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不動産所得経費を漏れなく解説!正しい節税のチェック項目

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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損したいと思って不動産投資を始める人はおそらくいないでしょう。儲かったときに発生するのが税金です。高額納税者のランキングである長者番付に載るようなことがあれば大変な名誉ですが、やはり支払うお金は少ないほうがいいと思うのが人情でしょう。キャッシュフローを積んでいき、健全な経営をしたほうが結果的に社会貢献となります。今回は、個人が不動産投資で手にする賃料収入に対する税金の仕組みについて解説。不動産所得における経費の扱いなどをお伝えします。

目次

1 . 不動産所得の税金計算

不動産投資にはさまざまな税金がからんできますが、法人を設立せずに個人として行う場合に受け取る賃料収入は、不動産所得として計算します。その不動産所得を中心に、まずは基本的な手続きについて理解しましょう。

1-1 . 不動産所得の位置づけ

まずは、不動産投資に関する税金を簡単に区分します。

購入のときにかかる税金

印紙税…売買契約書やローン契約書を交わすときに必要です
登録免許税…購入時の名義変更手続きで支払います
不動産取得税…購入後に発生します

売却のときにかかる税金

印紙税…同上
・所得税(譲渡所得)…売却益が出たときに発生します(個人名義の場合)
・法人税…売却益が出たときに発生します(法人名義の場合)

保有時にかかる税金

固定資産税都市計画税…1月1日時点の所有者に課税されます(購入時にも日割りで精算するのが一般的)
・所得税(不動産所得)…個人名義の物件の賃料収入に対してかかります → 本記事の話です
・法人税…法人名義で所有している場合、賃料収入に対してかかります

1-2 . 所得税の基本的な計算方法

【計算式①】

サラリーマンの中には、確定申告をしたことがないという人もいるでしょう。住宅ローン控除や寄付金控除を受けるためにしている、という人は次の段落は飛ばしてください。

所得税の申告は、毎年1月1日~12月31日までの分を、翌年の2月16日~3月15日の間に行います。税務署で申告書をもらってきて記入、提出するというのが基本的な流れです。e-Taxといってインターネット上で申告・納税を行うこともできますが、これにはカードリーダーを持っていたり印鑑登録をしていたりする必要があります。

所得税には給与所得や雑所得など10種類があり、賃料収入は不動産所得にあたります。

不動産所得に限らず、所得税や法人税は、税金を上記【計算式①】のような式で計算します。
(不動産所得の詳しい計算方法は次の項目で説明します。)

経費は多ければ多いほど、納める税金は少なくてすむことになります。
そのため、経費として計上できるものとできないものを知っておくことは、損益に直接的につながるのです。

例えば、ローンの利息部分の支払が年間100万円、所得税率が30%だった場合。借入金利息は経費にできます。計上すると100万円×30%=30万円分の税金を減らせますが、これを知らずに計上しないと30万円損することになるわけです。

1-3 . 最終的に他の所得と合算する

不動産所得は、最終的に給与所得や雑所得(馬券の払い戻しやFXなどのよる収入)と合算して計算します。

この性質を利用して、巧みな営業をしかける不動産業者があります。
家賃収入よりもローン返済が上回る物件を「赤字が出るからその分節税になる。少し持ち出しが出るが、完済後には自分のものになるから結局得をする」などという触れ込み売り込みといった具合です。特に新築マンションの区分所有などに多い切り口といえます。これはおすすめできる物件ではありません。

まず、いくら節税になるといっても、赤字分を上回るほど税金が少なくなることは上記の計算上ありえないということ。また、いくら完済後に自分のものになるといっても、そのときの資産価値は保証されたものではないということです。持ち出しの累計よりも数十年後のマンションが高い価値を持っているかどうかはわかりません。
それよりも、今この時点で収益をあげている黒字物件を買うことが賢い選択です。

2 . 不動産所得の税金計算方法

【計算式②】

不動産所得の計算方法も、所得税や法人税の基本的な計算と同様で、上記【計算式②】のように表すことができます。
総収入金額は年間の家賃収入のことですが、それ以外にも次のようなものがあてはまります。
・貸している土地(借地権)の名義書換料・承諾料、住宅の契約更新料など
礼金敷金や保証金で返還しなくていいもの
・共益費や水道代、電気代などの名目でうけとるもの

必要経費としては賃料収入を得るために使ったお金が対象になります。詳しくは後述しますが、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などがあてはまります。

シュミレーション
(単位:万円)

