って、購入月に金取引等の課税売上を作り、家賃収入を発生させない状態で、決算年度を変更し、購入年度は課税売上割合を100%にします。

従って、購入年度は実質1か月のみとなるケースが多いようです。

2に関しては、家賃収入は非課税となるため、少なくとも家賃収入以上の課税売上を作ることによって、3年間平均の課税売上割合を50%以上にします。金取引を利用した課税売上で、家賃収入3年分の課税売上を創出している方が多いのが実態ですが、民泊等の課税売上が上がる事業を既に営んでいるのであれば、それも利用可能です。

金取引に関しては、取引にかかるコストも発生しますが、それよりも消費税還付のプラスが大きいため、実行に移している人が多くいます。

若干複雑なスキームですので、消費税還付をお考えの方は、まずは消費税還付に強い税理士の方にご相談してから実行に移すことをおすすめします。

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