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不動産経営の失敗と成功!失敗しない不動産投資と経営

中村 昌弘

中村 昌弘

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不動産経営には、当然ながらリスクがあります。しかし、そのリスクを知ることによって、リスクを少しでも軽減するための対策を取ることも可能です。また、実際に不動産経営をして、失敗した人・成功した人の事例を聞くことで、より不動産経営のポイントが分かってきます。

そこで今回は、不動産投資のリスクや成功・失敗事例の紹介、さらに不動産経営に向いている人はどのような人か?などを解説していきます。

目次

  1. 1 : 不動産経営は儲かるの?
  2. 1-1 : アパート経営とは?
  3. 1-2 : マンション経営とは?
  4. 2 : 失敗の要因!不動産経営の注意点
  5. 2-1 : 高級新築物件はリスクが高い
  6. 2-2 : ファミリー向け物件はリスクが高い
  7. 2-3 : 入居者が決まらないリスクがある
  8. 2-4 : 家賃が下落するリスクがある
  9. 2-5 : 家賃滞納リスクがある
  10. 3 : 不動投資の失敗事例
  11. 3-1 : 空室を甘く見た失敗事例
  12. 3-2 : 新築マンション投資をした失敗事例
  13. 3-3 : サブリースの失敗事例
  14. 4 : 失敗だけではない、不動産経営のメリット
  15. 4-1 : 不動産は資産になる
  16. 4-2 : 融資によるレバレッジ効果がある
  17. 4-3 : サラリーマンは不動産投資をしやすい
  18. 4-4 : 節税のメリットがある
  19. 4-5 : 安定的な収益源となる
  20. 5 : 不動産経営で成功した事例
  21. 5-1 : サラリーマンの不動産経営での成功
  22. 5-2 : コンパクトマンションを増やしていった成功
  23. 6 : 不動産経営を失敗しないためのポイント
  24. 6-1 : 空室になりにくいエリア選定
  25. 6-2 : 初期投資額を抑えた投資
  26. 6-3 : ターゲットが多い物件を選ぶ
  27. 6-4 : 利回りが良い中古物件を選ぶ
  28. 6-5 : 信頼できる管理会社の選定
  29. 7 : 不動産投資・経営に向いている人
  30. 7-1 : 不動産投資・経営に向いている人
  31. 7-2 : 不動産投資・経営に向いていない人
  32. 8 : 不動産経営のリスクとメリットを理解する

1 . 不動産経営は儲かるの?

まずは、そもそも不動産経営は儲かるのか?という話です。結論からいうと、当然ながら上手に経営をすれば儲かりますが、場合によっては赤字にもあります。

不動産経営の代表的な収入はアパート経営、マンション経営の2つになりますので、その2つの違いを確認しましょう。

1-1 . アパート経営とは?

アパート経営とは、土地にアパートを建築して、その全ての部屋の家賃収入で利益を上げる不動産投資になります。

たとえば、60坪(約198.3㎡)の土地があり、その土地の建ぺい率が60%、容積率が200%だとします。建ぺい率とは、その土地に建物を建てて良い「範囲」のことなので、この場合は36坪(60坪×60%)の範囲に建物を建てられます。

容積率とは、「階層」のことなので、36坪の範囲を100%とすると、1フロア36坪のアパートを2層建築できるということです。1フロア36坪(119㎡)ということは、1K(約25㎡)の部屋を4部屋つくることが可能で、それが2層なので合計8部屋のアパートになります。

仮に、1部屋の家賃が7万円の場合には、そのアパートから得られる家賃収入は月56万円(7万円かける8部屋)ということです。なお、上記の計算は単純計算であり、そのほかに「日影規制」や「天空率」など色々なルールがあります。そのため、上記はあくまで参考程度と認識ください。

1-2 . マンション経営とは?

