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不動産投資のリスクと対策方法の解説

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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不動産投資の特徴は長期的に安定した収入が得られることです。株式投資やFXなどは短期間で元金の何倍というような利益をあげられることもありますが、それだけに資金を減らすことも多いものです。不動産は性質が違うものの、やはり投資なのでリスクがつきものです。どのようなリスクがあるのか、そしてその対処方法を紹介します。

目次

1 . 不動産投資の経済的なリスク

まずは不動産投資につきものの融資と税金に関するリスクです。税金は購入時点で必ず発生しますし、ローンを組んで物件を購入する場合は金利と返済のリスクが伴います。

1-1 . 借入・金利上昇リスク

不動産投資の大きな特徴は、融資によって規模を拡大できることです。特に給料が安定した上場企業のサラリーマンや医師など属性が高い人は、年収の数十倍も借り入れられることがあります。住宅ローンの融資限度額が一般的に年収の5~10倍程度ですので、大きな違いです。このような違いがある理由は、返済原資が給料ではなく賃料収入だからです。融資が大きな鍵を握るというのは、株式投資やFXなどの金融商品にはない特徴です。

賃料に占める返済額の割合を返済比率といいます。投資の目的を何とするかにもよりますが、40%、できれば30%以下程度にとどめておきたいところです。仮に満室時の返済比率が80%で、入居者の20%が退居してしまったらローンの返済と収入が同額になります。経費を入れると赤字となり、給料から補填せざるを得なくなります。

赤字の不動産を売却してトントンとなればまだいいですが、その後また別の物件を取得することが難しくなることがあります。理由は、金融機関に転売目的とみなされると、融資がおりにくくなる可能性があるからです。お金を貸す側としては、なるべく長い期間利息を払い続けてくれる客を求めているからです。

賃貸経営の実力も人脈もない初心者のうちは、たとえ赤字になったとして自分の資産や収入から考えて大損害とならない程度の価格の物件からスタートすることをおすすめします。 また、借り入れには必ず金利が発生します。利率が上昇するリスクも考慮しなければなりません。

金利には固定と変動の2種類があります。変動金利固定金利よりも当初の利率が低いですが、マクロ的な経済状況の変化によって上がる可能性があります。もちろん下がる可能性もありますが、返済額の変動はリスクとなります。

例えば5000万円を30年間、当初の利率4%で借りたとき(元利均等返済方式)。そのまま金利が変わらなければ、毎月の返済額は23万8707円となり、総返済額は約8593万円です。借り入れ11年目から7%に上がった場合、返済額は30万5405円、総返済額は1億円を超えます。

借入期間を短くすればするほど金利の上昇リスクは低くなりますが、賃料収入から返済額を引いた手残りが少なくなるのが難点です。賃貸経営全体の状況や将来計画に合わせて借り入れ条件をコントロールできればいいのですが、金融機関次第という相手があるので、難しいところでもあります。

1-2 . 税金リスク

税金に関するルールは頻繁に変わりやすく、それまで使えていた節税方法が今後は使えなくなる、ということがあります。特に相続税対策で不動産投資を考えている人にとっては重要です。

日本の税法は非常に複雑であることも、ある意味ではリスクです。素人考えで行った処理が間違っており、後で追徴課税とともに請求されることもあります。税理士にもそれぞれ得意分野がありますので、不動産税務に関するエキスパートや固定資産税の第一人者など、特定した分野に精通したプロフェッショナルに頼むというのも手です。

不動産に関する税金は多岐に渡ります。簡単に紹介します。

購入のために直接かかる税金には、不動産取得税登録免許税があります。

不動産取得税は都道府県に払うもので、購入から半年~1年くらいの「忘れたころ」に通知書が届きます。特例によって優遇される場合もありますが、基本的な税額は固定資産税評価額×4%です。

