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ワンルームマンション投資を制する知識を整理!新築と中古は全く別物!

川端 彰

川端 彰

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ワンルームマンション投資における情報は、近年、供給過多状態にあります。ウェブで検索しても新聞の広告を見ても、「家賃収入で老後の不安を解消!」「マンション投資は税金対策にもなる!」などの美味そうな文句が並び、一方でマンション投資のリスクを叫ぶ記事なども散見されます。どれが正しい情報なのかわかりません。
実はワンルームマンション投資は、その人の目的によって買い方や選び方がまったく異なります。新築と中古、それぞれの仕組みや特徴を、綿密な取材をもって整理しました。マンション投資を考えている人はぜひ目を通してください。

目次

1 . 中古ワンルームマンションの投資

1-1 . なぜワンルームマンションに投資するのか

マンション投資の目的は大まかに三つあります。
よくあるのが、家賃収入という収入源を老後の年金代わりにする人、帳簿上の赤字を増やして所得税の負担を軽くして節税するのが目的の人もいます。
あまり知られていないようですが、生命保険代わりに投資する人もいます。マンションを買うために住宅ローンを組んだはいいが、健康上の理由などで返済できなくなるリスクがあります。
そういうリスクを心配する人のために、生命保険会社にローンの残債を払ってもらえる仕組みがあります。借金のなくなった家さえ残れば、残された家族は生活できます。そのような保険を「団体信用生命保険」といいますが、大抵の場合、住宅ローンを組んだときに加入させられます。

投資用マンションを買えば、他人に賃貸して家賃収入を得ることができます。
例えば、30年間におよぶローンを払い終えれば、その後の家賃収入の大半は自分の懐に入れることができます。
しかし、区分マンション一室だけで副収入を得ようとするのは至難の業といわれており、なぜならば借入金が1000万円単位と多額なわりに財布に入るお金は一室分の家賃だけです。
築年数が古くなればなるほど運営コストもかさんでくるので、本当に不動産経営で安定収入を得ようと思うなら、それ相応の努力と工夫が必要になります。(※詳細は後述)

1-2 . ワンルームマンションの利回りは?

利回り」という言葉を噛みくだいて説明すると、「自分の投資資金を年間でいくら回収できるか」を表したひとつの指標です。物件を買うときに多くの投資家が選定基準とします。

不動産を買うときはどうしても「利回り」を重視しがちですが、その建物の「資産価値」にも忘れずに注目してみてください。資産価値とは実に曖昧な言葉ですが、平たくいえば、建物・土地の立地、デザイン、管理状態などによって総合的に算定されます。
初心者の方は、ひとまず「家賃が下がりづらい立地」を意識して探してみるといいかもしれません。たとえば東京都内の目黒や代々木などブランド力があり、住みたい人の需要のほうが強いために空室リスクが小さい、ひいては家賃を下げずにすみます。
家賃が下がりづらい物件であれば、その分利回りを維持できますので、資産価値は高いといえそうです。

1,500万円のワンルームマンションが家賃6万2,500円だとしたら、利回りはどうなるでしょうか。
利回りの算出方法は、年間家賃収入÷物件取得価格×100なので、75万円÷1,500万円÷×100という式になります。利回りは5%です。これを5年運用すれば、5年間の総家賃収入は375万円となります。
ただし利益が373万円だとしても、そこから管理手数料、借入金の返済額、リフォーム費用、入居募集のための広告費など色々な費用がかさみます。買う前はそれらをすべて調査し、本当に手元に残る金額を把握しておくといいです。

1-3 . 投資用のワンルームマンションは元が取れるの?

●購入時の価格で売却可能なのか?
中古で買った区分マンションを、購入時の価格で売却できるかについては、利回りをどの程度維持できているかにかかっています。
築年数が古くなったり、付近に競合の区分マンションができたりすると、入居付けの難易度があがるため、家賃を下げて募集することになります。
家賃を減らすと当然収入も目減りするので、その分利回りが落ちます。利回りが落ちるということは、収益物件としての価値も落ちるということになるので、仮に「あなたの中古物件を2000万円で買いたい!」と手を挙げた投資家がいたとしても、金融機関は「その利回りだと1400万円までしか融資できません。
残り600万円は自己資金からお願いします」となってしまい、投資家に多額の自己資金の負担を求めることになり、結局売買成立に至らないということがあります。
不動産会社のコンスピリート(東京都渋谷区)の長谷川取締役は「そこで無理矢理売買を成立させようとすると、売主は売却価格を下げざるを得なくなる。厳しくてもなるべく家賃を維持していく努力をしていかないと、買ったときと同じ値段で売れることはない」と説明。
利回りを維持することが、購入時の価格での売買の成否を左右するのです。