マンション経営もアパート経営と同じく、1棟のマンションを建築して収益を上げることもありますが、一般的には区分(1部屋)マンションのことを指します。つまり、1棟ではなく、1部屋を賃貸して家賃収入を得るということです。

その場合は、1部屋のマンション経営なら1部屋分、3部屋のマンション経営なら3部屋分の家賃がそのまま収入となります。つまり、アパート経営と違い、マンション経営は1棟ではなく1部屋単位になるということです。

2 . 失敗の要因!不動産経営の注意点

そんな不動産経営をする上では、以下のような注意点があります。
・高級新築物件はリスクが高い
・ファミリー向け物件はリスクが高い
・入居者が決まらないリスクがある
・家賃が下落するリスクがある
・家賃滞納リスクがある

つまり、不動産経営する上では上記のようなリスクがあり、そのリスクにはまってしまうと赤字経営になる可能性があるという点が注意点です。

2-1 . 高級新築物件はリスクが高い

高級新築物件は以下の理由でリスクが高いです。
・取得費用が高くなる
・経費やランニングコストが高い
・だんだんと節税効果がなくなる


まず、そもそも高級新築物件は取得費用が高いので、高い家賃に設定して賃貸し続けないと、取得費用を中々回収できません。また、物件価格が高い物件は、管理費・修繕維持積立金も高くなりますし、固定資産税などの経費も高くなります。

そして、不動産投資の場合は、不動産の取得費用を何年かに渡り、「減価償却費用」として経費計上できます。経費として計上することで売り上げを落とし、税金を少なくするということです。しかし、経費として計上できる期間は決まっているので、その節税効果もだんだんと薄まっていきます。

このように、高級新築物件で不動産投資をすると、費用面でのデメリットが大きいので、赤字経営になるリスクも高まります。

2-2 . ファミリー向け物件はリスクが高い

ファミリー向け物件を運営すると、以下の理由でリスクが高いです。

・購入費用が高くなる
・経費やランニングコストが高くなる
・リフォームや補修費用が高くなる


上述した高級新築物件と似ていますが、まずファミリー向け物件は面積が広いので、購入費用が高くなります。ただ、購入費用が高いからと言って、家賃とは比例しないことが多いので、自ずと利回りは低下します。

また、管理費・修繕維持積立金も高くなり、リフォーム・補修範囲が広いので費用も高いです。さらに、ファミリー層は「分譲マンションや一戸建ての購入」など、ほかの物件を検討するので競合物件が増えます。そのため、ターゲットが少なく空室率の上昇につながるのです。

2-3 . 入居者が決まらないリスクがある

不動産経営は入居者の家賃が収入になるので、空室時は収入が途絶えます。マンション投資の場合は空室になれば収入はゼロですし、アパート経営の場合も満室稼働させ続けるのは難しいです。

いくら利回りが高くても、それは家賃収入を得られ続ける前提の話です。つまり、不動産経営はどこかのタイミングで収入が下がってしまったり、途絶えてしまったりするリスクがあり、それが赤字につながる可能性があります。

2-4 . 家賃が下落するリスクがある

また、空室リスクと共に、家賃が下落するリスクがあります。不動産は実物資産なので、経年劣化によって家賃は下落するのが一般的です。築5年のマンションより、築20年のマンションの方が家賃は安くなるのは当然のことと言えるでしょう。

そのため、当初見込んでいた家賃収入を下回り、想定した年数で初期費用を回収できなくなることもあります。

2-5 . 家賃滞納リスクがある

さらに、賃借人が家賃を滞納すれば、家賃収入はゼロになります。さらに、その賃借人が退去するまでは、新たな賃借人と契約できません。

そのとき、その入居者に家賃の支払い交渉をしたり、立ち退き交渉をしたりすることは、不動産経営ならではの「手間」というリスクになります。不動産経営には上記のようなリスクを知ることが注意点になるので、必ずリスクを認識しておきましょう。

3 . 不動投資の失敗事例

さて、不動産経営のリスク・注意点が分かったところで、以下のような具体的な失敗事例を見ていきましょう。
・空室を甘く見た失敗事例
・新築マンションを取得した失敗事例
サブリース契約をした失敗事例


失敗事例を知ることで、その対策ができます。それは、不動産経営の成功へとつながっていくのです。

3-1 . 空室を甘く見た失敗事例

区分マンション投資をしていたAさんは、その物件を購入するときに「立地も良いし基本的に満室稼働するだろう」という前提で収支を計算していました。確かに立地は非常に良かったのですが、競合物件が多くなった影響で、空室期間が2か月続いてしまいました。

