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投資用マンションとは?空室リスクの低い物件を選ぶコツ

川端 彰

川端 彰

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投資用マンションを巡るネガティヴなニュースが絶えません。
想定以上だった家賃の下落幅に加え、思わぬ空室の長期化、修繕費用の膨張、挙げ句の果てには自己破産するサラリーマン大家まで顕在化するようになり、この手の報道は決して珍しいものではなくなりました。

多くのオーナーが冒頭のトラブルに見舞われてしまうのは、大半が購入前の準備不足であり、良質な物件を見極める慎重さに欠けていたからです。全国主要都市で新築マンションが乱立している以上、投資家には一層の情報収集力と実行力、そして経営感覚が求められています。
「彼を知り己を知れば百戦危うからず」。マンション経営が「長期に渡る入居者獲得競争」と言い換えることができる以上、オーナーは自分の属性を知り、目的に適ったマンションを吟味しなければいけません。今回は、空室リスクの低い投資用マンションを選ぶための基礎知識を余すところなく紹介します。

まずは敵を知るところから始めましょう。

目次

1 . 投資用マンションの基礎知識

そもそも投資用マンションとは何でしょうか。居住用マンションとの違いはどこにあるかご存知ですか。基礎知識を押さえましょう。

1-1 . 投資用マンションと居住用マンションの違い

投資用マンション

投資用マンションとは、他人に貸して賃料を得ることを目的とした投資手法です。
銀行から融資を受けてマンションを購入し、毎月の賃料収入でもって借入金を返済します。完済後の収益はすべて自分のものとなることから、会社員の副収入や年金代わりの手法として2000年代初頭に第一のブームを迎えました。

そろばん勘定なしに投資用マンションを語ることはできません。
良いマンションをなるべく低価格で買い、より高い家賃を得られれば、そのオーナーの収益性はよくなります。
この収益性を表す指標を「利回り」と呼んでおり、多くの購入者にとって利回りの多寡が投資用マンションを購入する際の大きなモノサシとなっています。

居住用マンション

一方、居住用マンションとは、実需向けのもので、購入する本人自身が自分らで住むために購入します。
1LDK以上のファミリー物件が圧倒的多数を占めますが、近年は転勤などで家を数年間留守にせざるを得なくなった居住者自身が、他人に一定期間賃貸して副収入を得るケースも見受けられるようになりました。

投資用マンションが「入居者争奪戦」の代名詞である以上、近隣物件を凌駕する「デザイン性」や「居住空間の快適性」が求められます。
快適性とは、宅配ボックスや無料ネット環境などの「入居者が欲している機器」が備えられている物件、その他、騒音を防ぐ遮音性の高さ、真夏・真冬に室内の温度差を縮める断熱性の高さなどを指します。

1-2 . 投資用マンションの種類

投資用マンションには大きく分けて「一棟マンション」と「区分マンション」の二つがあります。両者は運営の負担が異なれば、オーナーが享受できるメリット、デメリットも異なります。

一棟マンション

一棟マンションとは、マンション建物全体を指します。一棟10戸のマンションを買えば、その投資家は建物全体の「責任者」となるわけです。
丸ごと一棟買い上げるということは、リスク分散にもなります。10戸なら10戸分の家賃が懐に入りますが、仮に1戸が空室でも残りの9戸が埋まっていれば大抵は借入金の賄うことができ、最悪の事態を免れることができます。

しかしその分、1戸のみの区分マンション投資に比べて修繕費の負担が大きくなったり、クレーム処理の頻度も上がるため、相応のデメリットが重くのしかかってくることも頭に入れておきましょう。

区分マンション

区分マンション投資とは、マンション一戸のみを買い上げる形式を指します。
一室のみを購入するため、1棟マンション投資と比べて懐に入る家賃収入は見劣りしますが、その分修繕費やクレーム処理などの運営リスクを最低限に留められます。

しかし1戸のみでは収入額が限定的になるため、多くのサラリーマン投資家は、所得税を少なくする申告するための節税策として購入します。
マンションにも様々な間取りがあります。単身者が住む1Kやワンルーム、1LDKのものから、カップルやファミリーが住む2DK以上のものまで幅広いです。

