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海外不動産投資のメリット・デメリット│投資先に人気の国と地域は?

ゴンロク

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不動産投資では、インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)を狙う方法があります。この2つに共通しているのは、「人口増加率が高く、経済成長が見込める環境が望ましい」ということです。つまり、全体的に若くて勢いがある国の不動産が有望ということになります。これまで国内の不動産のみに注力していた方でも、将来有望な海外不動産に着目することで新たな投資先が見つかるかもしれません。そこで、海外不動産投資におけるメリットやデメリット、今後有望と思われる国などを紹介していきます。

目次

1 . 日本と海外の不動産投資の違い

近年、日本国内の不動産投資で人気を集めているのは賃貸経営、つまり「インカムゲイン(家賃収入)」を狙った方法です。 しかし、海外では「キャピタルゲイン(売却益)」を狙うのが一般的と言えます。これには、「住宅に対する考え方や文化の違い」が関係しているのです。

1-1 . 「耐久消費財」と「資産」という違い

日本国内では、いわゆる「スクラップ&ビルド」という考え方が根付いています。 第2次世界大戦後、焼野原から急激に復興を遂げたため、30から40年という短いスパンで、建物が生み出されては消えていくわけです。

また、地震国である日本では、最も耐震性が高いとされる新築時の価値が重視される傾向にあります。 つまり、建物のライフサイクルの短さや耐震性の問題から、不動産の価値は新築時点を頂点に年々下落していくわけです。 これは、日本の不動産が「耐久消費財」のような性質を帯びているとも言い換えられるでしょう。 耐久消費財はあくまでも「消費」されるものですから、積み上げることで価値が増大していく「資産」とは性質が異なります。

一方、海外ではやや事情が異なります。 例えばアメリカでは、住宅の価値を決めるのは築年数ではありません。 一般的に住宅は「改良し続け永続的に使うもの」という認識が浸透しています。 つまり、日本の不動産が耐久消費財なのに対し、アメリカをはじめとした欧米の不動産は「資産」としての性質が強いのです。

※耐久消費財……耐用年数が3年以上で、なおかつ消費によって価値が減少する財のこと。

1-2 . 「木造文化」と「石造文化」という違い

日本の住宅は木造が基本で、「いつかは朽ち果て、作り直すもの」という「木造文化」だったといえます。 これに対し、欧米は石造りの「石造文化」が根底にあり、日本よりも住宅に期待する期間が長いのです。

1-3 . 耐用年数の違い

日本と海外では、住宅の平均寿命(耐用年数)が全く異なります。 国土交通省が平成8年に公開した「平成8年建設白書」を紐解くと、その差がいかに大きいものか理解できるでしょう。

・国別の住宅寿命
日本……平均26年
アメリカ……平均44年
イギリス……平均75年

出典:「平成8年建設白書」http://www.mlit.go.jp/hakusyo/kensetu/h8/h8index1.html

20年以上前のデータとはいえ、日本の住宅寿命がいかに短いかがわかりますね。 さらにこのデータは「取り壊された住宅」の平均寿命から計算されており、実際に欧米では築50年や100年といった物件も珍しくありません。 新築時からたった30年程度で価値が無くなってしまう日本の住宅とは違い、海外の住宅は中古であっても価値を維持・向上させやすいといえます。

1-4 . 不動産業界の慣習の違い

日本では、不動産投資を行うとき、不動産会社に仲介を頼むのが一般的です。 不動産会社に物件や売り手、買い手を探してもらい、契約や登記を行うわけです。 しかし、海外ではやや事情が異なります。

例えば欧米では、不動産会社は「仲介業者」というよりも「代理人(エージェント)」としての性質が強いのです。 日本の不動産会社のように手取り足取り全てをお世話してくれるわけではなく、基本的には「アドバイス」が仕事です。 物件探しは投資家本人が行い、代理人は価格交渉や物件の良し悪しについての助言を行います。 また、その後の契約など法律的な処理は、代理人とは別の専門家に依頼します。

1-5 . 土地に対する所有権の違い

日本では土地を購入して登記すれば、「所有権」を持つことができます。 しかし、海外では必ずしも土地を所有できるとは限りません。 例えば中国では、土地は基本的に国の持ち物であり、所有権ではなく「使用権」を取得するのが一般的です。