Aさんは家賃収入からローンを返済していたので、家賃収入がなくなるとローンの返済は手持ち資金を捻出することになります。そのため、空室期間は自宅の住居費の支払いと、投資用物件のローンの支払いのダブルの支出があり、非常に大変な状況でした。

結局、今後空室になることを想定すると、Aさんはその物件を売らざるを得なかったです。どんなに良い物件でも、必ず空室リスクはあります。特に、季節や時期によっては、どうしても空室リスクは高まるので、空室を見越した収支計画を立てなければいけません。

3-2 . 新築マンション投資をした失敗事例

次に、新築マンション投資をしたBさんの失敗事例です。Bさんは、ずっと不動産経営をしたくて、エリアを絞り物件を探していました。条件に合った物件は中々見つからずにいたところ、そのエリアに新築物件が分譲されるという情報聞き、早速物件を見学しました。

モデルルームで説明を受けたところ、間取りの良さや設備・仕様を気に入り、新築マンションを購入して賃貸に回そうと考えたのです。しかし、いざ投資を始めてみると、中々賃借人が付かずに苦労しました。

なぜ賃借人が付かなかったかというと、新築マンションは高い金額なので、賃料も高くなってしまったからです。

結局、希望した賃料での募集は諦め、想定より10%下げた賃料で、ようやく賃借人が付いたという状況です。そのため、予想していた収支通りにはいかず、Bさんの不動産経営は失敗と言わざるを得ません。

3-3 . サブリースの失敗事例

次に、マンション経営を、サブリース契約を結んで行っていたCさんの失敗事例です。サブリース契約とは、不動産会社と賃貸借契約を結び、不動産会社がオーナーとなり、賃借人を募集する契約です。つまり、賃借人が付かなくても、不動産会社から必ず家賃をもらえるという仕組みです。

ただ、サブリース契約は家賃の5~10%前後の手数料を、不動産会社に支払う必要があります。Cさんは、手数料はきちんと加味していましたが、「10年保証」という謳い文句を勘違いしていました。

というのも、サブリース契約する不動産会社のチラシに「10年保証」と書いてあったので、10年間同じ賃料を保証するものだと勘違いしていたのです。しかし、実際に2年ごとに賃料の改訂があり、少しずつ賃料は下落していきました。

実は、サブリース契約でこのような勘違いは多く、国土交通省も通知※を出すほどです。勘違いしたら、当然ながら収支計算は狂ってきます。結局Cさんは家賃を下げ、当初予想していた収支からマイナスになってしまいました。

※国土交通省 サブリース事業に係る適切な業務の実施に関する通知について
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/tintai/pdf/saburi-sutuuchi.pdf

4 . 失敗だけではない、不動産経営のメリット

前項までは、主に不動産経営のリスクや注意点、その具体的な失敗事例の話をしました。しかし、当然ながら不動産経営にはメリットがあり、そのメリットを受けることが不動産経営をする意味です。

そんな不動産経営の具体的なメリットは以下の通りです。
・不動産は資産になる
・融資によるレバレッジ効果がある
・サラリーマンは不動産投資をしやすい
・節税のメリットがある
・安定的な収益源となる


世の中にはたくさんの「投資」がありますが、上記のメリットは不動産投資ならではのメリットと言えるでしょう。

4-1 . 不動産は資産になる

たとえば、一戸建てを賃貸にしたり、アパート経営をしたりすると、その土地は資産として残ります。土地は建物と違い、時間が経っても土地自体は劣化しません。もちろん、その土地の資産価値の上下はありますが、土地自体は劣化せずに存在し続けます。 そのため、土地を資産として持つことは以下のようなメリットがあります。
・「駐車場経営」など他の投資として運用も可能
・建物だけ建て替えで新たに不動産経営もできる
・土地の価格が上がったときに売却も可能
・子供に資産として残る


つまり、建物を解体することでほかの投資もできますし、建て替えることもできるということです。また、土地として売却することも可能であり、土地は劣化しないので子供へ資産として残すこともできます。

