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確定申告のとき知っておきたい不動産投資の経費一覧

中村 昌弘

中村 昌弘

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今回は、確定申告のときに役に立つ不動産経費一覧の解説です。また、確定申告するときに忘れがちな経費を計上する理由や、確定申告の注意点も合わせて解説します。

目次

1 . 経費を計上する理由

初歩的なことではありますが、改めて経費を計上する理由に関して、以下のことを確認しておきましょう。
・所得の種類とは?
・経費は所得から差し引ける

注意したいのは、不動産を売却したときと賃貸したときは、所得の種類が異なる点です。売却時は「譲渡所得」になり、分離課税となるのでほかの所得とは合算しません。一般的にいう不動産投資は「賃貸」を指すので、以下は賃貸不動産の運営時とお考えください。

1-1 . 所得の種類とは?

不動産売却時の所得が「譲渡所得」に対して、不動産賃貸時の所得は「不動産所得」になります。不動産所得の計算は「年間家賃収入-年間経費」で算出され、その所得に税金がかかってくるというわけです。

不動産所得は譲渡所得と違い、総合課税と呼ばれる税金になります。総合課税の場合には、ほかの所得と合算されるので、会社員の方は給与所得、自営業の方は事業所得と合算されて課税される仕組みです。そのため、税率は所得税と同じ累進課税※1になります。

※1国税庁ホームページ 所得税の税率
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

1-2 . 経費は所得から差し引ける

さて、確定申告をして経費を計上する理由ですが、それは所得から経費を差し引くことで節税になるからです。先ほどの計算式の通り、年間家賃収入から経費を差し引いた金額が不動産所得になります。

その不動産所得の金額が高いほど税額も高いので、経費を計上して所得を下げることで税金を安くできるということです。

2 . 経費項目一覧

つづいて、本題である経費項目一覧を紹介します。不動産投資で計上できる経費は以下の項目です。
・ローン利息部分
管理費、修繕維持積立金(マンションの場合のみ)
・賃借人が退去時の補修費用
・物件取得時の諸費用
・火災保険や地震保険料
固定資産税
減価償却
・税理士への報酬(確定申告作成を依頼した場合のみ)

上記のうち、分かりにくい項目のみピックアップして詳しく解説していきます。

2-1 . ローン利息部分

ローンを組んで不動産を取得している場合には、そのローンの利息部分のみ経費計上できます。この利息部分は毎年異なるローンの組み方もあるため、金融機関から郵送される「ローン償還表」で確認しましょう。

2-2 . 物件取得時の諸費用

物件取得時の諸費用とは、具体的には以下の項目です。
仲介手数料
登記関係費用
不動産取得税

上記のように、中古物件購入時に支払った仲介手数料や、登記時に必要な登録免許税司法書士への報酬が経費として計上可能です。また、不動産取得時に1度だけかかる不動産取得費も経費計上可能になります。

2-3 . 減価償却費

減価償却費とは、物件取得にかかった費用を、何年かに渡って経費計上できる項目です。たとえば、物件取得に4,000万円かかり30年に渡って経費計上できるとすると、年間約133万円を経費として計上できます。細かいルールなどは、国税庁ホームページ※2を確認ください。

※2国税庁ホームページ 「減価償却のあらまし」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm

3 . 確定申告の注意点

さいごに、確定申告をする際に注意すべき以下の点を解説します。
・作成方法に注意
・提出方法に注意
・保管書類の注意

3-1 . 作成方法に注意

確定申告の作成は、国税庁ホームページ※3で行う方法が最も簡単です。このサイトを利用すれば、前項で解説した減価償却費用も自動で計算できるので、確定申告作成時の手間が省けます。

また、確定申告の作成を税理士に依頼することもできます。ただし、ケースバイケースですが、税理士に支払う報酬として5~10万円程度の費用がかかってくる点は覚えておきましょう。

仮に、自分で作成しても不明点が多く、税理士にも依頼したくないときは、税務署が開催する「無料相談会」に参加することをおすすめします。全ての税務署で行っているわけではないですが、確定申告の時期が近づくと無料相談会を行う税務署も多いので、そこに出向き税理士に直接聞いてみましょう。

※3国税庁ホームページ 「確定申告作成コーナー」
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/kakutei.htm

3-2 . 提出方法に注意

また、確定申告は税務署に持ち込んでも良いですが、税務署に郵送することも可能です。ただし、その際は原本とコピーの2部用意して、切手を貼った返信用封筒も同封しておきましょう。そうすれば、税務署がコピーにも捺印した上で返送してくれます。

3-3 . 保管書類の注意

前項で解説したように、色々な項目が経費計上できますが、その金額を証明する書類が必要です。たとえば、仲介手数料だったら領収書が必要ですし、税金であれば納付書が必要です。そのため、経費項目の証明になりそうな書類は、必ず保管してくようにしましょう。

4 . まとめ

このように、確定申告するときに計上する経費によって、納める税額が変わってきます。まずは、その経費項目を理解しておきましょう。また、確定申告の書類作成時の注意点や、保管書類の注意点なども合わせて確認しておくことが大切です。

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