HOME 不動産投資 家賃収入による収益は投資の王道!不動産投資を改めて学ぶ

家賃収入による収益は投資の王道!不動産投資を改めて学ぶ

中村 昌弘

中村 昌弘

0

家賃収入による不動産投資は、投資の王道と言われています。なぜなら、家賃収入という比較的安定した収入が、定期的かつ継続的に得られるからです。ただし、不動産投資はあくまで投資ですので、必ずしも収益が上がるわけではありません。

今回は、そんな不動産投資において、継続的に家賃収入を上げる方法を解説します。成功する人の特徴なども踏まえ解説するので、不動産投資を検討している方は参考にしてみてください。

目次

1 . 高い利益率の家賃収入により成功する人は?

まずは、所有物件から高い利益率の家賃収入を得て、不動産投資に成功している人を解説します。不動産投資は以下のようなタイプの人が成功しやすいです。
・物件情報の収集をしている人
・自分の足で物件を探す人
・不動産会社をきちんと調べている人

1-1 . 物件情報の収集をしている人

高い家賃収益があり不動産投資に成功している人は、まず物件情報の収集をしている人が挙げられます。具体的には、以下のような方法で不動産投資についての情報を集めましょう。
・Webで物件情報を随時チェックしている
・不動産投資セミナーなどで勉強している
・書籍や専用サイトをチェックしている

全ての投資に言えることですが、情報収集は非常に重要です。特に、不動産投資の場合は、投資商品である不動産をコロコロ変えることは得策ではありません。

たとえば、株式投資であれば株を売却して別の株を取得することはありますが、不動産投資は基本的に一度取得した不動産は長期間保有します。だからこそ、家賃収入を継続的に上げるためには、物件情報の収集が大切なのです。

Webで物件情報を随時チェックしている

今では、ネットで「不動産投資 物件」などと検索すれば、たくさんの物件情報が掲載されています。掲載されている物件は、利回りなどの投資情報が掲載されているので、たくさんチェックすればエリアごとの利回り特性が分かってきます。

その中で「なぜこの物件の利回りは高いのか?」という視点で物件を見たり、仕事などでその物件の近くに行く用事があれば寄ってみたりすると、不動産知識が蓄えられます。これらは、物件を見極める目を養うことにつながっていくのです。

不動産投資セミナーなどで勉強している

また、前項の不動産投資に関するWebサイトなどにも案内がありますが、不動産投資に関するセミナーなどで勉強することも大切です。実際に不動産投資をしている生の声を聞いたり、不動産投資のプロのアドバイスを聞いたりすると、ネットだけでは得られない気づきがあります。

書籍や専用サイトをチェックしている

さらに、不動産投資に関する本やサイトなども、情報がたくさん詰まっています。もちろん、全ての情報が自分にとって有益ではありませんが、失敗談や作者・サイト運営者独自の視点があります。その視点は、セミナーなどで講演するプロ中のプロとはまた違った情報になるのです。

1-2 . 自分の足で物件を探す人

情報収集をして不動産投資に関する知識があっても、「現地確認」という不動産投資に大切なことをしない人は不動産投資に失敗しやすいですその理由は以下の通りです。
・エリア周辺の様子は見ないと分からない
・歩いてみないと分からないことがある
・不動産は実物資産なので細かいチェックが必要

たとえば、現地の近くに大規模賃貸マンションの建築予定があれば、競合物件が増え、空室リスクが高まります。また、駅近物件だったとしても、駅までのアプローチが悪ければ価値は下がります。このようなことは、現地を隈なく歩いて、周辺エリアを実際に見てみないと分からないことです。

また、不動産は実物資産なので、築年数と共に劣化しやすいです。しかし、外壁の細かな劣化や、共用部や設備の管理状況などは、実際に現地で良くチェックしないと分からないことです。だからこそ、自分の足で現地を歩き、物件を良くチェックすることが大切になるのです。

1-3 . 不動産会社をきちんと調べている人

そして、仲介してくれる不動産会社との関係性も重要です。家賃収入がきちんとあり不動産投資に成功している人は、不動産会社と関係性を築けているため以下のような情報が手に入ります。
・新しい売り出し中物件
・人気エリアの物件
・希望エリアの物件

要は、良い物件情報をもらえるかどうかが重要ということです。そもそも、物件を紹介する不動産会社も、物件を売りたい人から仲介を依頼されないと、仲介物件として紹介できません。 広く公開されている物件よりも、クローズドの物件の方が良い物件が多いので、その物件を紹介できる不動産会社を見つける必要があります。そのためには、色々な不動産会社と会い、不動産会社自体の実績やノウハウ、そして営業担当者の力量を見極める必要があります。 そこで、自分の希望を伝え担当者と信頼関係を築くことで、上記のような掘り出し物件を紹介されるというわけです。

2 . 優良物件が成否を分けていた

前項でも少し触れましたが、しっかりと家賃収益を上げられるような不動産投資は、優良物件を所有できるかどうかが重要になります。不動産投資の収益は物件の良し悪しにかかっており、言い換えると不動産投資の成否も物件次第だからです

2-1 . 優良物件とは何か?