4-2 . 融資によるレバレッジ効果がある

不動産経営をする場合には、ローンを組んで物件を取得することが多いです。ローンで審査するのは以下のような項目になります。
・借入者の年齢や収入など
・借入者の勤務先や雇用形態、転職歴など
・過去の延滞履歴
・自己資金率
・不動産の担保価値や収益性


上記の審査をすれば、場合によっては頭金0円で借入することもできます。仮に、頭金0円で3,000万円程度の物件を取得した場合、そのほかの諸費用は130万円~160万円程度です。

つまり、130万円~160万円の費用で3,000万円の投資ができるので、レバレッジ効果が非常に高い投資になります。このように、不動産投資は、ほかの投資よりも格段にレバレッジ効果は高いと言えます。

4-3 . サラリーマンは不動産投資をしやすい

また、サラリーマンは前項で解説したローンを借りやすいです。なぜなら、サラリーマンは安定的に給与収入があると見なされ、金融機関からの社会的信用度が高いからです。また、不動産投資は「ワンルームマンション」の投資など、取得金額が低い物件もあります。

仮に、中古のワンルームマンションであれば、1,000万円前後で購入することもでき、初期費用も数十万円です。さらに、頭金0円でローンを組めれば、数十万円で不動産経営ができるということになります。

つまり、不動産投資は初期費用が小さいのでリスクも小さく、本業があるサラリーマンでも始めやすい投資と言えます。

4-4 . 節税のメリットがある

また、不動産経営は以下のように節税効果も大きくなります。
相続税の軽減
・経費計上できる項目が多い
・減価償却費は高額になる
・不動産所得は総合課税になる


上述した点も、不動産投資ならではのメリットであり、ほかの投資では受けられないメリットと言えるでしょう。


相続税の軽減

相続税は、相続財産の評価額に税率が掛けられます。たとえば、現金であればそのままの金額が評価額なので、3,000万円であれば3,000万円に税率が掛けられます。相続税の税率は国税庁ホームページ※を確認ください。

一方、不動産の場合はその評価額が小さくなります。物件によっても異なりますが、大体70%~80%程度になるので、3,000万円の実勢価格であれば2,100万円~2,400万円に相続税が課税されます

※国税庁 相続税
http://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/shinkoku/sozoku/sozoku.htm

経費計上できる項目が多い

また、不動産経営は、以下のように経費計上できる項目が多いです。
・ローンの利息部分
・火災保険や地震保険料
固定資産税都市計画税
不動産取得税
・室内の補修費用
管理費、修繕維持積立金(マンションの場合)


経費項目が多いということは、それだけ所得を減らすことが出来、所得税の軽減につながっています。

減価償却費は高額になる

また、前項の減価償却費は非常に大きな金額になります。先ほど少し触れましたが、減価償却費とは物件の取得費用を何年かに渡って経費として計上できる費用です。

たとえば、2,200万円の取得費用を22年間にわたり計上出来れば、年間100万円を経費として計上できるということです。この減価償却費用は不動産投資ならではの経費であり、節税効果が非常に高くなります。

不動産所得は総合課税になる

また、不動産経営で得る家賃収入は、不動産所得となり総合課税です。総合課税というのは、給与所得や事業所得など、ほかの所得と合算できます。

そのため、もし不動産所得がマイナスになったら、ほかの所得と合算することで所得を減らすことができるということです。そうなると、所得税の節税になります。特に、減価償却費用を計上できる期間は、この恩恵を受けやすいと言えるでしょう。

4-5 . 安定的な収益源となる

不動産所得は空室にならない限りは、毎月同じ金額の賃料収入が得られます。また、その物件を所有することで支払う金額も、ある程度予測できます。つまり、不動産経営は収支計算しやすい投資ということです。

さらに、不動産投資の価値が、短期間で急激に下がるリスクは小さいです。たとえば、株式投資だと、取得した株価が1か月で半分になることもあります。

しかし、不動産経営の場合には、取得した不動産の価値が1か月で半値になることはほぼありません。そのため、不動産経営は副業として安定した収入にもなりますし、老後の年金代わりにもなります。

