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インカムゲインで安定収益を得るなら不動産投資

ゴンロク

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インカムゲインキャピタルゲインは、投資における利益獲得の形を表すものです。
特に最近は「不労所得」「権利収入」という言葉のおかげなのか、インカムゲインが注目されるようになりました。一体、インカムゲインとはどういう収益を指し、安定して獲得するためには何が必要なのでしょうか。不動産投資との関連を探りながら、インカムゲインについて解説します。

目次

1 . インカムゲインとは

インカムゲインとは、資産運用における収入形態を表す言葉です。簡単に言うと「資産を保有することで生じる利益や、収入」のことを指します。どちらかといえば、安定性の高い投資方法に付随するもの、というイメージになります。

1-1 . インカムゲインとは

インカムゲインの最も身近な例は「銀行預金の利息」ですね。利息は、銀行にお金を預けておくだけで発生します。また、利付債券の利息や不動産投資における家賃収入、投資信託の収益分配金などもインカムゲインの代表例です。簡単にインカムゲインといえるものを整理すると、以下のようになります。

・株式の「配当金」
・銀行預金における「利息」
・利付債券の「利息」
・不動産投資(賃貸経営)における「家賃収入」
・投資信託の「収益分配金」
・外国為替のスワップポイント(通貨間の利息の差)

このようにインカムゲインは、資産を保有している限り安定的かつ継続的に発生するリターンです。ただし、インカムゲインは元本が保証されているものばかりではありません。
銀行預金は事実上、元本がほぼ保証されていますが、投資信託、外国為替、不動産投資では元本割れのリスクがあります。資産自体の値動きによって、投資した時点よりも資産総額が低くなってしまうこともあるわけです。資産を保有している以上はインカムゲインが発生するものの、元本割れには十分に注意する必要があるでしょう。

1-2 . キャピタルゲインとは

インカムゲインと対をなすものに、「キャピタルゲイン」があります。キャピタルゲインは「保有資産の値動きによって得られる収益」のことです。
簡単に言うと、資産の価格(株価や不動産価格)が安い時に買い、高い時に売ることで得た利益です。例えば、500万円で中古木造のアパートを購入し、1年後に750万円になっていたとき、これを売却して得た差額250万円はキャピタルゲインに該当します。キャピタルゲインを獲得できる資産の代表例としては、次のようなものが挙げられます。

・株、債券など値動きのある有価証券
・投資信託
・不動産
・外国為替取引
・その他、一般に資産価値が認められるもの(土地や建物、絵画、ゴルフ会員権、貴金属など)

これを見てわかる通り、インカムゲインと共通したものがいくつもあります。獲得した収入がインカムゲインキャピタルゲインかという判断については、資産の種類よりも「どうやって獲得した利益か」というプロセスが重要です。インカムゲインは保有しているだけで受け取ることができる「不労所得」という側面が強く、キャピタルゲインは「購入と売却」を通して受け取る「売却益」という側面が強くなります。

1-3 . キャピタルゲイン狙いは「キャピタルロス」に注意!

キャピタルゲイン目的で資産を保有する方は、当然、資産の値上がりを期待しているわけです。
しかし、必ずしも資産が値上がりするわけではなく、時には値下がりによってキャピタルロス(資産価格の減少による損失)が発生します。
このキャピタルロスは、キャピタルゲインを狙うときの最も大きなリスクと言えるかもしれません。

例えば、ある不動産を500万円で購入したものの、半年後に350万円まで相場が下落してしまったとしましょう。
このとき、すぐに350万円で売却しました。いわゆる「損切」ですね。すると、当然のことながら150万円の損失が発生します。
この150万円がキャピタルロスです。

1-4 . 不動産投資なら下降局面でもキャピタルゲインを狙う

キャピタルロスは、バブルが弾けた後など、ある資産相場全体が下降局面にあるとき、発生しやすいものです。
市場全体が上昇傾向にあり、資産の価格がどんどん上昇している局面であれば、キャピタルゲインは狙いやすいでしょう。
一方、段々価格が下落していく局面では、キャピタルゲインを狙いにくいと考えてしまいがちです。
しかし、500万円で売却した物件を280万円で買い戻せば、500万円の物件が280万円で入手できたことになります。
この場合も、広い意味でキャピタルゲインとなるわけです。
要は上昇局面、下降局面に関わらず、資産の価格変動による利益全般がキャピタルゲインと考えられます。

1-5 . インカムゲインとキャピタルゲインの特徴を比較!

