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失敗事例に学ぶマンション投資

長嶋 シゲル

長嶋 シゲル

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不動産投資を始める前に、どんなリスクがあるのか、そしてリスクにはどうやって対策をしていけばいいのかを知っておく必要があります。ワンルームマンション投資などは比較的初心者向けの投資物件と言われますが、それでも当然失敗のリスクは潜んでいるのです。
そこでマンション投資失敗の事例を見ながら、リスクと対策を紹介します。

目次

1 . マンション投資に失敗する理由

マンション投資に失敗する人の大半は「お金に対する見通しが甘い、支出と収入を管理していない」という点に集約されます。具体例を挙げて、どういった部分の見通しが甘いのかを見ていきましょう。

1-1 . マンション投資の表面利回り計算が甘い

マンション物件の情報を見ると必ず「表面利回り」が表示されています。これは現時点の家賃で満室だった時に、物件価格の何%の収入が入るのかという“想定”の数字です。
まず購入時に空室があった場合は満室収入を得られないので、初年度の表面利回りより下の収入しか得られません。また購入しようと検討する物件が“新築”として運用されていた場合、自分が“中古”として購入した場合、家賃相場は“新築”と“中古”の差が出てくるので、家賃は下げる必要が出てきます。
表面利回りという数字の内容をよく知らず、提示される数字そのままの収入が入るという見通しで購入すると、想定より少ない収入になった時に返済できなくなるかもしれません。

マンション投資の実質利回りの計算も甘い

また実質利回りと表面利回りの差をよく理解していない人も多いです。表面利回りは「手元に入ってくる収入のみ」の数字です。対して実質利回りは「収入から経費を引いた数字」であり、最終的に手元に残るお金を指します。100万円の収入が入って、100万円の経費がかかってしまえば儲けは0円です。しかし収入が80万円でも経費が20万円しかかからないのであれば、儲けは60万円になります。
重視すべきは実質利回りであり、表面利回りではありません。
実質利回りを計算するには、まずマンション経営にかかる経費を知っておかなくてはいけないでしょう。
経費には主に以下のものがあります。

税金

所得税
固定資産税
住民税

維持管理費用

修繕積立金
管理費
設備のリース代

不動産屋に支払う費用

管理費
広告費
仲介手数料
などがあります。

これらの経費が多く掛かる物件を購入してしまうと、実際の収入が大きく減ってしまうのです。
見た目の安さに引かれて古い物件を購入してしまい、結局リフォーム代や客付けの広告費がかさんで経費がかかってしまったというのもよくある失敗談です。
特に修繕費管理費、広告宣伝費は大きな出費です。修理の必要がない、新しく客付けのし易い物件を選びましょう。

1-2 . 集客、入居率の計算があいまい

物件の客付けは不動産屋などの業者に依頼をしますが、その不動産屋の「入居率95%以上!」などの謳い文句をそのまま信じて任せて失敗する人もいます。入居率の数字と集客ができるかを不動産屋にしっかり確認しましょう。その高い入居率も広告費を支払って初めて達成できているケースも多いのです。
不動産屋に物件情報の宣伝を頼んだだけで自動的に入居者が集まると思いこむ人は失敗します。情報を出しただけで入居者が集まる物件はほんの一部でしか無く、多くの物件は不動産屋に広告宣伝費を支払わなければ入居者も入りません。
賃貸の客付けのための広告費や仲介手数料といった宣伝費、さら空室が出た際の収入源を年間の収益に折り込み、「客付けが思うように行かなくてもローン返済がこなせる」という計算を立てないといけないでしょう。また入居者集めのために、時には家賃値下げも必要です。周囲の競合物件の相場、築年数による競争力の低下などを見ながら需要と供給に合わせて、家賃を変えていきます。
家賃収入は多く見積もるのではなく、空室の発生、広告費の発生、1割ほどの家賃値下げは起こり得るものとして収益を計算していきましょう。

1-3 . コストカットで家賃収入が発生していない期間の保険に入っていない

経費の節約ばかりを気にして、その結果大きな損失を出すという失敗もよくあります。
不動産投資はリスクをカバーするための数々の保険があります。
空室時の家賃収入を保証してくれる空室保険、家賃滞納時の収入を立て替えてくれる家賃保証や滞納保証、さらに物損保険や火災保険などが代表的なものです。
空室保険やサブリース契約では、空室時でも手数料を支払えば、家賃を支払ってくれるので、収入が安定します。
家賃保証会社や滞納保険は入居者の家賃滞納時でも収入が減りません。敷金で補えないような大きな物損が発生した時も物損保険に入っておけば自分の持ち出し無しで修繕できます。
すべての保険に入るのは難しいですが、起こり得るリスクを想定し、支出と保険を天秤にかけて、いくつかの保険には加入しておきましょう。

