HOME 不動産投資 あの時こうしておけばよかった!今振り返る失敗事例と対処法

あの時こうしておけばよかった!今振り返る失敗事例と対処法

舛添菜穂子

舛添菜穂子

0

ご無沙汰しておりました舛添です。みなさま、お元気されてましたでしょうか?

さて、私、去年は誰かに呪われているのではないかと思うくらい、不動産賃貸業においてトラブル続きでした。
何が起こったのかといいますと、去年1年で退去が4件。次の入居が決まったと思ったら、1ヶ月で退去。その他、別の物件で水漏れ。そして近隣トラブル、ご入居中の物件で設備のトラブル等々、この1年で数えきれないくらいのトラブルが次から次へと降りかかってまいりました。

その中で、今思えは、あの時こうしておけば、そのトラブルは未然に防げたのにと思うことがあったので、これから物件を買われる方に向けていくつかお伝えさせていただきます。

目次

1 . 修繕に関わる失敗事例

私は、一昨年くらいから、なかなか戸建てが思うような金額で買えなくなってしまった為、戸建て投資をやりつつ、区分も探しておりました。

そんな中、比較的お手頃な金額で購入できる団地に出会い【団地投資】をはじめました。築年数でいうと築45年以上経っているものがほとんどなので、あちこち不具合があってもおかしくありません。
幸い、私が購入した3戸の団地は前オーナーさん達が水回りのリフォームをして下さっていたので安心していたのですが入居が決まってからお風呂のお湯張りができないと連絡が入りました。
私がすぐにとんで行き確認することができればよかったのですが、それが出来なかったため、24時間駆けつけサービスに入っていたことを思い出し、そちらに連絡をして、お風呂の不具合を見ていただきました。

すると給湯器のリモコンの故障だということが発覚し、リモコンのみの交換ですと安価で済んだのですが、もう廃盤になっている商品だったので、給湯器ごと取り替える羽目になりました。
大家としてはなるべくコストを抑えつつも信頼できる業者さんに修理をお願いしたかったので、ネットで調べては何件もの業者さんに電話をかけ、ようやく何社か良さそうな業者さんを見つけ出しました。
すぐに見積もりに行ってくださる業者もあれば時間のかかるところもあります。高額な見積もりが出るところと様々でしたが1社お電話口の対応が良く価格もとても良心的なところが見つかり、すぐに修理に行ってくださるという話になったのです。
良さそうな業者さんが見つかり一安心でした。

区分マンションをリフォームする際は、管理組合に工事日や工事内容をお伝えしなければなりません。それはこの業者さんから管理組合へご連絡して下さることになりました。

工事日も決まり、管理組合へご連絡して下さったのですが、その業者さんから突然「うちでは工事できません」と断られてしまったのです。あれだけ親切丁寧だった業者さんなのに、一体なぜ…?

2 . 工事業者に断られてしまった意外な理由

最初は理解できませんでした。

詳しくお話を伺うと、管理組合から依頼された提出書類の記載事項が細かすぎて、この書類を仕上げる為だけに相当な時間を費やす為、工事を辞退したいとのことでした。

結局、管理組合が推奨する業者さんならこの提出書類はすぐに出せるということで前回依頼をかけていた業者さんよりは工事費が10万円上がった上に性能はワンランク劣る給湯器を入れざるを得なくなりました。入居者さんには申し訳ないと思いつつも仕方なかったのです。

そんなこんなで、不具合発覚から修理までかなりのお時間がかかってしまい入居者様にはご迷惑をかけてしまいました。 賃貸募集に出す前に動作確認をしていればこんなことにはならなかったと後悔しております。
今では、募集前にガスを開設し、その時にガス会社さんに動作確認をしてもらうようにしております。

参考/24時間駆けつけサービス
http://www.concierge24.co.jp/index.php?緊急駆けつけサービス

3 . 購入時の失敗事例

私の投資スタイルは地方高利回りです。エリアは実家のある大阪と自宅から1時間以内で行ける千葉にエリアを絞って投資をしておりました。

しかし去年とある先輩大家さんから、地方以外にも物件を所有したほうが良いというお話にたいへん共感し、地方で物件を探しつつも都内の戸建て探しにも力を入れておりました。

そんな中、ネットで見つけたのが都内某駅から徒歩10分のところにある1000万円以下の借地の戸建て。交渉の末、500万円以下で購入できることになりました。大幅な価格交渉の成立に加え、このタイミングでなんと地主さんから底地まで購入できるというお話に!

底地が買えるタイミングを逃してはいけないというのはよく聞く話。私もこのタイミングは逃すまいと底地も購入させていただきました。借地で売りに出されていた物件は所有権に変わりました。

4 . 覚書があっても…

そこまでは良かったのですが、売買契約が済み決済の直前で、覚書があるから大丈夫と元付業者から言われていた越境部分についての問題がクリアになっていなかったことがわかったのです。

元付業者さん曰く、この覚書に新たに隣地の所有者から判子を頂きに伺った際に、所有者が変わるタイミングで越境部分の解消(建て替え)をしてもらえると思い込んでいたようで、次の所有者(舛添)が建て替えをするのではなくそのまま賃貸にして所有することに対して、ショックが大きかったようで中々押印をしてもらえませんでした。賃貸に出す為に購入したのに賃貸に出せなければ意味がありません。

建て替えとなると解体費用を含め1200万円以上はかかるというお話でした。
それでは採算が合いません。悩みに悩みましたが、物件探しから融資付と苦労しせっかくここまできたので、越境問題が残ったままではありましたが、このまま決済の日を迎えることとなりました。
あれから隣地の所有者と何度も連絡を取り合い、お互い納得のいく形で新しい覚書を交わしました。

途中どうなることかと心配でしたが、いまではお隣さんとも仲良く良好な関係を築いております。【覚書があるので大丈夫です】という元付業者さんの言葉にすっかり安心しておりましたが、契約前に覚書に押印をもらう等、もっと積極的に確認しておくべきだと思いました。

今回のお隣さんは良い方だったので良かったですが、一歩間違えば収益をうまない物件のためにローンの返済をし続ける羽目になるところでした。

5 . 失敗からの教訓

私が今回の失敗から学んだ教訓は以下の3つです。

賃貸に出す前に設備の不具合は確認しよう

区分の場合は管理組合にリフォーム時の手続きについて確認しておこう

業者さんの話を鵜呑みにせずに、トラブルを事前予測し先手を打っておこう

皆さんも、ぜひこの3つを意識して日々の不動産経営に活かしてください!

同じカテゴリーの記事

ページトップへ移動する
icon-article icon-articleCategory1 icon-articleCategory2 icon-articleCategory3 icon-articleCategory4 icon-articleCategory5 icon-articleCategory6 icon-beginner icon-check icon-glossary icon-kentei icon-popularwords icon-premium icon-realvoice icon-recommend icon-seminar icon-talkroom icon-trend icon-user icon-voice