中古と新築

「新築」か「中古」かで、その投資用マンションの経営戦略がガラッと変わってきます。新築は初期費用がかさばる分、競合物件に比べて居住環境のグレードが高くなる傾向があり、その点、中古は見劣りする分、うまく探せば高利回りのお宝物件にお目にかかれることもあります。

2 . 投資用マンションの利益の上げ方とローンの仕組み

そろばん勘定がモノを言う業界である以上、「お金」に関する仕組みはすべて押さえておきましょう。ここでは利益の上げ方と、ローンの基礎知識を紹介します。

2-1 . 投資用マンションの利益の上げ方

投資用マンションから生じる利益にはインカムゲインキャピタルゲインの二つがあり、どちらかによって稼ぎ方が180度変わってきます。

インカムゲイン方式

インカムゲインとは家賃収入のことです。
借入金に比べれば月々の収入額は微々たるものですが、満室が長年続けば、サラリーマンにとっては息の長い副収入に、高齢者にとっては年金の足しにすることが可能です。

一般的には他人を一定期間住まわせて賃料収入を得ることが大多数の認識でしょうが、近年は、空室を「パーティ会場」「貸し会議室」として時間貸しするケースも随分見られるようになりました。

キャピタルゲイン方式

物件の売却益で儲ける方法を「キャピタルゲイン」方式といいます。

買ったときの金額よりも高く売れれば、投資家は利益を得られます。ただし、ただ売るだけだと売却益に対して高い税金がかかり、その手の対策が必要となります。購入時の投資用マンションを安値であればあるほどいいのですが、古すぎるものだと売却時に高値で売れなくなり、損失につながるリスクがあります。
しかし設備投資をして満室稼動を続けて、その上家賃が上がれば建物の資産価値は高まることになるので、古くても努力次第でそれなりの値段で売れることは稀にあります。

2-2 . 投資用マンションのローンと住宅ローンの違い

投資用マンションのローンとは、一般的に「不動産融資」「アパートローン」などという呼ばれ方をされ、投資目的の融資になります。一方、住宅ローンは実需向けの融資になります。

最大の違いは、「購入目的」と「返済原資」になります。次の項目から詳しく説明していきます。
住宅ローンの購入目的は、実需向け、つまり自分らで住むことが目的となるので、投資用マンションのような賃料収入を見込めません。つまり、融資を受ける人の「毎月の給料・報酬」を返済原資にあたり、それが安定していればしているほど審査が通りやすくなります。

一方、不動産投資ローンの返済原資は「賃料収入」です。投資家個人の属性も見られますが、その投資用マンションの事業性がいかに高いか、いかに確実に賃料収入を得られるかが重視されるため、同じ住宅系のローンでも審査時の見られ方が180度変わってくるのです。
不動産投資ローンは、前項でもあげた通り事業性が厳しくみられます。事業性とは、たとえば購入したい投資用マンションが中古だった場合、「入居状況」「家賃の下落推移」「築年数」など各種材料を見比べながら、マンション経営の儲けがこの先見込めそうかどうかを判断するひとつの基準となります。そのような審査項目は存在しない住宅ローンと比べると、ハードルは当然高くなります。

今はゼロ金利政策なので、住宅ローンの場合だと、ゼロ%台の金利で借りられます。一方、不動産投資ローンは低くても1%台。その人の属性が見劣りしたり、諸条件が悪くなれば、スルガ銀行などで4.5%の金利で借りるケースもままあります。

3 . 空室リスクが低い投資用マンションの選び方

マンション経営は空室との戦いです。購入時は空室リスクの低い投資用マンションを見極めなければいけないのですが、これが意外とやることがあり、難しいです。ひとつずつ整理してお伝えします。

3-1 . 新築や築年数が浅いマンションを選ぶ

まずは耐震性能の高低が目安になります。耐震基準のハードルが高くなった新耐震設計法施行以前(1981年以前)に建てられた物件は旧耐震基準であるため、空士対策上、新耐震基準の物件よりも不利になります。築年数をよく確認しておくといいでしょう。

最近の賃貸住宅は、「風呂・トイレ別々」を必須条件に探される傾向が強くなりました。今の新築物件は、大抵が標準仕様になっており、入居者が求めるハードルは年々高くなっています。
当然、築年数の古い物件は、ユニットバスのままであるケースが依然として多いため、それが競争力の足かせになっていたりします。

