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民泊で得た利益にかかる税金とは?

中村 昌弘

中村 昌弘

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2017年6月に民泊に関しての新法が成立し、2018年6月までに施行される予定です。それによって、民泊への参入ハードルは下がり、どんどん民泊物件は増えてくるものと考えられます。今回は、そんな民泊で得た利益には、どのような税金がかかるのか解説します。

目次

1 . 民泊にかかる税金とは?

そもそも民泊とは、民間人が民間人を宿泊させることをいいます。民泊するときには宿泊料金をもらうので、その宿泊料金が所得になり税金がかかるというわけです。課税される税金は以下の3つになります。
・雑所得税
・不動産所得税
・事業所得税

上記3つの税金は、民泊方法などによって異なります。結論からいうと、雑所得税がかかるケースは少なく、事業所得税がかかるケースは更に少ないでしょう。つまり、多くの場合は不動産所得税がかかってくるということです。

2 . 民泊でかかる所得とは?

前項で紹介した3つの税金の詳細を解説する前に、民泊でかかる所得の計算方法を解説します。民泊でかかる所得は、宿泊料(収入)から以下のような経費を差し引いた額になります。
民泊仲介サイトへの仲介手数料
・宿泊管理事業者への管理費
・火災保険料や地震保険料
・物件の補修費用
・宿泊用備品購入代(寝具や家電など)
管理費、修繕維持積立金(マンション保有時)
・物件の固定資産税都市計画税(物件保有の場合)

民泊仲介サイトとは、宿泊希望者とマッチングするためのサイトです。また、宿泊管理事業者とは、民泊物件の清掃や宿泊者への鍵の受け渡しなど、民泊物件の管理を行う事業者のことです。そのほかの費用は、物件維持費や民泊物件の運用費用になります。

3 . 雑所得になる場合

民泊の所得が雑所得になる場合は、自宅を一時的に貸した場合などです。考えられるケースとしては、会社員の方が長期出張などの期間に、自宅を民泊物件として運用するケースなどです。

雑所得の税率は、給与所得などと合算して計算される総合課税になります。詳細は国税庁ホームページ※1で確認ください。ただし、会社員の方は給与収入以外の収入が20万円以下であれば確定申告は不要です。

そのため、期間限定で民泊運用していたものの、所得が20万円以下であれば税金がかからないということになります。確定申告が必要な場合には、翌年の2月15日~3月15日までの期間に確認申告書類を用意し、税務署に提出する必要があります。

実際には、ネット上から確定申告書を作成※2し、税務署へ持ち込んだり郵送したりという方法です。

※1国税庁 雑所得
http://www.nta.go.jp/m/taxanswer/1500.htm
※2国税庁 確定申告書作成コーナー
https://www.keisan.nta.go.jp/h28/ta_top.htm

4 . 不動産所得になる場合

民泊による所得が不動産所得になる場合は、自宅以外の所有物件、もしくは賃貸物件を民泊として利用している場合です。たとえば、親から相続した一戸建てを民泊物件として運用する場合には、不動産投資として見なされるので賃貸物件運用と同じく不動産所得と見なされます。

4-1 . 不動産所得の税率

不動産所得の税率は、雑所得と同じく「総合課税」になります。総合課税とは、ほかの所得と合算して算出される税金のことです。たとえば、年収650万円の会社員の方が、年間150万円の不動産所得を得た場合には、800万円の収入があるとみなされます。

所得税は累進課税といい、所得が多いほど税率が上がっていく仕組み※3です。一方、仮に不動産所得がマイナスのときは給与所得から差し引けるため、税金は安くなります。

そもそも民泊をして不動産所得がマイナスになるなら民泊する意味がありません。ただ、初年度は寝具や家電などの購入費が多くかかるため、民泊物件として稼働していても所得がマイナスになる可能性はあります。

※3国税庁 所得税
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

4-2 . 不動産所得の確定申告

不動産所得の確定申告は、前項の雑所得と原則同じです。所定の期日までに確定申告書類を作成、税務署へ提出しなければいけません。しかし、雑所得と異なる点は、所得がいくらであろうが必ず確定申告する必要があるという点です。

5 . 事業所得になる場合

事業所得になる場合は、法人や個人事業主として民泊運営を行う場合です。そのため、不動産会社や個人事業主として不動産関係で独立していない限り事業所得にならないので、上述した通り事業所得になるケースは少ないでしょう。

事業所得税の考え方も、前項の不動産所得税と同じになります。つまり、総合課税が適用されて、ほかの収入と合算して考えるということです。

ただし、不動産所得ではなく事業所得になると、以下のようなメリットがあります。
・青色申告控除が利用できる
・従業員への給料を税金として換算できる
・損失を繰り越すことができる
青色申告※4で手続きできれば、年間65万円を経費として計上でき、さらに従業員の給料も経費計上できるので節税効果は高まります。また、仮に損失を繰り越すができれば、繰り越した分所得を抑えることができます。つまり、事業所得として計上した方が、節税効果が高いということです。

※3国税庁 青色申告特別控除
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm

6 . 基本的な税金の考えは同じ

このように、民泊物件として所得があると、雑所得・不動産所得・事業所得のいずれかに該当します。ただ、税金はいずれも総合課税になるので、根本的な考え方は同じです。ただ、確定申告しなければいけない金額や控除額などは異なるので、自分がどの所得に当てはまるかは事前に確認しておきましょう。

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