登録免許税は名義変更する際に、法務局に払います。税率は基本的に土地が固定資産税評価額の2%、建物が同0.4%です。

また、一般的には印紙税もかかります。物件購入時には売り主と売買契約書、金融機関と金銭消費貸借契約書を交わすためです。例えば物件価格と借り入れ額が5000万円ピッタリだとすると、印紙税額はそれぞれ1万円と2万円の合計3万円です。

物件を保有しているとかかる維持費の1つに、固定資産税があります。毎年1月1日時点の所有者に課される税金で、5月頃に市町村役場から納付書が送られます。自治体によって税率は異なりますが、固定資産税評価額の1.4%が基本です。

実は固定資産税は、ごくまれに間違って計算されていることがあります。不当に高いと思ったら不動産鑑定士や税理士などの専門家のちからを借りて、交渉してみることです。「過大に請求されていて、気付かずに払ってしまう」というリスクが、わずかながらにあるのです。

賃料収入にももちろん税金が発生します。所得税には10種類あり、そのうちの不動産所得になります(大規模な賃貸経営は事業所得となることがあります)。賃料収入から管理費修繕費などの必要経費を差し引いた課税所得に対してかかります。課税所得は最終的に給与所得などと合算します(損益通算)。

事前に把握できるのでリスクといえるかどうかは微妙ですが、融資を使った不動産投資は「デッドクロス」という大きな課題をはらんでいます。現金収支(キャッシュフロー)よりも支払う税金が多くなることをいいます。なぜこのようなことが起こるのかというと、課税所得とキャッシュフローは必ずしも一致しないからです。

建物の購入代金は、取得した年にすべて必要経費にできるわけではなく、長期間にわたって按分して課税所得から差し引きます。いわゆる減価償却です。減価償却期間を超えてからは支払う税金が急激に増えるため、まだローン返済が終わっていないと、税とローンという2つの支払がキャッシュフローを蝕みます。これがデッドクロスです。

物件を売って利益が出たら、譲渡所得税がかかります。税率は保有期間によって変わります。購入してから売却した年の1月1日まで5年以上経過していたら長期譲渡所得として20.315%が、経過していなければ短期譲渡所得として39.630%が課税されます。課税所得は、売却価額から売却と購入に要した費用(購入価額、仲介手数料など)を差し引いて計算します。売却損が出ても、損益通算はできません。

不動産と税金は切っても切れません。購入・運用・売却すべてに税金が発生します。購入前から綿密な計画が必要です。一般的なアドバイスはファイナンシャルプランナーや不動産業者でもできますが、個別具体的な相談は税理士としてください。

2 . 不動産投資の運営上のリスク

不動産投資家が直面するもっとも切実な課題は、空室や滞納などの運営上のリスクです。

2-1 . 空室リスク

賃貸経営では、入居者がいなければ収入は発生しません。空室はもっとも恐れるべきリスクです。不動産投資で失敗する原因の多くは、賃貸ニーズを無視した物件購入にあります。想定していたとおりの入居者が入らずに、家賃収入を得られずローン返済が持ち出しとなってしまうのです。

立地は非常に重要です。いかに設備が整っていたり、デザイン性に優れたマンションだったりしても、その地域に住みたい人がいなければ入居者は集まりません。物件周辺の人口動態や施設に関する入念なチェックが必要です。

少子高齢化と人口減少は日本全国の課題ですが、地域によって特色があります。きれいな人口ピラミッドを描いているところもあれば、高齢者が半数を占める地方もあります。人が減っていく可能性が高い場所では、当然賃貸需要も減っていきます。人口動態については「HOME’S見える賃貸経営」や「e-stat 政府統計の総合窓口」などで調べることができます。

HOME’S見える賃貸経営
http://toushi.homes.co.jp/owner/

e-stat 政府統計の総合窓口
http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/eStatTopPortal.do

賃貸需要を1つの要因に頼っているような物件には注意する必要があります。例えば、物件が高い稼働率を誇っているが、周辺施設が大学1校だけというような場合。そのキャンパスが閉鎖されたときの空室リスクが大きいからです。