ここで、インカムゲインキャピタルゲインの特徴を比較してみましょう。
注目するポイントは、利益の大きさ、発生する確率、発生するタイミングの3つです。

インカムゲインの特徴

利益の大きさ…小さい
利益の発生確率…ほぼ100%確定
利益の発生時期…保有中に限る

インカムゲインは利子や配当、家賃収入が該当し、保有資産の本体価格に比べると金額は小さいものです。
しかし、資産を保有している間は高確率で発生することから、安定かつ長期的な収入源としてカウントできます。
また、資産の種類によっては元本資産の目減りリスクが低いことも特徴です。

キャピタルゲインの特徴

利益の大きさ…大きい
利益の発生確率…不確定
利益の発生時期…売買したタイミング

一方、キャピタルゲインは資産の本体価格以上に利益を生み出すこともあり、利益額は大きくなります。
特に不動産投資では、数百万から数千万といった利益が舞い込むことも珍しくありません。
また、株式投資などでも保有銘柄がテンバガー(10倍銘柄)に大化けした場合などは、一気に資産総額が膨らむでしょう。
しかし、利益を発生するかどうかは不確定であり、資産を保有している間は値動きが気になってしまうというデメリットがあります。
また、利益を発生させられるかどうかは、売買のタイミングや市場の傾向にほぼ100%依存するため、ハイリスクハイリターンな側面も否めません。
分析力や市場に対する知識、情報が乏しい初心者であれば、運の要素が大きくなってしまいがちです。

2 . インカムゲインとキャピタルゲインの税金

株式や投資信託、不動産投資などでは、インカムゲインキャピタルゲイン両方を狙うことができます。
しかし、インカムゲインキャピタルゲインでは適用される税率が異なることがあるのです。
これは、資産の種類によって定められています。資産の種類ごとの税率は以下の通りです。

銀行預金

インカムゲイン(利子)…20.315%
キャピタルゲイン…該当なし

株式

インカムゲイン(配当)…20.315%
キャピタルゲイン(売買益)…20.315%

投資信託

インカムゲイン(配当)…20.315%
キャピタルゲイン(売買益)…20.315%

FX(外国為替証拠金取引)

インカムゲイン(スワップポイント)…20.315%
キャピタルゲイン(売買益)…20.315%

不動産投資

インカムゲイン(配当)…個人の所得税率に応じて最小5%から最大40%
キャピタルゲイン(売買益)…短期の場合41.1%、長期の場合20.315%

不動産投資における税率は保有期間によって変化

ここで注意しておきたいのが、不動産投資におけるキャピタルゲインの考え方です。 不動産投資では、資産を保有していた期間に応じて、売買時の税率が変化します。
不動産投資におけるキャピタルゲインは「譲渡所得」に該当し、これが「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かによって税率が違うのです。

・長期譲渡所得…譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるとき⇒税率20.315%
・短期譲渡所得…譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年未満のとき⇒税率39.63%

例えば、2012年5月1日に取得した不動産を2017年3月20日に売却したとします。このとき、2017年1月1日時点では所有期間が5年未満なので短期譲渡所得に該当します。
しかし、2018年2月1日に売却した場合は、5年以上の保有になり、長期譲渡所得になるわけです。

もう少し簡単に整理すると、「不動産を所有してから元旦を6回迎えたかどうか」で判断できます。6回以上なら長期譲渡所得、まだであれば短期譲渡所得です。

不動産投資はキャピタルゲインにかかる税率が、長期か短期化で約2倍もの差になります。

また、10年以上の長期保有になると軽減税率が適用されることも見逃せません。

10年超所有の軽減税率の特例

課税譲渡所得6,000万円以下の部分…14.21%
課税譲渡所得6,000万円超の部分…20.315%

このように不動産投資のキャピタルゲインに対する税率は、長期保有すると有利になっていきます。
例えば3000万円の物件を売却するとき、短期の39.63%と10年以上長期の14.21%では、実に24%もの差があるわけです。
不動産投資においては、「いつ」「どのくらいの価格で」売却するかで税率が大きく変わることを覚えておきましょう。
また不動産投資は、インカムゲインに比べてキャピタルゲインの税金が高い、という点をおさえておく必要があります。