1-6 . 貸主の立場の違い

日本では、貸主の立場は決して強いとは言えません。 これまでも賃貸契約の解除や家賃未納による立ち退きに面倒な手続きや裁判が必要でした。さらに年々「借り手保護」の傾向が強まっています。

一方、海外では貸主の立場が日本よりも圧倒的に強いことが大半です。 あらかじめ決められた期限内に賃貸契約の解除・家賃の値上げを通告すれば、適正な手続きと認められます。そのため家賃の回収率が高く、回収にかかるコストも低いのです。

2 . 海外不動産投資のメリット・デメリット

このように中古であっても値崩れしにくい海外不動産は、「値上がりによるキャピタルゲイン」を期待できるため、日本の不動産よりも期待値が高いという側面があります。 しかし、投資には変わりありませんから、メリット・デメリットの両面があるのは当然のことです。 では、海外不動産投資のメリットとデメリットはどのようなものなのでしょうか。

2-1 . 海外不動産投資のメリット

まずは海外不動産投資のメリットから紹介します。海外不動産投資は、利回りの高さや節税効果など、国内不動産投資とは違ったメリットがあります。

リスク分散効果

不動産投資に限らず、投資で成功するためにはリスク分散が必須です。 目まぐるしく変わる世界の経済状況の中、伸びる国もあれば没落していく国も出てきます。 日本はこれまで先進国のひとつでしたが、今後については不透明です。 また、人口増加率や出生率も低く、過去のような経済発展を遂げる可能性は低いでしょう。

こういった状況の中、海外の若く活気にあふれる国に投資しておくことは、リスク分散につながります。 例え国内不動産投資市場が冷え込んでも、海外不動産の成長でそれをカバーできるからです。
特に人口ボーナス期を迎え、経済発展が著しい東南アジア諸国の不動産は、有望株として注目されています。

節税効果

海外不動産投資においても、国内同様に節税効果が見込めます。 不動産投資のリターン(不動産所得)から、住宅ローン金利や補修費、管理費、建物の減価償却費を差し引くことができます。 もちろん、結果的に赤字になっても給与所得などとの損益通算が可能です。

国内よりも高い利回り

不動産投資は、家賃収入である「インカムゲイン」と売却益である「キャピタルゲイン」のどちらか、もしくは両方を狙う投資です。 基本的にはどちらも、人口増加率と経済成長率の影響を受けます。
人がどんどん増え、経済発展が著しい国(GDPが継続的に伸びている国)では、家賃相場も不動産の価格も伸びていきます。 つまり、国内よりも高い利回りを狙うことができるわけです。

2-2 . 海外不動産投資のデメリットやリスク

メリットだけを見ると良いことづくめに見える海外不動産投資にも、いくつかのデメリット・リスクがあります。

税や法規制、政治などのカントリーリスク

海外では、発展にともなって頻繁に税制や法律が変わることがあります。日本でも毎年のように改正がありますが、海外の法改正はもっとインパクトが大きいのです。 例えば、突然「外国人の不動産所有は一律禁止」という法律に変わることさえ考えられます。
また、政変などで現地の世相が不安定になれば、投資マネーが逃げてしまい、不動産価格の下落を招きかねません。 こういったカントリーリスクは、海外不動産投資ではじめに検討すべき項目です。

融資制度が使いにくい(融資を受けにくい)

国内の不動産投資では、土地や物件の購入費を、金融機関からの融資で賄うことができます。しかし、海外不動産投資はこの点でやや不利です。 現地の金融機関から融資を受けられることもありますが、フルローンは難しいでしょう。
一般的には物件価格の5~7割程度、ということが多いようです。さらに、貸付金利が日本に比べて高いことも見逃せません。
また、海外不動産は代金を一括で支払ったり、工事が完了した部分ごとに部分払いしたりするため、資金を寝かせる期間が長くなります。

不確実性が高い

海外不動産は、国内不動産よりも値上がりの可能性が高い一方で、下落の可能性も否定できません。 日本の不動産は「値が硬い」ことが特徴で、高利回りを得にくい反面、損をする可能性も低いといえます。
しかし海外不動産(特に新興国の不動産)は、外部からの資金流入の影響をうけやすく、自国の経済成長通りに不動産価格が上昇するとは限りません。 他の国にもっと良い投資先が見つかれば、資金はあっさりとそちらへ流れるからです。