例えば区分マンションを所有していて、上記ような収入と支出があった場合。

上記より、総収入金額は
110万円+20万円+10万円=140万円 … A
必要経費は
13万円+20万円+10万円+30万円=73万円 … B
※ローン返済のうち利息分は経費にできますが、計算を簡単にするため、ここでは無視します。

不動産所得は
140万円(A) – 73万円(B)=67万円(C)となります。

3 . 所得税と住民税の計算式

【計算式③】

所得税の計算方法は上記【計算式③】のようになります。

その他所得には、合算できるもの(総合課税)とできないもの(分離課税)があります。
所得控除には、青色申告控除や扶養控除、社会保険料控除などがあります。
税率と控除額は、所得の金額によって決まります。
税額控除は住宅ローン減税やふるさと納税などがあります。

所得税の速算表
国税庁ホームページ

給与所得が500万円、不動産所得が67万円、所得控除が103万円、住宅ローン控除が5万円だとすると、次のようになります。

(500万円+67万円-150万円)×20% - 42万7500円 – 5万円=35万6500円
※上記【計算式③】より

不動産所得がなかった場合の所得税は、22万2500円です。給与所得は源泉徴収されていますので、差額の13万4000円を翌年の3月15日までに納付することになります。

もうひとつ、所得に連動して税額が変わるものに、住民税があります。申告する必要はなく、 確定申告の所得金額が自動的に反映されます。

計算式は次のとおりです。
所得金額×10%(都道府県民税4%、市町村民税6%)+均等割
均等割は自治体によって異なりますが、おおむね4000円~5000円です。

上記の場合、不動産所得67万円に対してかかる住民税は6万7000円です。
この人がマンション経営をすることによって納めることになった所得税と住民税の合計は、20万1000円でした。

ちなみに年間のキャッシュフローは49万円です。
(所得67万円+減価償却費30万円 – 返済48万円)

この事例では、純収入に対して税金による支払いがおよそ40%あり、影響が大きいことがわかります。不動産賃貸経営にタックス・プランニングは重要なのです。

4 . 不動産所得経費一覧

具体的にどのような内容の支出が不動産所得から差し引くことのできるのか紹介します。基本的に賃料収入を得るために必要な費用は経費として計上できるので、項目としては多くのものが当てはまります。中でも間接的に支払うようなものは忘れがちですが、処理できるものは処理して最終的な利益をしっかり確保しましょう。

租税公課

税金のことです。毎年かかる固定資産税都市計画税は経費扱いとなります。また、物件を購入するときにかかる登録免許税、数カ月後に支払う不動産取得税、売買契約などの契約書に貼り付ける印紙税も支払った年の経費とすることができます。

損害保険料

火災保険や地震保険、施設賠償責任保険などの保険料です。長期一括型で数年分を前払いするという場合は、その年の期間分だけを経費とすることができます。例えばある年の4月1日以降10年分の120万円を支払った場合、最初の年は 120万円÷10年÷12ヶ月×9ヶ月=9万円 次の年は12万円が経費となります。

減価償却費

建物の購入費用を長期間にわたって配分した金額です。構造によって法定耐用年数が決められており、例えば木造アパートなら27年間で均等割りして計算します。不動産賃貸専門に使っている他の固定資産(専用の事務所や自動車など)があれば、同様に減価償却によって計上します。

管理費

区分所有マンションの管理費のほか、管理会社に支払う委託管理費、募集にかかる広告費などがあてはまります。

修繕費

退居後のリフォーム代や設備の修理代、区分所有マンションの修繕積立金などです。専用の事務所や自動車などの修繕費用も計上できます。コンバージョンリノベーションなど、価値を高めたり建物の使用可能期間を延ばしたりするような場合は資本的支出と呼ばれ、減価償却の対象となります。

借入金利息

ローンの支払いのうち、利息に相当する部分です。ただし、赤字になったとき給与所得と合計する場合には、経費として計上することはできません。

交通費

賃貸経営のために直接的にかかる交通費は基本的に経費として差し支えないでしょう。管理会社との打ち合わせ時や修繕のために物件を訪問するときにかかる電車代などが挙げられます。

通信費

電話代やFAX代、切手代など、賃貸経営にかかったことが明らかなものは経費扱いにできます。もちろん個人的に利用した分を含めてはいけません。通話明細から電話料金を計算するなどすればより確実です。