3 . インカムゲインの計算

ここまでの内容から、キャピタルゲインよりはインカムゲインのほうが、より安定的かつ中長期でリターンを狙う方法だということはお分かりいただけたかと思います。
そこで、より本格的なインカムゲインの計算について解説していきます。
特に不動産投資の場合は、インカムゲインを表す指標として利回りの計算方法が複数ありますから、実際の収入イメージに近い計算方法を知ることが大切です。

3-1 . 不動産投資の利回り計算は主に2種類

不動産投資の場合、利回りの計算に使われるのは主に2種類です。
ひとつは「表面利回り」で、もうひとつは「実質利回り」です。

表面利回り

表面利回りは「物件価格に対する年間の家賃収入」を利回りとして表したものです。 不動産投資の利回り計算の中では最も単純なものといえるでしょう。計算式は「表面利回り=年間収入÷物件価格×100」になります。
例えば4000万円の中古アパートを一棟買いしたとします。
部屋数は6部屋で、家賃相場は55000円です。満室状態で1年間経過したと仮定すると、表面利回りは以下のようになります。

(55000×6×12)÷4000万×100=9.9

この物件の表面利回りは9.9%ということになります。つまり、本体価格の9.9%がインカムゲインとして期待できるということです。
しかし、実際はここまでうまくいきません。管理費や維持費など、いわゆる「諸経費」が必要になるからです。
この諸経費を考慮した利回りが「実質利回り」になります。

実質利回り

実質利回りの計算式は「実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100」です。
表面利回りでは考慮されていなかった諸経費を計算に入れ、実際のインカムゲインに近い利回りを計算します。
表面利回りの計算時と同条件で、年間200万円の維持管理費が掛かった場合の実質利回りを計算してみましょう。
今回は、物件取得時の諸経費(登録免許税など)も150万円計上します。

(55000×6×12-200万)÷(4000万+150万)×100=4.72

物件取得時の諸経費と、年間の維持管理費を考慮すると、一気に利回りが4.72%に低下しました。
しかし、かなり現実的な数字になりましたね。利回り5%が安定して見込めるならば、悪い物件とはいえません。

3-2 . インカムゲインが期待可能な他の資産の利回り

ここで、不動産以外のインカムゲインがどの程度の利回りなのかを考えてみましょう。
普通預金は0.001%と、発生しているのかどうかわからないほどに小さな数字です。 また、定期預金の10年未満の場合で0.1%から0.3%となっています。
普通預金に比べると良いほうですが、それでも100万円預けて1000円から3000円というレベルですね。
個人向け国債にしても、10年満期の金利が0.05%という低さで、不動産投資には遠く及びません。
また、もう少し上を狙って外貨預金に目を向けると、オーストラリアドルの1年定期(10万ドル以上)が0.9%です。
しかし、これでも1%には届きません。
インカムゲインで安定的に1%以上を確保するのがいかに難しいか、理解できたのではないでしょうか。

ちなみに、不動産投資の場合、東京都内及び関東近郊の物件であれば、表面利回りは5%から7%の間が最も多いと考えられます。また、地方に目を向けると本体価格の安さから表面利回りが10%を超える物件も珍しくありません。不動産投資は、地域や物件の規模にもよるものの、利回りを見ると良質なインカムゲインの源に成り得るものなのです。

