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サラリーマンが不動産投資に向いているワケ

桜木大洋

桜木大洋

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個人起業家の方は、比較的チャレンジ精神というか、ビジネスマインドができている人が多いので、不動産投資に対して肯定的に取り組みたいと考える人も出てきます。
しかし残念ながら、金融機関は個人事業主に非常にシビアです。

すでに確固たる実績を上げている事業主は別ですが、一般的にはいつどうなるかわからない、つまり「社会的信用」に乏しいからです。逆に、銀行がすぐに信用してくれるのは、「企業」という母体にぶら下がり、毎月定期的な収入がほぼ確保されているサラリーマンの方です。ところが肝心のサラリーマン諸氏は、不動産投資について懐疑的な人が多く、せっかくのチャンスを見逃しています。

本当に、もったいない話です。

年収を数百万円増やすチャンスがありながら、リスクが大きいと思い込んで踏み切れない。でもなぜか、「不動産はやらないけど株はやる」という人がいます。

目次

1 . 不動産投資がサラリーマンに向いている?

ここでは、なぜ不動産投資が他のビジネスに比べて、サラリーマンに向いている、という理由をお話しします。

1-1 . 安定した収入が確保できる

株の専門家に言わせれば、しっかりと勉強して相場の流れを見極める力と時間があれば、短期間に大きな利益を上げることも可能なのでしょう。でも、たとえ一度や二度、何百万円を儲けたとしても、次の月、次の年には同じように収入を得られるとは限りません。今月は数百万円を稼いだとしても、次の月はゼロ、もしくはマイナスになることさえあり得ます。

一方、不動産は株のように、先の予測ができないということもなく、価格の上がり下がりが激しいものでもないので、一気に大きな損失を出してしまう確率は極めて低いと言えます。ましてやゼロになることもありません。そして売買を行わなくても家賃収入から安定した収益を得られます。

月収10万円になれば年収120万円、月収50万円なら年収600万円、という風に、収益源が「家賃収入」に支えられているため、月収×12ヶ月が、そのまま年収になります。もちろん退去や修繕があればその分の収入は変動しますが、日頃から経営努力を続けていくことで、大きな減収は避けられます。

1-2 . 時間効率が良い

不動産投資における努力とは、時給や日給に縛られることなく、必要なタイミングに応じてメリハリをつけて行動することができるものです。

具体的には、物件を購入する際には不動産会社の力を借りられるし、融資のセッティングをしてくれることもあります。家賃管理や修繕など実際の賃貸経営は管理会社にほぼ全て委託できるため、オーナー自身が労働することはほとんどありません。経営者として判断したり、人に依頼することが主な仕事です。会社に勤めながらでも十分に対応できるし、そのボリュームを自分でコントロールすることも可能です。

1-3 . 高額の融資を受けられる

不動産投資は融資によって大規模に展開できる、類まれな投資方法です。銀行からお金を借りて株を買うことはできないけれど、不動産ならば、自己資金の10倍、20倍、もしくは自己資金0円であっても融資を引き出すことができます。

なぜなら、不動産投資は金融機関にとっては「事業」と見なされ、融資の際に最も強力な「担保」を取ることができるからです。他の事業でも、もちろん投資でも「担保」がないと希望通りの融資はほぼ不可能。これは金融機関側の観点から言えば、万が一返済できなくなった時には担保、つまり物件を取り上げることができるし、そこまでの事態にはならなくても、そもそも毎月定期的に入ってくる家賃を差し押さえることもできるということです。
これは金融機関にとっては非常に安心できる保証となります。だから不動産オーナーは、自分が働いただけでは到底届かないほどの高額な融資を引き出せるのです。



この3つが、揺るぎない不動産投資の醍醐味です。そしてこれを利用するために、磐石な信頼を確保できるとても有利な属性がサラリーマン。サラリーマンこそ不動産投資にぴったりの職業なのです。

それなのに、日々会社の業務に追われるサラリーマンは、新しいことに踏み出すきっかけも、勇気も持てずに、リスクばかりを想像して怯えてしまいがち。

2 . 見落としがちなメリット

では、前述した懸念の代表的なものと、見落としがちなメリットについてお話しします。

2-1 . 「副業禁止」のワナ

多くの人が心配するのは「副業禁止」という言葉。会社が副業を禁止しているからバレないようにしたいという人の話をよく聞きます。

私が勤務していた会社の服務規定によると「会社の許可を受けないで、会社の職務に支障のある会社以外の業務または公務に関係してはならない」とありました。

都合よく解釈すると「職務に支障をきたさなければ他に仕事をしてもいい」となります。そして、課税所得額も住民税額も変更されるため会社のしかるべき部署では給与所得以外に何かやっているということも容易にわかってしまいます。でも、結果的に何も言われませんでした。

私は会社に対して特に申告もしませんでしたし、聞かれたとしても「不動産賃貸業をやっています」と平然と答えるつもりでした。そもそも不動産なんて親族から遺産として相続することだって十分あり得るわけだし、自分の資産を維持管理して収入を得たって、何を咎められる必要があるのでしょうか。

気になるのは、何がいけないのか把握せずに、会社にバレない方法を模索する人が多いことです。

不動産投資をする前に「ウチは副業禁止だから・・・」とつぶやく人は、本当に禁止されているのか、不動産賃貸業が「副業」にあたるのか、バレたらどうなるのか、正確に確認した方が良いと思います。私ならついでに「なぜいけないのか」も問い合わせたくなりますね。

いずれにしろ思い込みは損をするだけ。具体的に何がいけないのかきちんと確認してから次のアクションを考えた方が、余計な気力・体力を使わなくて済みますね。

2-2 . 所得税が還付される

こうして私は副業として個人で収益物件を買い進め、毎年2月には確定申告を行ってきました。物件を取得した年は「不動産取得税」を支払うため家賃収入から経費を引くと、税務申告上は大幅なマイナスとなります。

これを給与ベースの課税所得と合算すると所得額が何百万円も減額されます。これによって、源泉徴収されていた給与分の所得税が80万円程度、還付されました。3年連続で1棟ずつ購入したので、毎年3月に還付金が振り込まれ、ちょっとした二次ボーナスのような感じで嬉しいものでした。

そうなると、翌年の住民税もその年の課税所得が基準となるため、しばらくして「住民税額変更通知」が届き、給与から毎月引き落とされる分が少なくなります。これはぜひとも見落とさずに知っておきたいことです。

このように、知っているのと知らないのとでは大違い、ということがたくさんありますので、ぜひレアケースを大げさに取り沙汰するメディアのニュースや、人の噂話を鵜呑みにせず、ご自身で確かめてみることをお勧めします。

そして何よりも重要なのは、気づいた後、行動に移せるかどうか。

実はこれにおいては株も、すべてのビジネスも同様ですが、これだ、という情報・機会を手に入れた後、いかに迅速に行動できるかが結果に直結し、成否を分けるのです。

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