ただ、賃貸需要の少ない地域の物件を購入したからといって、必ずしも失敗とはいえません。集客努力によって、満室経営は可能だからです。入居者募集に強い不動産業者に依頼する、チラシを工夫する、最新設備にリフォームする、コンセプトを決める、フリーレントなどでお得感を出す……など、できることはたくさんあります。空室対策のコンサルティングをしている人もいます。逆をいえば、こういった経営努力をしなければ、空室リスクを高めてしまう可能性があります。

空室リスクが低い地域の代表格として、東京が挙げられます。1995年以降ずっと転入超過が続いており、人口は増え続けています。土地代が高いのが難点ですが、ワンルームなどの区分マンションは比較的取り組みやすく、人気がある分野です。特に新築は管理の手間がかかりにくく、入居者もつきやすいので、資金に余裕がある人は有力な選択肢として考えてみるのもいいでしょう。

空室リスクの対策としてもう1つ考えられるのが分散投資です。複数の物件を購入するときに、近い地域や似たような環境のところに集中させるのではなく、あえて違いを出す方法です。例えば東京23区内にアパートを1棟、政令指定都市にマンションを1棟、地方に戸建てを数戸……という具合です。また、同じ金額でもワンルームマンションを8戸買うのと4LDKを2戸買うのでは、リスクの考え方が異なります。全2戸のうち1戸が退居してしまうと賃料収入が半減するため、空室にはシビアに対応する必要があります。

不動産投資のおける主な収入源が賃料である以上、空室リスクは結果に直接影響します。購入後に対策する方法もありますが、購入前の判断がその後の賃貸経営を左右する部分が大きいのです。

2-2 . 家賃滞納のリスク

企業の場合、「勘定合って銭足らず」「黒字倒産」「不良債権」という言葉が示すように、いくら売り上げがよくても最終的な現金収入がなければ、事業は立ち行かなくなります。同じことが不動産投資にもいえます。たとえ、めでたく満室経営ができたとしても、実際に家賃を払ってもらえなければ、1円にもならないからです。家賃滞納リスクも重要な課題といえます。

滞納リスクを避けるため、入居者を迎えるにあたって厳重な審査をする大家もいます。賃貸住宅の募集時にさまざまな入居者条件がつくのはそのためでしょう。保証会社と契約のうえ、さらに連帯保証人をたてさせることは日本のアパート賃貸契約では一般的に行われています。

保証会社によってサービス内容は異なります。滞納のあるなしにかかわらず保証会社を通じて家賃を受け取るものもあれば、滞納が発生したときに保証会社が代わりに支払うものもあります。訴訟費用や原状回復費も保証会社が負担することもあります。

連帯保証人は、大家にとっては心強い存在です。滞納したら入居者がお金を持っているかどうかにかかわらず、すぐに請求することができます。本人と同じくらいの責任を持つのが連帯保証人です。

もう1つの事前対策として、あまりに賃料や初期費用が安い物件だと滞納する入居者を呼び寄せてしまいやすいので、あえて格安物件は避けるという不動産投資家もいます。

ただ、いくら厳しく入居者を選んでも、滞納が発生することはあります。払えないだけならまだしも、最悪の場合、そのまま居座る者もいます。訴訟を起こすという手がありますが、判決が確定したところで支払うお金があるかどうかは別問題です。費用も手間もかかります。

管理会社への委託業務の範囲に滞納管理が入っていれば、入居者への連絡や回収はやってもらえます。滞納した場合にすぐ報告があがってくるように、普段から信頼関係を築いておくことが大事です。

管理方式によっては、サブリースや滞納保証など、家賃滞納リスクを管理会社が負担するものもあります。前者は一定の金額で不動産を業者に貸し付け、業者はそれを転貸するもので、投資家には滞納リスクと空室リスクがありません。その代わりに、管理料は割高となります。後者は滞納分を管理会社が補填するもので、委託管理のオプションでつけられることがあります。