4 . インカムゲインをより多く獲得したいなら不動産投資がおススメ

安定的かつ確実なインカムゲインの獲得には、不動産投資が適しています。
それは、他の金融資産にはない強みがあるからなのです。

4-1 . 金融資産の場合にあるインカムゲインの罠

金融商品の中には、高い配当(インカムゲイン)を謳う、リスクの高い商品が存在します。
例えば、とある企業が業績の低迷を隠蔽しつつ、一発逆転を狙うために資金を集めたいとき、高配当の金融商品が生まれがちです。
また、単に元々保有している資産を切り崩して配当し、実態は全く儲かっていないというケースさえあります。つまり、資金だけを集めて数回配当を発生させ、そのあとは配当を発生させずに雲隠れしてしまうわけですね。
ここまで悪質なケースは珍しいにしても、実際の配当を加味すると資産の減少が発生する商品は沢山あります。
例えば、一部の投資信託では、分配金を受け取ってしまうと元の資産が減少する可能性があります。運用収益よりも分配金のほうが上回ってしまうと、インカムゲインは発生しても元本が目減りするのです。

そこで分配金を受け取らずにそのまま再投資する、という方法もあります。しかしこれでは肝心のインカムゲインを受け取れず、本末転倒です。金融商品では、こういったインカムゲインの罠が、往々にして発生しがちなのです。「毎月分配が出るから安心」と妄信せずに、インカムゲインを確保しつつ元本(信託資産など)も維持できるものを選ぶべきでしょう。

4-2 . 不動産投資にはインカムゲインの罠は存在しない

一方、不動産投資ではインカムゲインの罠が発生する確率は極めて低くなります。
不動産投資の場合、インカムゲインの元になっているのは「家賃収入」であって、他の金融商品のような「運用益」とは性質が異なるためです。家賃収入は上限こそ決まっていますが、決められた家賃が固定でしっかり入ってくるため、インカムゲインの罠には陥りにくいといえます。ただし、不動産を証券化した不動産投資信託のような金融商品では、インカムゲインの罠が発生することもありますので、注意していきましょう。

5 . 不動産投資で収益(インカムゲイン)を確保するコツ

インカムゲインの獲得には不動産投資が適していることは、既に述べた通りです。
しかし、不動産投資にも弱点があります。それは「実際の収益が見えにくい」という点です。

5-1 . 不動産投資で発生する収入と支出の管理

不動産投資では、家賃収入がインカムゲインの源です。しかし、家賃収入がそのまま懐に入ってくるわけではありません。
実質利回りの計算方法でも紹介しましたが、管理費や維持費などの経費が発生します。
また、振込手数料なども経費の一部です。さらに空室があれば広告を出して入居者を募ったり、設備を修繕したりと突発的な経費がかかります。こういった経費を家賃収入から差し引いた結果が、真の「インカムゲイン」なのです。

家賃収入は毎月一定のタイミングで発生するものの、支出はそうではありません。 そのため、収支計算をしっかり行わないと、実際にインカムゲインが見えにくくなってしまうのです。場合によっては一時的に赤字となっていて、インカムゲインが発生していないことすらあります。

不動産投資でインカムゲインを確保するには、キャピタルゲイン(売買益)以上に厳密な収支管理がマストなのです。

5-2 . 地域、人口、エリアのリサーチ

不動産投資の場合、どの地域でどれだけの人口があるかという「エリア選定」は非常に重要です。需要が多く、安定した人口を維持しているエリアに不動産を持てば、家賃収入は安定しやすくなるでしょう。一方、空室率が高いエリアならば、家賃収入は不安定でインカムゲインが発生しにくくなります。まずは、需要が多く将来的にも人口が維持されやすいエリアを選定し、その中から不動産を選ぶという方法がおすすめです。また、エリアによって単身向け物件、ファミリー向け物件など、需要が異なります。どのタイプの物件に対して需要が多いかを、事前にリサーチしておきましょう。

6 . 家賃収入は現代最強のインカムゲインに成り得る

リスクを抑えながらそれなりの金額をインカムゲインとして得るのは、決して簡単ではありません。しかし、安定したインカムゲインの獲得は、人生を豊かにしてくれますし、有事のリスクヘッジにもなります。不動産から得られる家賃収入は、良質かつ金額的にも満足できる、現実的なインカムゲインです。不動産投資では、キャピタルゲインよりもインカムゲインの確保を中心に考えながら、出口戦略として売買益も狙うという投資を目指したいところですね。まずは適切な物件を取得するためのリサーチを行い、ノウハウと情報を持った不動産業者との連携を強化していきましょう。

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