HOME 不動産投資 サブリース会社の破産兆候【現役サラリーマン大家が語る!Vol.55】

サブリース会社の破産兆候【現役サラリーマン大家が語る!Vol.55】

中林準

中林準

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ほったらかし不動産投資という言葉を良く聞きますが、サブリースという形態であれば、オーナーは何もすることなく、家賃保証会社がオーナーに代わって賃貸経営をしてくれるので、うまく回っている間は文字通りほったらかしで収入が得ることが出来ます。

しかし、サブリース契約には昨今のニュースにも報道されている通り、家賃保証という名前の通り保証とは言い切れない闇が多くあります。

今回はそんなサブリースの実態に関して、周りの投資家の実体験も交えながらお伝えしたいと思います。

目次

1 . 家賃を永遠に保証する契約ではない

まず、サブリースの契約条項上はサブリース会社⇒オーナーへの支払いは家賃保証とされていますが、厳密にはそれは永久保証とはほど遠いものと理解する必要があります。

契約書を注意深く読んでみると、契約は2年更新となっているものが多く、その更新時に家賃保証の金額が変更になる可能性があります。また、契約期間中であっても、賃貸経営が厳しく、サブリース会社の経営が厳しい時は家賃保証の金額が減額になる可能性もあります。

ただし、これはそもそもの仕組みを理解していれば想像することは出来ます。

通常であれば、オーナーが入居者募集やリフォーム等の賃貸経営一般を行います。そこで発生したリフォームコストや入居者募集のコスト、また空室期間の損失をマネージして、結果として黒字を目指します。

しかし、オーナーの方に時間がない、または遠隔地のため頻繁にいけないことからサブリース契約を結び、一旦オーナー⇒サブリース会社に物件すべてを貸し出し、そのサブリース会社は入居者を相手に賃貸経営をしてくれるといったビジネススキームです。

従って、家賃収入は年々下落していくのはやむを得ませんし、時には空室期間長期化や物件内部にトラブルが発生し、想定外のリフォームコストが発生することもあります。

サブリース会社もビジネスでやっている為、赤字では経営できません。
彼らの取り分は、賃貸経営から享受できる実際の収支 - オーナーへの家賃保証の支払額です。従って、実際の収支が悪化した場合は、オーナーへの家賃保証支払いを減額してくることは良くあります。

また、サブリース会社の賃貸経営力がどの程度のものか?というのは運によりけりというのもあります。適当に経営している会社もあるのは事実で、そういった会社に任せてしまうと自分で経営した場合と大きく差額が出て、結果として収支が大幅悪化するということもあり得ます。

サブリースすることは1つの選択肢なので否定するつもりはありませんが、委託先については十分調査の上決定するようにしましょう。

2 . 家賃保証料の減額がいつでも行われる可能性

上記と関連しますが、家賃保証の金額はいきなり減額される可能性もあることは留意しておく必要があります。

私の大家仲間でサブリース契約をしている仲間は多くいますが、先日、サブリース会社の経営が厳しくなったので、翌月からはオーナーのローン返済額相当分しか送金しませんという通知が届いたようです。かなり急な通知だったようです。

この経営悪化というのはそのサブリース会社自体の経営が悪くなったということであり、サブリースしている物件自体に問題が発生したわけではないようです。他の物件で大きなトラブルが生じたのか、それとも他の事業で失敗したか定かではありませんが、そのサブリース会社の経営状態悪化につられて、被害を被ることもあります。

従って、堅実に投資を進めていきたいのであれば、私個人的にはサブリースをすることなく、通常の賃貸管理、入居者募集、リフォーム等は地場の不動産屋に委託し、あくまでそれらのチームメンバーをまとめ上げるのは自分で行うというスタイルで行くべきだと考えています。

ただし、物件管理数が増えていき、遠隔地の物件が増えていくという状態になってきた場合は、サブリース会社に任せざるを得ない物件も出てくると思うので、そこはサブリース会社の賃貸経営の力だけではなく、会社的に経営状態が問題ないかどうかのチェックも入れるようにしましょう。

3 . 解約条件に注意

そして、契約条項をチェックする時に重要なポイントは、解約条項がどうなっているかだと個人的には考えています。

上記のようにいきなり家賃保証の金額が減額になった場合であっても、サブリース解約は事前通知6か月に告知するものという記載があり、それ以前に解約する場合は多額の違約金が発生するという条項になっていた場合、危機的な状況から抜け出すのに時間がかかってしまいます。

何事もそうですが、契約条項は出来る限り自分に有利な内容に、そして契約書に印を押す前に行うことが重要です。

サブリース契約に関して、我々大家は消費者になるので、自分たちに有利な条項を織り込むことは可能です。問題はそれをサブリース会社が納得してくれるかどうかです。

例えば、契約期間内に家賃保証料が減額になった場合は即時解約できることとするという条項を織り込むだけでも大きな効果があります。購入時は色々あわただしく、契約書に目を通す時間が限られるかもしれませんが、サブリースで失敗するオーナーは多くいるので、注意深く内容を確認し、自分にとって有利な内容になるよう交渉するようにしましょう。

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