このように、不動産経営はリスクや失敗事例もありますが、比較的安定した収益を得られる投資です。その点が不動産経営の大きなメリットと言えます。

5 . 不動産経営で成功した事例

では、前項で解説したメリットを受け、不動産経営で成功した事例を紹介します。今回紹介する事例は、以下のような事例です。
・サラリーマンの不動産経営での成功
・コンパクトマンションを増やしていった成功


失敗事例の時と同様、成功事例から成功した要素を学び、自分の不動産経営に生かしましょう。

5-1 . サラリーマンの不動産経営での成功

サラリーマンであるDさんは、不動産経営をはじめようと思い、色々と物件を探し始めました。物件を探していくうちに、以下のような物件と出会い、投資することに決めました。
・都内で駅に近い25㎡1Kのマンション
・中古であったので物件価格は1,600万円
・想定実質利回りは5.1%

結果的にDさんは、この不動産経営を成功させます。その成功要因は以下の点です。


需要の高いエリア

まず、都内の駅近という需要の高いエリアであった点です。競合となる賃貸物件が多かったですが、それ以上に賃借希望者が多く、ほぼ空室にはならなかったです。また、空室になっても募集すればすぐに賃借人が付くような立地でした。

フルローンで借り入れできた

そして、物件価格が1,000万円台と安く、サラリーマンという点が評価され、頭金なしで借り入れできました。Dさんは勤務年数も長く延滞履歴もなく、さらに会社規模も大きかったので、金融機関からの評価が良かったのです。

フルローンで借り入れできたということは、自分の手元資金を持ち出す必要がありません。そのため、余裕のあるマンション経営ができました。

利回りは固めに読んだ

結果的にほぼ空室にはなりませんでしたが、Dさんは1年に1か月は空室になるように収支を読みました。また、賃借人が退去するときの退去費用なども見込んで利回りを計算していたので、実際の収支が想定を下回ることはありませんでした。

このように、Dさんは不動産投資のセオリーともいえる、上記のメリットを受けることができました。その点が、マンション経営成功の最も大きな要素です。

5-2 . コンパクトマンションを増やしていった成功

次に、コンパクトマンションをどんどん増やしていったEさんの成功事例です。Eさんは、ワンルームマンション投資をはじめ、わずか5年で4戸まで規模を増やしていきました。トータルで見ると不動産経営は成功しており、その要因は以下の点と考えられます。
・エリアを分散した
・とことんワンルームにこだわった
・収益性を評価された


不動産投資において、少しずつ規模を拡大していくのはセオリーと言えるでしょう。成功要因を以下より解説します。


エリアを分散した

Eさんの所有する4戸のマンションは全て東京都内にありますが、以下のようにエリアを分散しました。
・ターミナル駅近のワンルーム
・都心から離れるが閑静な住宅街のワンルーム
・駅から遠いが大型商業施設が近いワンルーム
・ゴミゴミした街だが利便性抜群のワンルーム


エリアを分散する大きなメリットは、お互いの物件が競合しない点と、ある一か所の競合環境が悪くなっても、ほかは関係ない点です。たとえば、ターミナル駅近のマンションの付近に競合が増えたので、家賃を下げざるを得なくなったとします。

そのような状況でも、ほかのワンルームに影響はないので、家賃下落の分はほかの物件でリカバリーできるということです。仮に、全て同じエリアの場合は、全物件家賃を下げて、マンション経営が赤字になるリスクがあります。

とことんワンルームにこだわった

ワンルームという、1種類の物件だけを運用するメリットは、以下のようなノウハウが積める点です。
・補修費用などの相場が分かってくる
・ターゲット層が同じなのでクレームなどが予想できる
・間取りや設備・仕様などの要望が分かってくる


いずれもマンション経営には重要なノウハウです。そのノウハウを積むことで、収支計算がしやすかったり、賃借人とのトラブルリスクを軽減できたりします。

収益性を評価された

上述したように、不動産経営のローンは、その物件の収益性を加味して審査されます。つまり、1つ目のワンルームはその物件自体の収益性が評価されますし、2つ目の物件の場合は1つ目の賃貸実績と、2つ目の物件自体の収益性が評価されます。