1-4 . 投資向け中古ワンルームマンションの売却で損失

マンション投資の収益結果は家賃収入だけではなく、将来売却をした時の売却価格と、それまで得られた家賃収入で計算します。高く売却できれば家賃収入が少なくても利益が出たことになりますし、当然その逆もあります。
年間実質利回りが5%でも、10年後に売却した時に物件価格が40%まで落ちていれば最終的には赤字です。
基本的に投資用マンションは購入時の金額で売却できません。特に区分中古ワンルームマンションを住居用に買う人はまずいないため、購入者も投資家です。それだけに収益性をシビアに見極めてきますし、家賃収入も現状より下がることを見込んでいます。
区分中古ワンルームマンションを買って、10年後に売っても80%程度で売れれば良い方です。
新築マンションは新築プレミアムが無くなるので、さらに売却時の資産価値は下がりやすくなります。建物の経年による資産価値の低下は避けられないので、売却時の損失を防ぐには土地の価値が上がるエリアのマンションを購入しましょう。

1-5 . 割高なファミリーマンションを購入

投資効率の悪い物件であるファミリーマンションの購入で失敗する人もいます。
ファミリーマンションはワンルームマンションに比べて投資効率はよくありません。
購入価格や面積がワンルーム物件の2倍のファミリー向けマンションを買っても、2倍の家賃は取れないのです。
さらにファミリー向けマンションはワンルームマンションよりも、設備が充実しているために修繕費やリフォーム代もかかります。購入費、維持費の両面でファミリー向けマンションは収益性が低いのです。
一度集客できれば長く住んでくれるメリットはありますが、客付けの難しさも相まって、ファミリー向けマンションの運営は初心者には難しく、失敗する可能性が高いのです。

2 . 節税目的でマンション投資に失敗

次に多い失敗事例は節税目的でマンションを購入し、収益を重視しなかったので、維持が困難になって手放すというケースです。マンションの節税効果は最初の数年のみであり、あくまでも投資用マンションは収益を得るために購入するものだと思っておきましょう。

2-1 . 節税効果は最初だけ

不動産投資による損失はサラリーマン業の給与所得と合算できるために、損失が起きても節税効果があると言われます。もちろんそれは事実ですが、不動産投資で赤字が発生するのは購入初年からの数年間のみであることを知っておきましょう。
登録免許税不動産取得税は初年度のみの課税ですから、2年目や3年目には経費として計上できなくなります。
またローン返済の金利も返済を続けていくにしたがって減っていきますので、 こちらも経費にできる金額は減っていきます。
また経費にできる減価償却費も中古物件を購入した場合は計上できる期間は短いです。さらにローン返済の元本は経費にできません。

不動産投資の赤字が同じでも、還付の税金は税率により異なる

不動産投資の損失と所得を損益通算して還付される税金も所得額で異なります。所得が多い人、そして損失が多い人ほど戻ってくる金額は大きくなるのです。所得税は累進課税制度なので、所得金額の多い人ほど税率は上がります。しかし不動産投資の損失と合わせた数字にすることで、税率が大幅に下がることもあるのです。
特に所得900万円のラインは大きいです。所得900万円以上は税率33%、900万円未満は税率23%と10%も変わるのです。
ただし年収が1,000万を有に超えるのであれば、1,800万円まで税率は変わりません。不動産投資の損失で節税を考えるより、素直に収入増を目指しましょう。
また本業の収入に余裕があれば、経営上の理由で損失が発生する物件を維持し続けることもできます。本業の収入から赤字を補填して物件を所有しても良いですが、維持し続けることにより高く転売できる、収益化が見込めるなどの見通しがなければ、早めに処分すべきです。

課税所得が低い人の場合

所得額が少ない上に不動産物件の運営も損失が発生していても大きな節税効果は生まれません。所得が少ない人は元々の税率が低いからです。
不動産物件の赤字が生活を圧迫する状態でしたら、速やかに物件を手放しましょう。不動産は所有しているだけでも固定資産税が課税されます。ローン返済が滞ってしまえば、望まない形で物件を手放すことになり、最悪の場合競売で安く手放すことになります。節税を期待するより、収入を上げる努力をする、もしくは残債が売却額を下回るまで何とかして返済し、できるだけ早く物件を手放すべきです。

3 . 不動産投資で失敗しないために一度プロに相談してみよう

不動産投資を始める時には必ず不動産会社に相談をしましょう。周囲の投資経験者に聞くのも良いですが、経験者でも結局は個人としての経験なので、聞ける体験談の数は少ないです。しかし専門家かつ組織である不動産会社ならば、過去に行けば取り扱ってきた豊富な事例の数々の失敗談や成功談、そして失敗しないための秘訣を聞けます。
家賃相場や購入相場、立地別の需要などの市況の変化といった指標についても教えてくれますし、融資の斡旋も行ってくれます。
融資は個人で受けるより、不動産会社経由で受けた方が、金利や返済年数で有利になりやすいです。
フェイスネットワークでは投資に適した新築一棟マンションを数多く扱っています。市場に出る前の好条件の物件も教えてくれるので、知識、情報、資金策という3つの面でフォローをお願いできます。

4 . 不動産投資は失敗も起こるが、学べば必ず対策できる

不動産投資は大きなお金が動くだけに、数々のリスクが伴います。しかし、それでも不動産投資をする人が多いのは、リスクに対する対策も用意されており、本人の行動次第で失敗する可能性を大幅に減らせるからです。
リスクを知りその対策をするためには 不動産会社や不動産投資経験者の話を聞いて勉強する姿勢が必要です。また必要なコストを節約したりせず、初心者だからこそ必要なコストをしっかりとかけていくことで、手間を掛けずに安定した収入を得られる体制作りを行っていきましょう。

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