HOME 不動産投資 物件価格の割高割安を見抜く方法【現役サラリーマン大家が語る!Vol.57】

物件価格の割高割安を見抜く方法【現役サラリーマン大家が語る!Vol.57】

中林準

中林準

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物件の探し方は人それぞれです。
楽待や健美家等の収益物件サイトをこまめにチェックする方もいるでしょうし、信頼している業者から回ってくる情報のみを見て判断される方もいるかと思います。

ただ、どちらにしても、提示されている価格が割高なのか割安なのかを把握することは重要です。

割高か割安かという判断をするためには多くの情報が必要ですし、何を基に割高か割安かを判断すれば良いかということも曖昧な方が多いと思います。

そこでお勧めしているのが、表面利回りの分母になっている年間家賃収入の適正性を見抜く手法です。今回はその手法及び考え方を中心にお伝えしたいと思います。

目次

1 . 1部屋当たりの面積を算出する

収益物件サイトや不動産業者が出してくる物件情報の中に必ず年間想定家賃収入の数字はあります。その数値がないと、表面利回りが計算できないためです。

この数値を建物延べ床面積で割ると、建物全体の延床面積に対する㎡あたりの家賃収入を算出することができ、明らかに計算の根拠になっている家賃収入の数値が高い場合、もしくは低い場合は分かります。

しかし、厳密には賃貸として貸し出すことができる賃貸可能面積で想定家賃収入を割る方がより正確な判断を下すことが出来ます。

この建物全体の延べ床面積に対する賃貸可能面積の割合をレンタブル比と呼んでいます。
このレンタブル比は建物によって異なります。

例えば、高級分譲マンションのような豪勢なエントランス、部屋以外の共用スペースが広いマンションに関しては、レンタブル比は低くなります。

一方、よくある都内某駅徒歩10分以内新築木造アパートのように、狭い面積で最大限の収益性を上げられる物件を建築している場合は、共用スペースやエントランス等のお金にならない面積を出来る限り削り、部屋として貸し出せる面積を広めるようデザインしている為、レンタブル比は高めになります。

このレンタブル比は高ければ高い方が良いという訳ではなく、低すぎても収益性が低くなってしまうので、建築会社や使用用途によって適正割合の判断は異なるのですが、一般的には80%程度と言われています。この80%という数値は不動産業者がみなしで計算する時は良く使っているという数値です。

従って、レンタブル比が分からない場合は、建物の延べ床面積に80%を掛けて、戸数で割ると1部屋当たりの面積が出ます。まずはこの面積を求めることが第一です。

2 . ㎡あたりの家賃を把握する

部屋当たりの面積を求めると大体間取りが分かります。

例えば、都内では5億円以下の収益物件で、1部屋当たりの平均賃貸可能面積が30㎡を超えるような物件はあまり見たことがありません。つまり、ワンルームや1K、1DKが多いということです。

そして、想定年間家賃収入を12で割り、1か月家賃収入を求め、それを賃貸可能面積で割ると、㎡あたりの家賃を算定することができます。

この数値を見るようになると分かってくることがあります。
それは地域によって、物件構造によって、築年数によって、㎡あたりの家賃は異なることです。

例えば、都内23区であれば、通所は埼玉県より高くなります。
しかし、㎡あたりの家賃が高い物件が、㎡あたりの家賃が低い物件よりも優れているということにはならないことにご注意下さい。

㎡あたりの家賃が高い物件の方が、㎡あたりの家賃が低い物件よりも高く売り出されているため、この数値自体で判断は出来ません。

また、それぞれの地域によって適正値は異なります。
それを調べるためにSUUMO等の賃貸物件募集サイトが参考になります。

3 . SUUMO等の賃貸物件サイトを確認する

SUUMOに載っている物件はまだ入居者が決まっていない部屋なので、必ずしも全ての掲載物件の家賃が適正かと言われるとそうではないですが、参考にはできます。

例えば、購入検討物件の㎡あたりの家賃が3,000円だとします。
一方、SUUMO掲載物件で、同じ間取り、同じ最寄駅、駅徒歩もほぼ同じ、築年数もほぼ同じという条件の㎡あたりの家賃が1,500円だった場合は、注意が必要です。

数百円の際であれば、誤差の範囲ですが、さすがに2倍の差異がある場合は、売主に質問をすべきです。その回答に合理性があれば良いですが、不明瞭な回答をしてきた場合は、家賃収入を操作している可能性もあるので、その数値を基に物件価格の値下げ交渉をしましょう。

反対に、購入検討物件の㎡あたりの家賃が、SUUMO掲載の同条件物件の㎡あたりの家賃よりも著しく低い場合は、割安で購入できる可能性があります。

ただし、㎡あたりの家賃が低くなっている原因は調査する必要があります。
その原因となっていることを自分で改善・管理できるのであれば、購入すべきですし、そうでないのであれば、購入した後に結果的にキャッシュが残らないということになりかねないので、物件購入を再検討するようにしましょう。

ちなみに、業者は、この㎡あたりの家賃収入というのは言わなければ出してきません。
従って、自分で算定する癖をつけ、家賃収入の適正性を見極め、物件を出来る限り割安で購入するようにしましょう。

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