滞納者の中には、どうにもならなくなって夜逃げする者もいます。勝手に残置物を撤去しようとする大家がいるようですが、これは不法行為です。合法的に実力行使をするためには、まず訴訟を起こす必要があります。下手に処分すると、悪質な入居者につけこまれ、逆に損害賠償を請求されるかもしれません。連帯保証人がいれば、まず連絡してみるべきです。ただし、保証人といえど勝手に入居者の家財道具を処分することまではできません。本人が戻ってきて支払えるようになるまで、立て替え払いしてもらうのです。

ところで、滞納リスクが高い入居者を追い出すことのできる契約方式があります。定期借家契約です。通常の賃貸借契約(普通借家契約)は2年ごとに更新するのが一般的ですが、特別な理由がないかぎり、貸主側から拒絶することはできません。定期借家契約なら、お互いに継続を合意しなければ賃貸借は終了となります。契約期間は任意に定められます。賃料は普通借家契約よりも低くなりますが、滞納リスクの対策手段の1つです。

苦労して入居者を獲得しても、入金までは気を抜けないのが不動産投資です。実質的には、立地が空室リスク対策の鍵を握っているように、入居者との契約時点でできるかぎりの対策をしておくことが重要といえます。

2-3 . 収益物件の劣化による収益減のリスク

建物が古くなることによる弊害は、実物資産である不動産ならではのリスクです。経年劣化は賃料の下落や修繕費の増加につながります。

賃貸物件の家賃は、築年数が古くなるとともに下落していきます。キレイで最新の設備が整っているマンションほど賃料が高く、見た目も機能的にも年季が入った賃貸住宅ほど安いのはカンタンに想像できるかと思います。家賃設定時には、築年数を考慮しなければなりません。なるべく家賃の下落をおさえ、お金をかけずに入居率を維持することは、賃貸経営の大きなテーマの1つです。

長期保有のために賃料を維持するだけではなく、売却益を視野に入れた投資においても、建物の劣化は大敵です。メンテナンスの行き届いた、修繕の手間がかかりにくい物件のほうが売りやすいからです。ボロボロの物件を好んで買い集める人もいますが、格安で手に入れることが前提ですので、指し値(値切ること)が入るかもしれません。高く売りたいのなら、日頃から計画的に管理する必要があります。

建物は構造によって劣化の進み方やメンテナンス方法が異なります。税法では減価償却期間(法定耐用年数)がSRS(鉄骨鉄筋コンクリート造)は47年、木造は22年などと定められています。実際には築50年のマンションや築30年の木造一戸建てなどは少なくありません。建物によって寿命には大きく違いがありますが、良好なメンテナンスによって伸ばすことができるのです。

例えばマンションの外壁塗装は、塗料の材質にもよりますが10~20年で塗り替えが必要になり、そのたびに数百万円~数千万単位の費用がかかります。屋上の雨漏り防止も10~20年ごとに百万円超みておきます。他にも配管のとりかえやエレベータの点検など、意外にメンテナンスが必要な部分は多いものです。

内装は退去後にクリーニングをはじめ、壁紙や畳の貼り替えなども発生することがあります。傷んだ設備をいっそのこと最新設備に取り替えるのもいいでしょう。築年数は古くても中身が新しい「リノベーション物件」は築浅と遜色ない賃料が見込めます。手元資金に余裕があったり、リフォームローンを組めそうだったりするのであれば、検討の余地があります。少し話はそれますが、住居を事務所に変更するというように用途まで変えるコンバージョンという活用方法もあります。

特に一戸建ては昔懐かしい古民家を改装して賃貸することもよく行われています。地方創生にもつながるとして、国土交通省や各自治体なども注目しています。しっかりメンテナンスをしていれば、築数十年の物件でも収益性を高めていくことができるのです。