●投資家全員が利益を求めて投資している
特に中古マンションのマーケットには、「新築より安く物件を仕入れたい」という投資家のマインドが存在しています。
安く仕入れたいということは、高い利回りの物件を仕入れたいということとイコールです。そのため、投資家の目を引く物件にするためにも、利回りの維持は売り主にとって重要なポイントとなります。

●経年劣化による影響
中古マンションの価格は下がることはあっても、上がることはそうそうありません。
また、建物なので経年による劣化をします。
築年数は浅ければ浅いほど入居募集が有利になり、反対に古くなればなるほど不利になります。
難易度は築10年から急激にあがるようです。不動産会社・エコホームズ(大阪市)の大野勲社長は「お部屋探しをする人は、ネットで検索をかけるとき、『築5年以下』『築10年以下』などとキリのよい境目でフィルターをかける傾向にあります。
築10年より古くなると、たとえリフォームして立派な物件になったとしても露出のチャンスは驚くほど少なくなる」と話しています。
家賃を上げれば利回りも上がりますが、それをするにも相当の追加投資をしなければなりません。

●家賃相場
家賃相場を左右するポイントは「競合マンションの有無」と「立地」です。競合の新築マンションが近くにできると、住む人はなるべく新築を選ぶ傾向にあるため、家賃は下がります。
さらに同エリアに新築供給が進み、供給が過剰になると、入居付けの競争が激化することになるのでさらに家賃相場は低くなります。「これは区分マンション投資をするうえでの一番のリスク」(コンスピリート・長谷川取締役)。
また立地だけでいうと、東京・代々木などの誰がみてもよい立地だとわかるエリアには、プレミア感があります。こうしたプレミア感のある立地であれば、家賃相場が上がることはなくても、急激に下がることはなさそうです。
「新築をたてようにも今の都内には用地がない。今の時期に新築をたてようとするなら、神奈川県川崎市や、同じ都内でも練馬区や大田区のほうまでいかないと難しい」(同・長谷川取締役)

●資産価値
新築マンションに一カ月で退去者がでてしまったら、たとえ一カ月でもそのマンションは「中古物件」として扱われます。売ろうとしても、新築価格の大体7割でしか売ることができません。一度住んでしまうだけで、マンションの資産価値は驚くほど目減りするのです。

●利益を得るより手放す感覚の人が多い
特にリーマン・ショック前の2007年、まだ貸付金利が6%と高水準だったころに高い価格でマンションを買った人は、手放す感覚で売る人も多いようです。
長谷川取締役によれば、「そもそもローンの返済が難しい。07年に新築で買ったとしたら、2017年には築10年になっている。家賃があがって運用コストもあがる。結局毎月のキャッシュフローが圧迫されていくので、今は手放してローンの返済を楽にするのが目的の人もいる」と解説しました。
逆に安い価格で、低金利で買えた人の中には、粗利が500万円を出した投資家も過去にいたそうです。株式投資と同じで、「いついくらで買ったか」で答えが返ってきます。

●資産下落による売却損と利回りへの影響
土地を丸ごと購入する一棟アパート・マンション投資と異なり、区分マンションは景気が悪くなっても家賃が下がらなければ、利回りや売却戦略にそれほど影響しません。
例えば築5年のときに2000万円で買った物件が、築10年になっても購入時と同じ条件だったら問題ないということです。
「金融機関は(区分マンションに対しては)利回りの高さで価値判断する『収益還元法』という評価手法を用いている」(長谷川取締役)。利回りが低くならない限り大丈夫とのことですが、それを維持するのが区分マンション投資の難しいところです。