そのため、少しずつ実績を積み重ねていけば、ローン審査に通る可能性は高くなり、頭金なしでもマンション経営できるということです。

このように、ワンルームマンションという1種類に特化し、少しずつ実績を増やすことによって、最終的にEさんは4戸のマンション経営を成功させています。

6 . 不動産経営を失敗しないためのポイント

つづいて、不動産経営で失敗しないためのポイントを解説します。前項の成功事例と付随するところもありますが、ポイントは以下の通りです。
・空室になりにくいエリア選定
・初期投資額を抑えた投資
・ターゲットが多い物件を選ぶ
利回りが良い中古物件を選ぶ
・信頼できる管理会社の選定
・不動産情報にアンテナを張る


上記6点を抑えて不動産経営を行えば、不動産経営の成功確率は上がります。

6-1 . 空室になりにくいエリア選定

まず、空室になりにくい物件探しはエリア選定が重要です。結論からいうと、空室になりにくいエリアは東京都内の物件です。なぜなら、東京都内の物件であれば需要が落ちにくく、常に賃貸希望者がいる可能性が高いからです。

ただ、東京都内といっても範囲が広いので、東京都内の中でも以下のようなエリアが良いです。
・電車の利便性が高い駅が最寄り
・人気のある施設が近くにある
・閑静な住宅街


上記全てを網羅している必要はありません。しかし、そのエリアに「住む理由」がないと需要は落ちるので、その理由があるエリアを選びましょう。

6-2 . 初期投資額を抑えた投資

特に、不動産経営の初心者は、リスクを抑えるために初期投資額を抑えた方が良いです。そのため、アパート1棟経営よりも区分マンション経営の方が良いでしょう。1棟だと初期投資額も上がりますし、その後の管理も大変だからです。

まずは、中古マンションを1室購入して、その後に少しずつ部屋数を増やすなど、少しずつ規模を拡大していく方法がおすすめです。

6-3 . ターゲットが多い物件を選ぶ

また、ターゲットが多いコンパクトなマンションを経営した方がリスクは小さいです。コンパクトなマンションは、主に単身者をターゲットにします。仮に、ターゲットが夫婦やファミリーの場合には、競合物件が増えてきてしまいます。

夫婦であれば将来を見越した上で「分譲マンション」や「一戸建て」が選択肢に入ります。ファミリーの場合には分譲マンションや一戸建てを購入する確率は更に高まります。一方、単身者であれば、多くの方が賃貸マンションに住むでしょう。

もちろん、分譲マンションを購入する人もいますが、夫婦やファミリーの方に比べると少ないです。そのため、単身者向けのコンパクトマンションは需要が高く、空室リスクを軽減できます。また、補修やリフォームするときに少額で済む点もメリットと言えるでしょう。

6-4 . 利回りが良い中古物件を選ぶ

また、コンパクトなマンションの中でもは中古物件を取得する方がリスクは小さくなります。なぜなら、中古物件は新築物件よりも利回りが良くなることが多いからです。

そもそも、新築物件は「新築は住んだ時点で価格が10%以上落ちる」と言われるくらい、新築ならではの金額を上乗せして販売されています。

しかし、その新築物件の「誰も住んでいない家」というメリットを受けられるのは、最初の入居者だけです。つまり、新築マンションは一度賃貸に出した時点で新築プレミアムはなくなり、単に高い金額で取得した利回りの悪い物件になってしまいます。

6-5 . 信頼できる管理会社の選定

また、不動産経営は以下のような業務を管理会社に任せます。
・入居者の募集や審査
・入居者との契約
・家賃回収業務
・退去時立ち合い
・補修の手配


つまり、不動産の維持や賃貸に関する全てのことを管理会社が行うので、その選定は非常に重要になるということです。そのため、管理会社は管理戸数が多く、入居率や実績が豊富な信頼できる管理会社を選びましょう。

管理戸数が多く実績が豊富ということは、入居者の募集や入居者とのやり取りに関してノウハウがあります。そのノウハウが安定した賃貸管理につながっていくのです。

7 . 不動産投資・経営に向いている人

では、最後にこのような不動産投資・経営に向いている人はどんな人かを解説します。自分の性格や状況に照らし合わせて、自分は不動産投資・経営に向いているか確認しましょう。