区分所有マンションの場合は、管理組合または委託された管理会社が主体となって修繕を行います。管理会社はマンション開発の企画を行うデベロッパー系や建設会社であるゼネコン系、独立系などがあります。しっかり管理できる会社かどうか調べるのもリスク回避の一貫です。委託を受けるマンション管理組合30につき1人以上必要な「管理業務主任者」の有資格者の人数、任意で登録する「賃貸住宅管理業者」であるかどうかなどがポイントです。また、管理会社の倒産もリスクの1つ。企業の実績や経営の安定性をみて、つぶれにく会社選ぶ必要があります。購入前に修繕計画や積立金は十分にあるかなどを管理組合に尋ねて調べることも重要です。

長期的に賃貸経営を続けていく場合でも、キャピタル・ゲインを狙った投資の場合でも、計画的に修繕を行っていく必要があります。

3 . 災害による不動産のリスク

実物資産であり、金庫にしまっておくこともできない不動産は、常に災害のリスクにさらされていることになります。

3-1 . 地震と火災のリスク

日本は地震大国です。東日本大震災級の地震が起これば、収益物件があとかたもなく消え去ってしまう可能性があります。居住用の建物がなくなり、それでもローンは払い続けなければならない「二重ローン」は深刻な問題となっています。

直接的に保有物件に被害がなくても、災害の影響で企業が倒産したり、より安全な場所に引っ越そうと考える人がいたりすると、退居が増える可能性があります。

このようなリスクは完全に回避することはできませんが、ある程度は予防することができます。

まず建物の構造ですが、大きく分かれるのは耐震基準の新旧です。1981年に施行された改正建築基準法ではより厳しい耐震性能が求められるようになりました。1995年の阪神・淡路大震災では、昭和56年以前に建築された建物の30%近くが大破以上の被害をこうむっているのに対し、昭和57年以降は10%以下に抑えられていました。

耐震基準で建てられた物件でも、工事によって耐震性能を高めることができます。建築年だけで一概に判断することはできません。

立地で特に重要なのは地盤です。東日本大震災では千葉県の浦安をはじめ、多くの地域で液状化現象が起きました。かつて海や池だったところを埋め立てたような場所で、砂が多い地質ではリスクが高くなります。建設会社や専門の調査会社に依頼して調査することができます。

火災は地震の二次被害として発生することがありますが、不注意や電気系統の事故なども原因になります。自身の物件だけで出火するだけでなく、近隣の建物から延焼を受けることもあるので、立地が重要です。木造住宅がひしめきあう「木造密集地域」は地方行政にとっても課題とされています。このようなエリアで懸念されることは火が燃え広がりやすいということもありますが、道が狭いため火災発生時に消防車や救急車が入りにくいというも考えられます。

火災リスクを避ける方法は、木造密集地域を避けること、コンクリート造りや高い外壁など、防火性能の高いマンションを選ぶことなどがあります。防火地域や準防火地域で物件を探すのもいいかもしれません。これらのエリアでは原則的に木造住宅は建てられないことになっているため、延焼のリスクが低くなります。

空室リスクの項で述べた分散投資も、災害リスクを抑えるのに効果的です。大地震による被害を避けるのに1番効果的といえます。

災害を確実に回避することは難しいですが、保険に加入することで経済的なリスクはなくすことができます。地震保険と火災保険は加入しておくべきでしょう。

4 . リスクには必ず対策がある

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、それぞれに的確に対応すれば最低限に抑えることができます。次のような対策が考えられます。

・借入、金利上昇リスクは自己資金を増やす、返済期間を短くする。
・税金リスクは不動産に特化した税理士に相談する。
・空室リスクは購入前に入居率や将来的な需要の可能性などをよくチェックする。
・家賃滞納のリスクは入居者の審査、家賃保証や滞納保証などのサービスを利用する。
・建物劣化のリスクは計画的な修繕・建物管理をする。
・災害リスクは立地を考慮し、保険を活用する。

リスクをゼロにすることは難しいですが、これらの対策をすることで、安定した収益を生みやすくなります。

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