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住宅ローンで不動産投資?賃貸併用住宅という選択肢

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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「不動産投資の借り入れはアパートローン」と思い込んでいませんか?確かに収益物件の購入で組むのはほとんどの場合、不動産賃貸業向けのローンです。しかし、ある条件を満たせば、メリットの多い住宅ローンを利用することができます。その利用場面や注意点などを記載しました。「自分は属性が低いから不動産投資は無理だ」と思っている人にも活路が見い出せるかもしれません。

目次

1 . 住宅ローンを使うメリット

住宅ローンは数あるローン商品の中でも突出して金利が低く、不動産投資で利用できれば返済額をかなり圧縮できます。また、借入期間が長いため、返済比率(年間の家賃収入に対するローン返済額の割合)を低め、キャッシュフローを多くしやすいのもメリットです。

アパートローンは投資・事業目的に行われ、家賃収入から返済されるのに対し、住宅ローンは生活費の一部であり、返済原資も本業の収入のみ。そのため、返済額の負担が大き過ぎて返せないという人が少なくなるよう、低利かつ長期間の借り入れが可能なのです。

一部の人にとっては、これらの他にも非常に大きなメリットがあります。それは、借り入れ条件がアパートローンに比べて易しいという点です。一般的には、不動産投資で融資を受けるには、年収500万円が最低ラインといわれています。住宅ローンは、これよりも低い300万円、200万円といった人も対象となるため、いわゆる属性があまり高くないという人にとっても、不動産投資を始められる可能性が高いのです。

2 . どのような場合に使えるのか

そうはいっても、住宅ローンはあくまでも住宅を購入するための融資商品。投資目的に使うことはできません。では、どのようなときに不動産投資に使うことができるのでしょうか。

各金融機関が取り扱う住宅ローンの商品概要を見てみると、条件のひとつに「対象物件の全床面積のうち、自己居住部分が50%以上であること」という文言が記載されていることがあります。

つまりこの場合、購入する物件の半分は賃貸に出しても構わないということです。いわゆる賃貸併用住宅です。たとえば、2階建てのアパートで、1階は80平方メートルの3LDK、2階は20平方メートルのワンルームが4部屋という物件。住宅ローンを組んで1階に住み、2階は賃貸にまわせば、住居と収益物件が同時に手に入ります。

住宅ローンの中には、この条件が「自己居住部分が30%以上」というものもあります。
商品によっては、より収益性を高めることができるのです。

3 . 不正がバレたらどうなる?

この例で、もしも自分が住んでいる1階部分まで賃貸に出すとどうなるでしょうか。アパートをすべて収益物件として利用している状況です。

住宅ローンは居住用であることが契約書にも明記されていますから、他の人が住んでいたら明確な契約違反です。これが金融機関に知られると、一括返済をせまられる可能性があります。もしそうなったら、最悪、競売にかけられることもありえなくはありません。

ただしあくまでも契約上の話であり、実際にその状況になってみないとどうなるかはわかりません。少なくとも、せっかく手に入れた賃貸併用住宅を失う可能性がゼロではないことは頭に入れておく必要があります。

4 . 住宅ローンを使った不動産投資は節度をもって

住宅ローンは低金利・長期間の融資を組むことができ、不動産投資に使えれば有利です。一定の条件に従った賃貸併用住宅であれば、多くの金融機関で利用することができます。ただし、自己居住部分と偽って賃貸にまわすと、それがバレたときに一括返済を迫られる可能性が否定できません。リスクを十分に理解したうえで、節度をもって利用しましょう。

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