利回りが低く修正
売却時に利回りが低く修正されるとするならば、それは家賃が下がったとき。では家賃を下げない方法が存在するかというと、それも状況によっては厳しい場合もある。
空室の入居付けも行うという長谷川取締役は「まったく設備が一緒の新築マンションが隣に立ったときは、家賃の維持が相当困難になる。
区分投資の一番のリスクだ」と話していました。一棟アパートなら建物によって設備も構造も違うためまだ勝負できますが、区分マンションはどの建物も大抵同じスペック。競合ができたときの入居募集の難易度はグッとあがります。

●購入時の価格での売却
上記で説明した通り、家賃が下がって利回りも下がれば、当然金融機関からの評価も下がるので、買い手に融資がつきにくくなります。相場より安い価格で仕入れていない限り、購入時の価格で売ることは難しいとされています。

2 . 新築ワンルームマンションの投資

2-1 . 新築は中古と比べて市場は活発

アベノミクス景気で始まった日銀の大規模金融緩和とマイナス金利導入の影響で、金融機関からお金が借りやすくなっている状況が依然として強く続いています。
そこに中国人富裕層をメインとした外国人投資家の参入が拍車をかけ、2017年8月の首都圏1都3県の新築マンション発売戸数は前年同月比6.9%増の2101戸(不動産経済研究所)。
上記の全発売戸数の50.8%を東京都23区が占めました。マンション発売の都心集中が一段と進んでいます。

ブランド力のあるエリアとは、東京23区内のなかでも目黒や代々木、恵比寿など特定エリアに絞り込まれます。
こうしたエリアは居住ニーズが旺盛で、空室不安や家賃下落リスクが少ないため、物件取得後も安定して運用することができます。
現在では用地不足となり、ニーズがあっても、新築マンションは立ちづらい状況にあるといいます。
逆に人気が下がってくればくるほど空室リスクも大きくなります。競合の新築マンションがたてばますます競争は厳しくなるでしょう。

2-2 . 新築ワンルームの相場(首都圏)

新築の場合は20㎡でも2,500万前後。この「2,500万円前後」という価格はあくまでも現場の営業マンの感覚値です。
先の長谷川取締役も「首都圏ではそのくらいの相場で間違いないと思う。新築ワンルームの価格は、各社非公開にしているところも多く、明確な統計を算出するのは難しい状況にある」。売買物件の価格調査を行う健美家に問い合わせてみても、「新築価格の相場はみたことない」とのこと。
参考程度にしかなりませんが、最近は首都圏といっても神奈川県川崎市や東京都練馬区といったような、人気エリアから少し離れた場所で建設している例は増えています。それは「人気エリアは建設できる用地がほとんどない状態。その周辺で建設し始める業者が増えている」(長谷川取締役)。
人気エリアよりもブランド力が多少下がってしまう土地に建設しているということは、銀行の融資額もそれなりの金額になるので、もし本当に新築の相場価格というものが存在するのなら、ピーク時の直近2~3年よりかは相場が下がっている可能性が考えられます。)

新築マンションを買う際の一番の注意点は、購入後一カ月でも入居者が住んで退去してしまえば、それ以降は中古物件の扱いになることです。
新築価格に占める建物代は全体の7-8割といわれています。建物代以外に何があるというと、新築物件を売るための広告費や営業マンへの歩合、土地の取得費などの諸経費があります。
しかしそれらは一旦中古になってしまえば必要のない経費なので、中古として売るときは、建物代の価格でしか売りにだすことができません。
したがって築1-2年でまだまだピカピカの物件でも、新築価格の7-8割ほどでしか売ることができないのです。短期での売り抜けは新築マンションに限っては不可能といわれています。

2-3 . ワンルームマンション価格の査定

●新築の場合
新築ワンルームマンション価格の査定には、中古と異なりエリアの相場は一切関係がなくなります。建築コストを前提に販売価格を算出するからです。建築コストとは、土地の取得コスト、建材のコストなどさまざまです。
土地代は、新築価格の15%を占めており、建物代の原価は新築価格の70~75%が相場といわれています。
また、諸経費として、残りの15%が諸経費で占められます。諸経費の種類は多岐に渡ります。販売するまでの建物の維持費・利払いがあります。デベロッパーは金融機関からお金を借りてゼネコンに工事代などを払っています。
そうなると、売れるまでの期間が長くなればなるほど利息がかさんでいきます。ほかには、販売した営業マンへの歩合であったり、販売するためのパンフレット制作費、広告費が15%の中に含まれています。
さらに、新築ワンルームマンションの販売価格は、そのデベロッパーが提携している金融機関の融資可能額に左右されます。この詳細について長谷川取締役は「ものによっては建設前から水面下で融資額が決まっていることも多い。デベロッパーと金融機関で『この建物はこれくらいの利回りが出るだろう』とおおよその予測をたてる。そのため家賃は後から決められる」と話しました。
つまり、相場に照らし合わせたときの適正価格が2000万円だとしても、金融機関のほうで「うちなら2500万円で融資出しますよ」と話が決まっているなら、デベロッパーはその融資限度額に販売価格を合わせてしまいます。