3 . 不動産投資先に人気の国・地域

では、こういったメリットやデメリットを踏まえつつ、投資先として人気の国や地域を紹介します。

3-1 . マレーシア

海外不動産への投資先として、東南アジアの「若い国」が有望視されています。 特にマレーシアは、人口構造が若く、工業国としての発展を目指していることから、今後の成長が期待されている国です。 また、外国人に対しても、100万リンギット(日本円で約2760万円)以上であれば、不動産の所有が認められています。 もちろん、戸数の制限はありません。さらに日本同様に不動産の登記が可能であり、法的な保護を受けられるのです。

その他にも「不動産取得税がない」「固定資産税や売却益にかかる税金が安い」というメリットがあり、魅力的な投資先のひとつといえます。

3-2 . ハワイ

世界の富裕層が集まるハワイでは、中古物件価格が高騰しやすいという特徴があります。 これは、不動産開発の開発余地が少ない一方で、外国人から別荘や投資先としての需要が高まっていることが理由です。 過去30年間、毎年4~5%の価格上昇が続いており、安定した右肩上がり市場といえます。

今後は経済発展を遂げたアジア諸国の投資マネーが流入すると見られており、当面は価格上昇局面が続くでしょう。 インカムゲインキャピタルゲインの両方を狙いやすい投資先です。

また、土地建物一体の不動産の場合、建物の評価が圧倒的に高い(土地:建物=8:2)という点が、節税効果を生み出します。 まず、減価償却は建物部分が対象です。日本では「土地:建物=2:8」という評価比率のせいで、減価償却の対象となる金額が小さくなります。 一方ハワイでは、高額な建物部分を減価償却できるため、日本よりも節税効果が高くなるのです。

3-3 . オーストラリア

魅力的な観光地や住みやすい気候、移民の受け入れによる都市の成長などが重なり、不動産ブームが巻き起こったオーストラリア。
ゴールドコースト、シドニー、メルボルンなどは非常に有望な投資先として知られています。
しかし、外国人に対する購入規制の影響もあり、2017年はやや不調でした。 2018年も一部の不動産では価格の下落が予想されているものの、久々の「買い手市場」との見方があります。

4 . 海外不動産投資の始め方と成功させるポイント

投資に絶対はありませんが、それでもいくつかのポイントを抑えれば、初心者でも利益を出しやすくなります。

4-1 . 「投資したい国」よりも「投資できる国」

まず、おおまかに投資したい国や地域を決め、その中から「実際に投資できる国」を選別していくべきです。 ここでいう「投資できる国」とは、「所有権を持てる国」と言い換えても良いでしょう。
例えば中国、ミャンマー、インドネシアは外国人が不動産を所有できません。

一方でタイ、スリランカ、マレーシア、ハワイなどは問題なく所有できます。

4-2 . 情報収集の徹底

海外不動産に関する情報は、日本でもある程度入手できます。 しかし、初心者は不動産投資会社を通じてより具体的な情報を入手すべきでしょう。
このとき、現地の不動産投資会社か日本の不動産投資会社かで迷うと思います。 はじめはし、コミュニケーションの取りやすさを重視し、日本の不動産投資会社から情報を収集していくのがおすすめです。 このとき、現地とのパイプを持っている会社を選ぶと、その後の展開がスムーズになります。
ローカルな情報は現地の業者のほうが上かもしれませんが、手続きが複雑であったり、騙されてしまったりと、リスクがありますからね。

4-3 . 現地視察は必ず行う

投資対象と情報収集が終わったら、実際に投資対象を視察します。 最終的な投資判断は、必ず現地視察の後に行うようにしましょう。 このとき、不動産投資会社が主催する集団視察に参加すると、さまざまな視点での情報を得やすくなります。
また、現地で実際に対応する不動産会社の対応力、信用力、管理力、販売力なども吟味できるので、現地視察は本当におすすめです。

5 . まずは国内で基礎固めを

海外不動産投資は、毎年のようにブームが発生しています。
ここ20年程を振り返ってみても、中国、マレーシア、フィリピン、タイ、オーストラリアなど、様々な国が投資先として有力視されてきました。 インカムゲインキャピタルゲインを一気に狙える海外不動産投資は、確かに魅力的です。
しかし、カントリーリスクや資金調達の難しさ、値動きの激しさは、初心者にとって高いハードルになります。 国内で不動産投資のノウハウを学び、そこから海外不動産投資へと目を向けても遅くはないはずです。 初心者であれば、まずは信頼できる不動産業者が主催するセミナーなどで基礎知識をつけていきましょう。

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