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日々の倹約生活と不動産投資での成功【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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不動産投資では、何を基準に成功とみなすかについて意見にバラつきがあります。
資産の規模、年間のキャッシュフロー、所有物件数、純資産の規模等々です。

この中で、最終的に絶対に負けることのない判断基準は純資産の規模が大きくなる投資だと個人的には考えています。

純資産には、購入した不動産の資産価値とローン金額との差額とともに現金残高も含まれますが、初期の頃は純資産が大きい不動産を購入することが難しいケースが多く、まずは自分の貯蓄額を上げて、純資産を積み上げていくということが失敗しない投資につながっていくと考えます。

今回は貯蓄をしていくための日々の倹約生活と不動産投資の成功についてお伝えしたいと思います。

目次

1 . 自己破産リスクを軽減する

現金残高が多くあるということは、それだけ自己破産リスクが軽減されることにつながります。不動産投資における失敗の定義にも様々な意見がありますが、私は自己破産をしてしまうことが最大の失敗だと考えています。

現金残高があれば、仮に空室が長期化し、ローン返済を自己資金で行わなければならない期間が続いたとしても、ローンの支払いが滞り、自己破産に陥るということはなくなります。

また、予想外の大規模修繕工事や震災対応等トラブルで急に大きな出費の必要性ができ、それを支払わないとその後の賃貸経営に大きな影響を及ぼすようなケースにおいても、現金残高があれば、その後の賃貸経営に負の影響を与え、賃貸経営が厳しくなり、自己破産するという流れを断ち切ることができます。

理想は、家賃収入からローン返済や諸費用等のキャッシュアウトを引いた毎月の手残りキャッシュフローを毎月貯蓄していき、純資産が増えていくという流れです。

しかし、初期の頃はそこまで大きな投資が出来ないことが多く、いきなり1か月数十万円のキャッシュフローが手元に残るような規模で投資できないことが多いため、自分の給与収入から生活費を差し引いた貯蓄をどの程度出来るかというのが賃貸経営にも大きく影響してきます。

そういう意味では、サラリーマンとしての年収が高い人の方が成功できる可能性が高いと言えます。しかし、重要なのはどれだけ貯蓄ができるかであって、年収の大きさではありません。どんなに年収が高くても、ぜいたくな生活をしていると貯蓄はできません。

まずは不動産投資における失敗を防ぐためにも、特に初期の頃は貯蓄をし、純資産を高めていくために多少の我慢が必要になります。

2 . 有利な条件で融資を受けられる

現金残高が多く、自己破産リスクが低いということは、銀行側から見るとリスクが低いとみなされ、今まで受けられなかった金額の融資が受けられる、もしくは、今まで得られなかったような条件で融資を受けられるということにつながっていきます。

有利な条件で融資を受けることが出来れば、それがまた純資産拡大につながっていきます。

例えば、融資期間が30年で同じですが、金利が1%での借入と金利が3%での借入の場合、まず1か月あたりのキャッシュフローが全く異なり、1か月あたり手元に残るキャッシュフローが当然金利1%のローンの方が多くなります。そういった意味で月々積み上げられる純資産の金額が多くなります。

また、不動産の資産価値とローンの金額の差額での純資産においても、金利が低い方が増えやすいという側面もあります。

金利1%と金利3%では、ローン元本が減っていくスピードは明らかに金利1%の方が早いのは言うまでもありません。一方、資産の価値は金利が低くても高くても同じスピードで減価されていきます。

最終的な資産の純資産額は売却した時に確定しますが、売却金額が同じ場合は、ローン残債が少ない方が手元に残るキャッシュは多くなります。従って、ローン残債の減りが早い、金利が低い融資を受けた方が最終的な純資産が多くなる可能性が高いということが言えます。

3 . 純資産を着実に増やしていく

上記のように現金残高があると、正のスパイラルに入ることが出来ます。
ただし、初期の頃は家賃収入で現金残高を多くするというのは難しいため、どうしても自分自身の貯蓄に依存する部分が大きくなります。

従って、初期の頃は特に日々の倹約生活の重要性が高いと個人的には考えています。

不動産投資は雪だるまをつくるような感覚に似ています。

初期の頃は雪の塊が小さいため、雪の塊が大きくなるのに時間がかかります。
しかし、ある程度雪の塊が大きくなってくると、塊が大きくなるスピードが上がり、最終的には自分の手を離れても、転がることによって勝手に大きくなっていきます。

上記の表現を不動産投資に置き換えると、初期の頃は現金が少なく、大家としての信用力が低いため、高額の優良物件に投資することが出来ず、小規模の1棟、区分等に投資して、それだけで十分な蓄えが出来る規模のキャッシュフローを得ることは難しいかもしれません。

しかし、少額でも賃貸経営から入るキャッシュフローを貯蓄していき、サラリーマンとしての給料も貯蓄していくことのよって、購入できる物件の規模が大きくなり、より有利な条件の融資を引けるようになっていき、次第にキャッシュフローが残りやすく、純資産規模が拡大しやすい賃貸経営が出来るようになっていくのです。

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