●中古の場合
新築と異なり、中古マンションは相場で価格が決まります。中古で売るときは建物代の価値しか求められないため、新築価格に占められる建物代(原価)がおおよそ70~75%ということは、相場もそれくらいの水準になります。
同じエリアに競合の中古マンションがあれば、当然その売却価格は相場に影響します。
利回りの数値も金融機関の融資額をかなり左右します。高ければ高いほど融資額も大きくなるため、売却に有利になります。また投資家(買い手)としても「なるべく安く買い」「なるべく高い家賃で」運営したがるので、利回りの高いものを求める傾向にあります。
売却価格が利回りに左右されるということは、利回りを構成する想定家賃収入は売り主にとって重要な指標になります。同程度の築年数の競合物件と比較しながら、想定家賃収入を算出します。
新築マンションは融資額ありきで販売価格が決まりますが、中古マンションは相場価格によって融資額が決まります。家賃収入額で構成される利回りの数値は、相場の競合マンションの賃料にかなり影響を受けます。結果的に売却価格は相場に左右されるということです。

2-4 . 新築ワンルームマンション投資のメリットとデメリット

●メリット
前述の通り、新築ワンルームマンションの価格が融資額ありきで決められているということは、その物件はそれ相応の融資額が出るということです。フルローンで出なくても、1割程度の自己資金を用意できれば購入できます。
また、新築物件は、特に日本人に好まれる傾向があり、入居付けがしやすいです。入居付けがしやすいとなると、賃貸仲介会社も新築物件を優先してエンドユーザーに紹介しようとします。
築年数が古くなればなるほど家賃は下がっていきますが、では家賃を下げないよう不動産会社に交渉すればよいのかというと、そうとも限りません。
家賃が競合より高ければ当然入居付けの難易度が上がるため、空室期間が長くなるリスクが高まります。家賃ゼロ円の状況が続くくらいなら、家賃を下げて早めに入居させたほうが得策となるケースも往々にしてあります。

●デメリット
一度買ったらそのマンションは中古になります。そうなれば新築購入時のおよそ7割程度の価格でしか売却できないため、短期で売り抜けることは理論上不可能です。そうなると、新築マンションの長期戦略で見る必要があります。
10年以上ローンを返済しつづけて損益分岐点に差し掛かるあたりに売却したり、借入金をすべて返済して以降の家賃収入で利益を得るなど長期的にみていく必要があるでしょう。
一度でも購入して一度でも居住者が入ってしまうと、その瞬間新築から中古物件に格下げになります。新築メリットはたった一度しか享受できません。
すぐに中古物件になる理由は至極単純明快で、そもそも新築販売価格には、建築代に販売するための諸経費が上乗せされています。
中古の場合はそのような諸経費は必要なくなるので、個人の手に移った途端、売却する際はそもそも新築のときのような諸経費はいりませんので、「単純に建物代のみがそのマンションの資産価値となります」(長谷川取締役)。これがすぐに資産価値が下がるカラクリになります。

3 . ワンルームマンション投資が失敗する要因

そもそも投資用不動産には、1棟・区分、さらには新築か中古かによって得られるメリットが異なるので、本来ならば目的別に物件を選別するべきです。
投資したい気持ちが先走って、「コストがかからないから」「安いから」「新築だから」という目的意識なき選別が投資戦略を曖昧なものにし、失敗へと導かれます。