そもそも家賃収入が上がりやすい優良な物件は、以下のような物件です。
・空室率が低い物件
・家賃下落のリスクが小さい物件

空室リスクと家賃下落リスクは不動産投資における二大リスクであるので、優良物件はこのリスクが小さい物件になります。不動産投資は、「決まった家賃収入」を「継続的」に上げることで利益が出ます。そのカギは、上記2点が握っているのです。

2-2 . 追加で物件取得もしやすい

また、優良物件は追加の物件取得がしやすいというメリットもあります。不動産投資の物件を取得するときには、ローンを組んで取得することが多いです。そのローンの審査項目の中に、「物件の収益性」という項目があります。

そのため、1つ収益性の高い物件を所有していれば、その物件を評価され次の物件の融資が受けやすいのです。つまり、優良物件を取得することは、その物件で高い家賃収入を上げるだけではなく、物件数を増やし家賃収益を増やすこともできるということです。

2-3 . 優良物件の探し方

そんな優良物件の探し方は、前項で解説した「情報収集」や「不動産会社との関係性」という点もありますが、もっと具体的には以下の点を意識することです。
・需要のあるエリアの物件
・なるべくコンパクトな物件

空室リスクと家賃下落リスクが低いのは、何と言っても需要のあるエリアです。需要のあるエリアとは、たとえばターミナル駅や、閑静な住宅街など「そこに住む理由」が明確なエリアになります。そのようなエリアは物件価格も高いですが、この2つのリスクを小さくするためには必須条件です。

また、大きくても1LDK程度のコンパクトな物件にしましょう。なぜなら、大きくなるほど取得費用も高くなり、競合も多くなるからです。

仮に、ファミリーをターゲットにすると「分譲マンション」「一戸建て」などの競合が増えますが、コンパクトマンションであれば賃貸マンション選ぶ可能性の高い単身者をターゲットにできます。ターゲットが多ければ、空室リスク・家賃下落リスクを小さくできるというわけです。

2-4 . こんな物件には注意すべき

逆に、以下のような物件は優良物件とはいえず、家賃収益を安定的に上げるのは困難と言えます。
・価格が安すぎる物件
オーナーチェンジの物件

価格が安すぎる物件

いうのは、不人気エリアであったり、現地に大きなデメリットがあったりするケースが多いです。 価格が安い物件は、「(年間家賃収入-年間経費)÷物件取得価格」で算出する「利回り」は高く見えますが、結局は空室になったり、家賃が下落したりするケースが多くなります。このような物件は、結果的に赤字になるリスクが高いので、価格の安さだけで判断するのは避けましょう。

2-5 . オーナーチェンジの物件

また、今まで投資用物件として運用していて売り出している、いわゆる「オーナーチェンジ物件」も注意が必要です。なぜなら、室内の見学ができない場合が多いですし、オーナーがその物件を手放す理由に、物件のデメリットが潜んでいるケースがあるからです。 賃借人によっては雑な使い方をしている人もいるので、賃借人次第では室内が激しく劣化しているリスクがあります。そのため、オーナーチェンジ物件はきちんと売却理由をヒアリングして、賃借人に問題がないことを確認してから取得しましょう。

3 . サラリーマン大家が成功する法則

先ほど少し触れましたが、不動産投資時のローン利用率は高いです。ローンの審査は、上述した「物件の収益性」以外に「収入の安定性・継続性」があるので、その点からサラリーマンはローンを組みやすいと言えます。

そのため、サラリーマン大家は多いですが、成功するための法則としてはローンだけでなく、以下の点を認識しておきましょう。
・収入に応じて物件を選ぶ
・信頼できる管理会社を選ぶ
・必要経費を理解する

3-1 . 収入に応じて物件を選ぶ

いくらローンの借り入れがしやすいからと言って、無理をしていけません。物件を選びは、以下の金銭面も意識して行いましょう。
・借入額は「借入可能額」ではなく「返済可能額」にする
・年収が今後上がることを想定しない

無理をして借入を行うと返済が厳しくなります。また、不動産は「いつ」「いくら」で売れるか分からないので、返済が厳しくても物件を手放せない可能性もあります。

つまり、物件を持っていることで生活に支障を来たすことがあり、それを手放すこともできない状況にもなり得るということです。だからこそ、身の丈にあった借入で購入できる物件を選びましょう。

