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不動産投資は黒字でも赤字でも確定申告をした方が良い理由

中村 昌弘

中村 昌弘

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不動産投資をしているときは、黒字でも赤字でも確定申告する必要があります。結論から言うと、赤字でも確定申告した方が良い理由は、節税につながるからです。

今回は、黒字のときの確定申告、そして赤字のときの確定申告の概要を説明して、なぜ不動産投資は節税できると言われているのかを解説していきます。

目次

1 . 黒字で確定申告する

誤解のないように言っておくと、不動産投資は利益を上げるための投資であり、節税を目的としているわけではありません。ただ、不動産投資の性質上、結果的に節税につながりやすくなります。

まずは、黒字で確定申告するときに知っておきたい以下の点を解説します。
・不動産所得が発生する
・経費項目が多い
・減価償却費とは?

1-1 . 不動産所得が発生する

そもそも不動産投資で確定申告が必要な理由は、不動産所得が発生しているので納税する義務があるからです。不動産所得は、「年間賃料収入-年間経費」で計算される所得になります。

要は、月々もらっている賃料から、そのマンションを維持・運営していくための経費を差し引くということです。手元に残った利益は所得と見なされるので、その所得に対して税金がかかるということです。

1-2 . 経費項目が多い

不動産投資をすると、具体的に以下の項目が経費になります。
・ローン利息分
管理費、修繕維持積立金
・リフォーム費用
・税金関係(固定資産税など)
・保険関係(火災保険など)
司法書士報酬(確定申告を依頼するとき)
・減価償却費


まず、不動産投資は経費計上できる項目が多いので、所得を減らすことができます。つまり、所得税を減らすことができるので、不動産投資は節税につながると言われています。

そして、上記項目に「減価償却費」とありますが、この費用は不動産投資ならではの経費であり、金額的に非常に大きな経費となります。この費用を経費として計上できるという点も、不動産投資が節税につながる理由です。

1-3 . 減価償却費とは?

減価償却費とは、物件取得に必要な経費を、何年かに渡り経費として計上できる費用のことです。たとえば、減価償却費として1,500万円を30年に渡り計上できるとします。その場合、年に50万円を経費として計上できるという計算です。

この1,500万円は物件取得費の一部なので、本来は物件を維持・運営するための費用ではありません。しかし、それでも年間50万円を経費として計上できるので、大きな節税効果を生みます。

減価償却費の計算は複雑になるので、覚える必要はありません。計算方法を詳しく知りたい方は国税庁ホームページ※1で確認ください。

※1国税庁 減価償却資産の償却限度額の計算方法
https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5410.htm

2 . 赤字で確定申告するメリット

では、次に赤字で確定申告するメリットを解説します。結論からいうと、不動産所得は総合課税なので、赤字になるとほかの所得から差し引くことが出来る点がメリットです。つまり、不動産所得が赤字になっても節税につながるということです。

2-1 . 総合課税とは?

総合課税とは、会社員なら給与所得、個人事業主なら事業所得と合算して計算する税金のことです。つまり、不動産所得が赤字であれば、ほかの所得を引き下げることができ、節税につながるということです。

所得税は、累進課税※2になり、所得が高いほど税率が上がります。そのため、不動産所得が赤字の場合は、合算して所得を下げることで、所得額だけでなく税率が下がる場合もあります。

また、たとえば株式投資などは総合課税ではなく分離課税といい、ほかの所得と合算できない仕組みです。その点、総合課税の不動産投資は、ほかの投資と比較して節税効果が高い投資と言えます。

※2国税庁 所得税の税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

2-2 . 不動産所得が赤字である具体例

たとえば、会社員の方が不動産投資をしていて、以下のような運用成績だったとします。
・年間家賃収入:120万円
・ローン利息:15万円
・リフォーム費用:25万円
管理費、修繕金:15万円
不動産取得税:35万円
固定資産税:9万円
・税理士報酬:5万円
・減価償却費:50万円
・火災保険:9万円(35年間)



不動産所得の計算

上記の「年間家賃収入」以外全て経費なので、不動産所得は「120万円-163万円=-43万円」になります。仮に、会社員の方で給与所得が540万円の方であれば、マイナス43万円と合算して497万円まで所得は引き下がるということです。

所得が減った分、所得税、そして所得税額によって税額が決まる住民税も安くなるということです。


注意点

もちろん、不動産投資は利益を生み出す投資なので、毎回赤字になるわけではありません。ただし、前項で解説した減価償却費という高額な経費があったり、上記のように物件取得時に一度だけ発生する不動産取得税があったりします。

また、不動産投資は、空室になり家賃収入が途絶える期間がどうしても出てきます。そんなときに、ほかの投資は分離課税が多いので節税効果はありませんが、不動産投資は総合課税なので節税することができます。

3 . 不動産投資は節税できる

このように、不動産投資は黒字の場合は納税義務があるので確定申告が必要です。また、赤字の場合も、確定申告することでほかの所得を下げることができ、結果的に節税につながります。

繰り返しますが、不動産投資の目的が節税することというわけではありません。しかし、不動産投資ならではの「減価償却費」などがあり、さらに「総合課税」という仕組みから不動産投資は節税もできる投資といえます。

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