3-1 . 節税目的で購入

最初は減価償却や借入金利の経費化から節税効果は見込める マンションの減価償却費は、キャッシュリッチな資産家にとって最高の節税策になります。
マンションの購入代を毎年経費として落とすことができれば、帳簿上で黒字額が減り、そこにかかる所得税を少なくすることができるからです。
しかし、築年数が古くなるにつれて、物件のメンテナンスの手間がかさむことになります。そうなれば管理費修繕費がかさみ、さらには固定資産税の負担割合も増していきます。こうした費用は実際に財布からでていく金銭になるため、年月がたてばたつほど節税効果は薄れていきます。

3-2 . 新築でも売却できない

前述の通り、新築で買った物件を築浅の状態で売ろうとしても、その新築価格の7割程度でしか売却できません。中古市場では、新築価格の原価である建物代(新築価格の7割)しか求められないからです。
短期での損益分岐点を迎えるのが不可能である理由は、そもそも新築マンションの大半が相場より高い価格で販売されているからです。
たとえば、2500万円の新築マンションを金利2%の35年ローンで買ったとしましょう。そうなると月のローン返済額は82815円になり、5年後の残債は2225万円まで下がります。対して、同じ金利2%の35年ローンで1700万円の築10年の中古マンション物件を買うとするとどうなるでしょう。5年後の残債は1520万円。
高額な新築から買うと、5年後でも結構な残債が残ってしまうので、損益分岐点を迎えるタイミングは中古で買うより遅くなります。
上記のように、一度中古になれば新築価格の7割程度でしか売れないので、最低でも10年は待つ必要があります。

3-3 . 空室による利回り低下

特に地方のマンションは低価格だから購入するとリスクが大きい 地方のほとんどが今は人口減少に見舞われています。
空室リスクが高ければ当然買い手が少なくなるので、マンションの中古価格は落ちていきます。落ちた分高利回りになりますが、その分空室リスクがつきまといます。
そのエリアの情報を一通り押さえておく必要があります。上記のようにエリア人口も大事ですが、同時に事業所数を見ることも大切です。
どれくらいの勤め人が区内にいるかがわかります。「その他見ておくとすれば、就業人口、世帯数、昼夜人口比率、就業人口比率、労働力人口、人口1万人あたりの医師数、平均所得、持ち家世帯率、納税者ひとり当たりの所得など」(長谷川取締役)。
平均所得が420万円なら、手取りは300万円くらいとわかります。居住費は手取りの3分の1と仮定すると、年間家賃87万円くらいまでしか出せません。そうすると、このエリアだと、7万2000円を超える家賃はきついということになります。このように目安の賃料を算出することができます。

3-4 . 中古マンションの設備費用

中古ワンルームマンションを買うときのリスクが修繕リスクです。室内に住み手がいながらオーナーチェンジする場合は、住み手がいる状態で設備状況をチェックすることが困難なので、買った直後にすぐ被害に見舞われることがあります。
チェックしない限りは、業者のほうもどういう不具合がでるかは正直読めません。設備も消耗品なので、築年数が古いマンションほど故障リスクは高くなります。

給排水管に不具合がでた場合は、これは建物全体にかかる設備であるため、大規模修繕にとりかかる必要がでてきます。購入後2年間でそうした被害がでた場合は、販売した業者が面倒を見なければいけないと決まってしますが、2年を過ぎると投資家個人で修繕費用を負担しなければなりません。

大規模修繕となれば、建物全体で数千万円かかり、管理組合で積み立てている修繕積立金でまかなわれます。それでまかなうことができなければ、所有者一人あたりの負担は増えていきます。
他にも、トイレやバスなどの設備交換が必要になった場合、数十万円から100万円ほどの交換費用が求められることもあります。設備が消耗品である以上、こうした出費はいつか訪れます。それを見越したうえで購入計画をたてる必要があります。

4 . 目的によってマンション投資のスタイルは変わる

同じマンション投資でも、新築と中古では価格のカラクリがまったくもって別物になることがわかったと思います。借入金がかさむ新築マンション投資は、短期の売り抜けや長期にわたる家賃収入が不向きといえそうです。
どちらかというと、税金対策で買う富裕層やサラリーマンが多い印象です。

一方、中古のマンション投資は、安く購入できさえすれば短期の売り抜けが可能ですし、そこがブランド力のある立地であれば、家賃を下げるリスクも小さくなり、長期での運用に向いているといえます。自分の目的を固めた上で投資先を選別するのが、マンション投資の正しいあり方です。

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