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不動産投資の不安を解消する唯一の方法

桜木大洋

桜木大洋

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「不動産投資をやってみたいけれど、金額も大きいし、もしも失敗したらどうしよう」
そんな不安を抱えている人がたくさんいます。確かに収益不動産投資は、自宅を買うよりも大きな金額の融資を引いて行う事業ですから、もしも何かあったらどうしよう、と不安になることも頷けます。
そして、その不安を打ち消そうと、本を読んだりセミナーに参加して勉強するようになります。
勉強をすると、いろんな知識が増え、「良い物件」とか、「買わない方がいい物件」といったキーワードに引っ張られ、「なるほどなるほど・・・」という感じで知識を吸収していきます。
その吸収の仕方が表面的だったりすると、単に「良い物件・リスクの低い物件を選べば安全だ」、という方向で考えるようになります。

しかし、投資の世界はどんなことでも「絶対」はあり得ません。
何かしらのリスクがあって、それをできるだけ回避しながら利益を出していくのが投資の基本です。それでも不動産は、株やFXなど想定しきれないリスクが多い投資に比べれば、はるかに安全・安定した性質の投資と言えるでしょう。

その根拠をカンタンに解説します。
不動産事業における主なリスクとその対策について、私の実体験に基づいた切実な順番でお伝えします。

目次

1 . 空室リスク

不動産事業で最も恐れるべきは「空室」です。購入する時の「物件概要書」でアピールされる「利回り」は、ほとんど「満室」の状態で試算されていますので、空室が出るごとに収支が悪くなることは容易に想定できます。
空室が出たら、直ちに部屋を現状回復・リフォームし、すぐに次の入居者を募集できる状態にしなければなりません。 管理会社とよく連携して、いつから次の募集を開始できるか、募集を始めたら反応はどうかなど、状況を常に把握して対策を打つことが大切です。 また、現在入居している方々へ、できるだけ退去されないように配慮する必要があります。

建物をキレイに保ったり、時には設備を増強したり万が一クレームがあった際には素早く対応することです。それでも退去があった時には、その理由をきちんと聞いておくと、次のために参考になります。

2 . 修繕リスク

これは多くの大家さんが抱える悩みです。新築ならまだしも、中古で購入した物件は、時には所有した翌月にアクシデントに見舞われることもあります。
修繕費がかかるもので最もありがちで、かつショックなのが「水漏れ」です。これは発生を事前に予測することができず、言ってみれば運・タイミングの問題です。
しかも「水漏れ」は入居者の部屋にも被害を及ぼすことがあり、かつ日常生活を中断させられるケースもありますので、そんな時には一刻も早く対処しなければなりません。 もちろん管理会社が24時間対応してくれることが必須です。 こういった修繕リスクへの対策としては、「火災保険」「地震保険」ですね。 きちんと保険求償してくれる代理店で保険に加入しておけば、万が一の時、修繕費がかかってもある程度保険でカパーしてくれます。

私もなぜか2015年は水漏れの被害に多く見舞われ、所有している3棟の物件全てに水漏れが発生しました。その修繕費は7万円〜150万円と幅広く、その度に管理会社で写真を撮ってもらい、保険代理店と連携して保険求償を行いました。
結果的に全部で380万円かかったうちの260万円程度は保険で補うことができました。求償に優れた代理店を選んでおくと、こういう時に本当に助かります。 ちなみに、累計で100万円の被害があって、1度も求償できないと言われたら、代理店を変えた方が良いかもしれません。

3 . 金利上昇リスク

まだ私は体験していませんが、現在のキャッシュフローを大きく揺るがすものがあるとしたら、融資の金利が上がることです。こうなるとキャッシュフローが大幅に変わってきます。これに対処するには、借換もしくは現金を事前に貯めておく、くらいしかありません。もしも今、4.5%の変動金利で融資を受けているならば、できるだけ早めに借換えられるように、手を尽くすことをお勧めします。

とはいっても借換はそう簡単にはできないので、常に金融機関の情報に敏感になり、チャンスがあればすぐにアプローチする姿勢を維持しておくことが重要です。
もしくは最悪の場合、物件を売却するということも考えられます。市況として相場が上がっている時はチャンスですが、逆にそうすると再び購入する時も高いものを買わざるを得ませんし、融資の金利も高いでしょう。売却するときは、しばらく不動産取得をお休みすることも一手です。

4 . その他のリスク

この他、災害リスク・家賃下落リスク・家賃滞納リスク・環境悪化リスクなど、可能性を挙げれば数多く出て来ますが、あまりにもリスクばかりを気にしていたら、それこそ事業自体に踏み込むことはできません。
ある程度のリスクを承知の上で、できるだけ事前に回避する策を講じることが、どの事業でも基本ですね。そして不動産の事業は、その対策が比較的着実にとれるところがメリットなのです。

5 . 「いい物件」とはなにか

ところで、がんばって勉強したりセミナーに参加することで知識を得ようとするタイプの人は、やがて「いい物件」というものがわかるようになります。

その結果、いい物件とは
・大手銀行の評価が高い物件
・いつも満室になる物件
・家賃の値下がりが少ない物件
修繕費がかからない物件
・何年後かに価格が上がる物件
ということを考えるようになります。

具体的には、
・一都三県もしくは東京23区内
・RC造で築20年以下
・土地が広い
・エレベーターがない
・駅からの距離が近い

という感じになります。

そうしているうちに、最初は不安を解消したくて不動産投資の勉強を始めたはずなのに、いつの間にか理想的な物件のイメージができてしまい 「やっぱりそういう物件はなかなか無いよなー」とかいって、結局はあきらめることになります。
しかし現実の不動産投資では、リスクに備えることが基本です。

・満室にするためにはどうするか
・突発的な修繕が必要になった時にどうするか
・金利が上がったらどうするか


その他もろもろ、不安材料を挙げればキリがありません。
だからこそ、どんなリスクがあるのかを知り、そのリスクへの対処方法を学ぶ というのが、本来の不動産投資の勉強なのです。

6 . 不動産投資は「事業」と捉えるべき

リスクのない物件は一つもありません。理想的な物件もありません。
しかし人間のアタマの中は圧倒的な理想像と万が一の最悪な状況のどちらかで、ほとんどを占められることが多いです。

そういう極端な話題の方が、キャッチーでインパクトが強く、印象に残るため、本やセミナーや、時にはニュースでもそういうネタにせざるを得ないのです。 ですので、その不動産投資で破産した例などというのは、ちょっと学べばすぐに理由や根拠がわかり、発生確率が極めて低いということまでわかるようになります。

一番重要なのは、成功か否かの結果出る前の、プロセスの部分です。
これが、不動産投資が「事業」と言われる理由。一回の結果ではなく、長い間の経営プロセスが、不動産投資・不動産賃貸業の真髄です。
世の中の不動産投資家の多くは、そのプロセスの渦中にいる人ばかりだと思うのです。もちろん私もその中に含まれています。そしてそのプロセスは、個々で状況が変わります。つまり、本やセミナーでは理解しきれないことばかり。

だから行動しなければならないのです。自分の目と耳と足で体感するしかありません。そうして経験を積み重ねることで、大きく深い学びを得ていきます。

それが「実践」です。実践から学ぶこと。それこそが、不安を取り除く唯一の手段なのです。

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