HOME 不動産投資 不動産バブルの時に破産者が続出した背景【現役サラリーマン大家が語る!】

不動産バブルの時に破産者が続出した背景【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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最近、スルガ銀行のシェアハウス投資の話がニュースにも取り上げられることが多くなり、不動産投資に対する印象が更に悪くなってきています。

実際に、このシェアハウス投資では自己破産者も出たという話を聞くことがあるのですが、不動産投資での最大の失敗は自己破産と定義付けた場合、不動産投資家の5%以下が自己破産に陥っているという統計データは出ており、可能性としては低いです。

一方、不動産バブル時にも多くの不動産業者や投資家が自己破産したという話を聞きます。時代は違っても、過去の失敗背景を知ることにより、事前に失敗を防ぐという考えは重要だと思いますので、今回は不動産バブル時に自己破産者が増えた理由及び今の不動産投資との違いをメインにお伝えしたいと思います。

目次

1 . キャピタルゲインありきの不動産投資(不動産バブル時)

まず、不動産バブル時代の不動産投資の考え方からです。

不動産バブル時は購入した不動産価格がその後上昇し続けるという考えが根本にありました。従って、1億円で購入した物件が、1年後に1.5億円で売却できるというような考えがあったのです。

こういった局面では、とにかく不動産価格上昇の可能性が高いエリアの物件を片っ端から購入し、一定期間保有後、高値で売却し、その利ザヤを積み上げて稼いでいくという事業がメインでした。

つまり、キャピタルゲインをメインとした不動産投資でした。

従い、仮に毎月の家賃収入からローン返済額や経費を差し引いたキャッシュフローがマイナスであっても、立地が良いエリアであれば、不動産を購入していたのです。この部分が現代の不動産投資と大きく異なる部分です。

そして、永遠に不動産価格が上昇し続けるということはあり得ないので、価格下落局面になった際に、1億円で購入した物件が、8,000万円に下がり、しかも、毎月のキャッシュフローもマイナスになっているので、売るに売れず、かといって、毎月のキャッシュフローがマイナスになっているので、保有耐性もないため、負のスパイラルの陥り、最終的に自己破産になるという業者や投資家が続出しました。

2 . インカムゲインありきの不動産投資(現代)

一方、現代の不動産投資ではキャピタルゲインをメインとはしていません。 毎月の家賃収入からローン返済額や経費を差し引いたキャッシュフローをメインにしたインカムゲインありきの不動産投資になっています。

この方法では、不動産バブル時のように短期間で大きな利益を得ることは難しいですが、中長期的に少しずつ家賃収入を享受していき、しかも、家賃収入は短期間で急激に下がることは考えにくいので、安定性があります。従って、自己破産リスクはキャピタルゲインをメインにした不動産投資よりも低くなるのです。

最近ニュースで報道されているシェアハウス投資は、稼働率があまり見込めないエリアであるにもかかわらず、ほぼ満室想定でシミュレーションを組んでおり、それを自分でリサーチをかけることもなく信じてしまい、結果、空室率が50%なんて物件もあるくらい、稼働率が低く、ローンの返済額が家賃収入を上回ってしまったという状態が長期的に続き、最終的には自己破産になった方もいるという類の話になります。

物件紹介が来る際に、業者からは必ず収支シミュレーションが提示されると思います。
初心者の方にありがちなのが、その収支シミュレーションを信じてしまうことです。

しかし、実際には、満室想定でシミュレーションを組んでいたにも関わらず、空室率10%が平均のエリアであったり、空室対策に必要となる賃貸客付け業者への広告費が家賃3か月分のエリアなので、広告費が多く発生するにもかかわらず、その部分を見込んでいなかったり、共用電気料のシミュレーションが甘かったり、シミュレーションと実態は異なることが多くあると思います。

最終的には自分で収支シミュレーションを立てられるようになるべきですが、最初は難しいと思いますので、少なくとも業者が提示してくる収支シミュレーションには疑いを持って確認するようにしましょう。

3 . 長期保有が基本方針

私は、一番失敗を防ぐ戦略は長期で保有しても、プラスのキャッシュフローを生んでくれる不動産を購入することだと考えています。

自分のシミュレーションとして、5年後、10年後に売却するというシミュレーションでキャッシュフローを見積もることはありだと思います。しかし、将来の不動産市況を完全に予測することは不可能であり、売却ありきの不動産投資をすることは危険だと個人的には考えています。

であるなら、仮に売却することができなかったとしても、毎月のキャッシュフローがプラスなので、保有し続けても問題ないという選択肢も持てる物件を保有していた方が、最悪の事態は防ぐことができます。

従い、私は物件を購入するときは長期保有しても問題ないか?という視点は必ず入れます。
自己破産という最悪の事態を防ぐためにも、インカムゲインをメインにした投資を原則として不動産投資をしていきましょう。

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