消耗品費

印刷費用や筆記用具などがありますが、賃貸経営以外の家事消費で使ったものを入れないように注意しましょう。

新聞図書費

賃貸経営に必要な情報を得るための資料代です。不動産投資関連本や不動産関連の業界紙、大家の会の勉強会参加代などが挙げられます。

接待交際費

管理会社との会食代や手土産代など、賃貸経営をうまくやっていくための関係づくりにかかる費用です。

税理士の費用

不動産を所有し、賃料収入を得ていることによって、帳簿の作成や確定申告が必要になったとき、その作業を税理士に委託している場合、報酬を経費にすることができます。

その他

建て替えのために立ち退き料を支払った場合は、その年の経費として計上できます。

不動産所得経費とならないもの

所得税や住民税、延滞税は租税公課のようですが、経費にすることができません。


生計を一にする(生活費を支えあっている)家族に対して賃金を支払っても、後述の事業にあたる場合を除いて不動産所得では経費の計上不可です。

繰り返しになりますが、交通費や接待費、通信費などは自身の生活のために使用しているものとは明確に区分する必要があります。

5 . 確定申告時のワンポイントアドバイス

最後に、確定申告を行うにあたって知っておくとよい2つのことを紹介します。

規模が大きいと扱いが異なる

一定規模以上の物件数を賃貸していると、「事業としての不動産貸付」として確定申告をすることができるようになります。

一定規模とは、次のいずれかにあてはまる場合です。

・アパートや区分所有マンションの場合、10室以上
・戸建てやマンションの場合、5棟以上 事業にあたる場合は、そうでない不動産所得よりも、経費に計上できる範囲が広くなります。具体的には次の部分です。

取り壊し費用

建物の取り壊しがあり、その費用が賃料収入を上回った場合、事業にあたる場合は赤字として給与所得など他の所得と通算することができます。事業にあたらない場合はできず、不動産所得がゼロになるに過ぎません。

貸し倒れ

家賃の滞納があり、回収の見込みがなくなることを貸し倒れといいます。事業にあたる場合は、回収不能となった年の経費として計上しますが、そうでない場合は、過去にさかのぼって確定申告をやり直す「更生の請求」をすることになります

家族への給料を経費にできる

家族へ支払う給料は前述のとおり経費にできないのが原則ですが、事業的規模の場合は可能になります。「事業専従者給与」といい、労働と見合った適当な金額である必要があり、高すぎる場合その部分は経費に計上できません。

青色申告控除の金額が多い

青色申告控除は、簿記のルールに従って経理処理をするなど一定の要件のもとに、所得から一定額を差し引くことのできる制度です。事業にあたる場合は65万円、そうでない場合は10万円計上できます。

規模が大きくなると経費に計上できる範囲も広がるので、ワンルームのオーナーから少しずつ買い増ししていく人は忘れないように注意してください。

申告時には以下に相談するのが一般的

実際に申告するにあたっては、税理士に相談、または申告書の作成を委託することをおすすめします。上記はあくまでも一般論であり、個別の事情を考慮せずに素人が安易に判断することは危険です。

物件の数が少なく、経費に計上してもいいものかどうか迷うようなことも起きていなければまだいいですが、間違った処理をしてしまうと後で税務署の調査が入ったときに指摘される可能性があります。顧問税理士を雇いさえすれば必ず安全とはいいきれませんが、賃貸経営にはベストを尽くしたいものです。

また、少し手間はかかりますが、直接税務署に聞くのもいいでしょう。上位機関である国税局でも電話相談を受け付けています。

税金の処理でもっとも怖いのは、誤っていることを認識しているにもかかわらず、法令にのっとって申告したときの所得よりも少なく申告してしまい、それが当局に指摘されることです。故意とみなされた場合、過少申告加算税と重加算税で最大50%もの追徴課税が課されることがあります。くれぐれも脱税行為はしないでください。

6 . 税金のことを知って正しい節税を

不動産投資に必要な支出の中で、意外と大きいのが税金です。個人所有不動産の賃料収入は、不動産所得にあたります。最終的に給与所得などと合算して計算しますが、必要経費として計上できるものが多ければ多いほど納付する税額は少なくなります。経費にあたるものは賃貸経営に直接かかる支出であり、固定資産税修繕費、建物を長期にわたって期間按分した減価償却費などがあります。

故意の脱税は追徴課税を受けるおそれがありますが、正しい処理で節税をするのは不動産投資に必要なことです。税理士のようなプロフェッショナルのちからを借りるのもいいでしょう。

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