3-2 . 信頼できる管理会社を選ぶ

また、サラリーマンは日中仕事をしているため、あまり時間がありません。そのため、賃借人の募集や契約、退去時の立会いなどは賃貸管理会社に全て委託することが多いです。だからこそ、きちんとノウハウや実績があり、信頼できる賃貸管理会社を選びましょう。

賃貸管理会社の選定も仲介する不動産会社と同じく、色々な賃貸管理会社と話をして見極める必要があります。また、基本的には賃貸管理会社に業務を委託して良いですが、どのような業務を委託して、オーナーとして何を判断すべきかは理解しておく必要があります。

3-3 . 必要経費を理解する

また、不動産投資は物件維持のために、以下のような経費がかかる点は覚えておきましょう。
固定資産税都市計画税
・物件自体の管理費、修繕積立金(マンションのみ)
・退去時の修繕費
・設備(給湯器など)交換費用
・賃貸管理会社の管理費

上記の経費は支出と言い換えることができるので、経費を知らないと精度の高い収支計算ができません。

4 . 必ず確定申告の方法は覚えておこう

最後に、確定申告について解説します。不動産投資で家賃収入を得ると「不動産所得」になるので、確定申告が必要になります。

ただ、会社員の方は確定申告に馴染みがないと思いますし、自営業者や経営者の方でも不動産所得を含む確定申告をしたことがない人もいると思います。そのため、不動産投資をする前に、概要はつかんでおきましょう。

4-1 . 確定申告の方法とは?

結論から言うと、確定申告は国税庁ホームページ※1の「確定申告作成コーナー」を利用すると、楽に書類作成ができます。とはいえ、確定申告に関しては以下の点を知っておきましょう。
・不動産所得は総合課税
・経費項目は自分で判断する

※1国税庁 確定申告作成コーナー
https://www.keisan.nta.go.jp/h28/ta_top.htm#bsctrl
https://www.keisan.nta.go.jp/h28/ta_top.htm#bsctrl

不動産所得は総合課税

家賃収入は不動産所得であり、不動産所得は総合課税に該当します。総合課税とは、会社員であれば給与所得、自営業者などであれば事業所得と損益通算するという仕組みの税金です。

たとえば、給与所得が年間600万円であり、ほかに所得がなければこの600万円に所得税がかかります。しかし、不動産所得が200万円あれば、この200万円を加算され800万円の所得に対して所得税がかかってきます。

一方、不動産所得がマイナスであれば、所得は下がるので税金も下がります。いずれにしろ、所得税は累進課税※2なので、所得額が高額になるほど税率が上がる点は覚えておきましょう。

※2国税庁 所得税の税率
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

経費項目は自分で判断する

また、上述した経費については、自分で項目を判断し申告する必要があります。経費は所得から差し引くことができ、節税になるので、きちんと申告しないと損してしまいます。

注意点としては、経費になる項目に関しては必ず領収書を保管しておくことです。原則、領収書が存在するものしか経費として計上できず、不動産オーナーは領収書の保管義務があります。

4-2 . 確定申告は委託・相談できる

前項のように、確定申告書類はネット上で作成できます。ただし、経費項目の精査や売り上げの入力などは面倒ではあるので、以下に委託・相談することが可能です。
・税理士
・国税局電話相談センター
・無料相談会

一番楽な方法は、税理士に確定申告全般を任せる方法です。費用は5万円~10万円程度かかりますが、税務署からの問い合わせも対応してくれるので楽です。また、税理士に支払う報酬も経費として計上できます。

後は、国税局電話相談センター※3に連絡をすると、税務署の担当者が質問に答えてくれます。ただ、確定申告時期である2/15~3/15は税務職員が多忙なため、この時期より前に相談するのが無難でしょう。

また、税務署によっては確定申告時期が近づいてくると、税理士を呼んで無料相談会を実施してくれます。対面で税理士に相談できるので、これも利用すると楽に確定申告書類を作成できます。

※3国税庁 税についての相談窓口
https://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/sodanshitsu/9200.htm
https://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/sodanshitsu/9200.htm

5 . 家賃収入を安定的に得る不動産投資

このように、家賃収入を安定的に得る不動産投資は、まずは情報収集や現地確認が必須になります。その上で、物件選びのポイントや、選んではいけない物件を頭に入れながら物件探しをしましょう。 さらに、物件選定だけではなく、仲介する不動産会社や賃貸管理会社の選定も慎重に行うことで、不動産投資の成功確率は上がってきます。

同じカテゴリーの記事

ページトップへ移動する
icon-article icon-articleCategory1 icon-articleCategory2 icon-articleCategory3 icon-articleCategory4 icon-articleCategory5 icon-articleCategory6 icon-beginner icon-check icon-glossary icon-kentei icon-popularwords icon-premium icon-realvoice icon-recommend icon-seminar icon-talkroom icon-trend icon-user icon-voice