7-1 . 不動産投資・経営に向いている人

不動産投資・経営に向いている人は、以下のような人です。
・自己資金がある方
・自ら調べる根気強い方
・コミュニケーション能力の高い方


不動産投資や経営はほかの投資と異なり、実物資産であり賃借人という「人」がいます。上記は、その点を踏まえた上での特徴です。


自己資金がある方

上述したように、不動産経営は少ない自己資金からはじめられます。ただ、ローンには金利があるので、自己資金は多い方が、利息を支払う金額が少なくなるのは事実です。また、ローンを借り入れるにしても、頭金が多い方が借入しやすい点も、自己資金が多いメリットと言えます。

自ら調べる根気強い方

また、不動産投資は以下のように、自ら調べて決めることが多いです。
・物件の現地周りの確認
・物件の室内か確認
・物件のエリア評価の確認
・管理会社の選定


特に物件選びは、自分の足で現地を歩き、賃借人が安定して住んでくれるかを確認する必要があります。そのため、物件やエリアのことを自分の足で調べる根気強い方が、不動産経営には向いていると言えます。

コミュニケーション能力の高い方

不動産経営は管理会社とのやり取りがたくさんあります。また、管理会社では解決できない賃借人との問題は、最終的に不動産オーナーがどのように判断するかが重要になってきます。そのため、管理会社ときちんとコミュニケーションを取れる方が不動産経営に向いているでしょう。

たとえば、「家賃を下げるか?」という問題が発生したときも、普段から管理会社の担当者と会話をしていれば、その決断をしやすいです。また、管理会社もオーナーときちんとコミュニケーションを取れている方が賃借人を案内しやすいのも事実です。

7-2 . 不動産投資・経営に向いていない人

一方、不動産投資・経営に向いていない人は、以下のような人です。
・大きな利益を期待している人
・すぐに儲けたい人
・リスクを取りたくない人


当然ながら、不動産経営も「投資」です。そのため、必ずリスクがあり、不動産投資ならではの特徴があります。その点を良く理解していない人は、不動産経営に向いていないでしょう。


大きな利益を期待している人

まず、不動産経営は安定的に家賃収入を得られることがメリットになります。そのため、「半年で資産が倍!」のような謳い文句があるほかの投資と比べると、大きな利益を得るという投資ではありません。

そのため、投資で大きな利益を期待している人は、不動産経営の特徴に合っていないと言えるでしょう。不動産経営は、小さいリスクでコツコツと利益を積み上げる投資スタイルになります。

すぐに儲けたい人

また、半年や1年などの短いスパンで大きな利益を得たい人も、以下の理由から不動産経営は向いていないでしょう。
・不動産経営の収入は毎月賃料
・不動産は流動性が低い


不動産は投資商品を「売買」するのではなく「賃貸」することによって利益を得ているので、短期間で大きな利益を生むのには適しません。

また、たとえば株であれば瞬時に取引できることもありますが、不動産はもろもろの手続きを経て売却するので時間がかかります。そのため、不動産投資は流動性は低く、すぐに利益を生み出しにくい商品です。

リスクを取りたくない人

さいごにリスクを取りたくない人も不動産経営、もっというと投資全般に向いていないと言えます。そもそも、ほとんどの投資にはリスクがあるので、リスクを取りたくないのであれば元本保証の投資商品を選びましょう。

また、リスクを取らない人は、利益を大きくしてマイナス要素を軽減しようとします。そうなると「利回り」だけで物件を選びがちです。しかし、不動産経営には空室リスクや家賃下落リスクがあるので、予想していた利回り通りに経営できないときもあります。

そのため、リスクを考えずに利回りだけで物件選びをすると、良質とは言えない物件を購入しがちになり、結果的に不動産経営失敗のリスクは高まります。

8 . 不動産経営のリスクとメリットを理解する

このように、不動産経営はリスクもあり、メリットもある投資です。リスクだけを理解していると中々不動産投資に踏み切れませんし、メリットだけを理解していると収支計算や物件選びでボロが出ます。 そのため、リスクとメリットをどちらも理解しましょう。それが、適切な物件選びや収支計算につながり、不動産経営の成功へとつながります。

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