防犯性能の高さも人気を維持する必須条件になりつつあります。娘の部屋探しに両親が付き添うのが当たり前な時代ではその傾向は今後も高まってくると思います。
特にオートロックは中古物件への後付け工事が困難で、多くの築古マンションにはそれがついていません。

海外と異なり日本国内では「新築信仰」が根強く残っていることから、新築や築浅のマンションが好まれる傾向にあります。築年数がたてばたつほど家賃は下がり、不利な状況下での競争を強いられます。

3-2 . 立地環境に恵まれたマンションを選ぶ

立地環境のよさはマンション経営における生命線にあたります。多くの人が立地条件を基準に物件を探すからです。
良立地であることを満たす条件は複数あります。それぞれ押さえておきましょう。

駅へのアクセスがしやすい

最寄り駅から徒歩10分圏内が上限と言われています。

周囲に商業施設がある

商業施設がないと生活が成り立たないため、こちらも優先項目となります。特にコンビニはシェア自転車の拠点になったり、宅配便の預かりを代行するなど公共性が年々強くなっているので、今後ますます重要視される傾向にあるといえます。

住みたいと考えている人が多いエリア

当然ですが、少子化の最中、人気エリアの人口は安定して推移しています。人口問題研究所のデータをみたり、最寄り駅ごとの乗降客数推移を調べておきましょう。

人気エリアの条件を満たすキーワードがあるとすれば「利便性」「ブランド力」が代表項目にあたります。

4 . 好条件の投資用マンションを逃さず購入する方法

目当ての投資用マンションに限って「申込み済み」というのは決して珍しい話ではありません。優良物件には買い手がつきやすいので、単純にウェブサイトで検索するだけではいつまで経っても見つからない…ということもありえます。優良物件を見つけるテクニックをここで共有しておきます。

4-1 . ローンの借入可能額を把握しておく

優良物件を他人にとられないようにするには、発見から購入までの工程を迅速に処理するのもひとつの手です。借入可能額を事前に把握しておけば、物件選びの意思決定スピードが格段にあがるためおすすめです。
金融機関に相談すれば目安の借入可能額を教えてくれます。出来れば金融機関も融資をしたいので、そこは対応してくれるはずです。
物件選定の後に融資が受けられないとわかれば、また一からやり直しです。物件選定の基準は設備や立地、間取り等の諸条件に留まらないことを覚えておきましょう。

4-2 . 不動産会社の営業担当者と仲良くなる

地主から売却情報を入手するのは不動産会社の営業担当者です。市場に流れる前に、営業担当者の人脈内で売買がなされるのはよくある話です。ではどうすればそのネットワークに食い込めるのでしょうか。

誰もが欲しがる優良不動産情報は、市場に出る前に売買が成立してしまうケースがよくありますので、他の不動産と比べて売れるのが格段に早いです。

どうすれば人脈ネットワークに食い込めるのか。足しげく通って仲良くなるしか、今のところ方法はなさそうです。
それか、不動産会社が定期開催しているセミナーなどに参加して、優良物件を紹介してもらうのもひとつの手段になります。

4-3 . 良いマンションを見極める力を付ける

マンション経営は、入居者あっての商売になります。人間が必ず介在しますので、そこには必ずトレンドが存在します。人気エリア、人気設備などは定期的にチェックする癖をつけておくといいかもしれません。

不動産投資にこれから詳しくなりたい人は、不動産会社が定期開催しているセミナーに参加して、一から勉強してみるといいです。最新トレンド、優良物件情報の紹介など参加しなければ手に入らない生の情報が手に入れられます。

特に都内で不動産投資を考えている方は、フェイスネットワークが定期開催しているセミナーに参加するといいでしょう。
城南3区の優良物件を参加者に紹介しており、その情報は希少性が高いです。なぜなら同社は城南3区に根を張り、17年間、密着して土地情報を集めており、同エリアにおいては他社より専門性に優れています。一度参加してみるだけでもその差が歴然と感じられるはずです。

※フェイスネットワーク セミナー概要
https://faithnetwork.jp/seminar/

5 . 彼を知り己を知れば百戦危うからず

不動産投資は情報収集戦です。まずは「借入可能額」という己を知りつつ、目当ての物件情報を集めて吟味する必要があるからです。ネットで調べるだけでなく、足を使ってどんどん関係者の話を聞きこみましょう。

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