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優良物件の見つけ方 不動産投資に役立つ物件を逃さず購入するには?

長嶋 シゲル

長嶋 シゲル

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不動産投資の成否を大きく左右する要素に物件選びがあります。特に優良物件と呼ばれるような収益性の高さ、立地の良さ、売却のしやすさなどの条件を備えた物件を購入できれば、その物件の運営は難しくなる可能性が高くなります。
しかしそうは言っても不動産投資の初心者では、優良物件を見抜く審美眼も、手に入れるための情報源も持っていないために、そうかんたんに優良物件は買えないことでしょう。
そこで優良物件を見抜き、そして購入するためのポイントをここではお伝えしていきます。

目次

1 . 優良物件の条件

まず優良物件とはどんな条件を持った物件のことを指すのかを知っておきましょう。

1-1 . 不動産投資における優良物件の定義

不動産投資における優良物件の定義は、投資である以上、収益に関わる評価が優れているものが優良物件とみなされます。
収益性が高い物件の特徴としては

・購入価格に対して家賃が高く、結果利回りが高い
・家賃が値下がりしにくく、収益性の高さを維持できる
・資産価値が下がりにくく、売却しやすい

といった点が評価につながるでしょう。

すなわち、毎月の収入であるインカムゲイン、そして売却する時のキャピタルゲインの両方が優れた物件は特に優良物件だと言えますし、最低でもインカムゲインもしくはキャピタルゲインのどちらかにおいて優れた物件を購入しておきたいものです。

中でも購入時の価格が安いのに利回りが安定して10%以上も期待できるような物件は、優良物件の中でもお宝物件と言える存在です。

1-2 . 優良物件の具体的な条件

優良物件の条件としては収益性が重視されますが、具体的にはどのようなポイントを押さえておけば収益性が高い優良物件を見抜けるのでしょうか。

まず優良物件として収益性を大きく左右するのは立地です。立地が優れている物件であれば客付けに困ることもなく、資産価値も下がりにくいです。
また「立地の良さ」と言われる条件も幾つか種類があります。

駅から近い

駅から近いなどの立地の良さは優良物件の絶対的な条件とも言えます。特に日本は今人口が減少している都道府県、エリアが増加しています。そのため駅から離れた物件の需要は下がっています。駅から徒歩で10分以上かかるような物件では車を使って移動する人が多くない限り、今後の需要は低いでしょう。
最低限、駅からの徒歩の移動時間が10分以内である物件を選びます。また駅から徒歩で5分以内の物件であれば客付けに苦労することはないでしょう。

買い物の便が良い

毎日の生活を支える食事や生活用品を買える店が物件の近くに有ることも重要です。
単身者向けであればコンビニエンスストアやスーパー、ファミリー向けであれば大型のスーパーやショッピングセンターがあるような場所であれば良い立地条件と考えられます。
駅からの距離が近ければ、自宅の近くに買い物ができる場所がなくても、駅周辺で買い物を済ませられます。こういった買い物の便は、入居者の生活の利便性に大きく影響します。

都心へのアクセスが良い

私立大学や会社のオフィスは現在、都心回帰が進んでいます。地方支社を減らす会社が増え、地方の私立大学の経営も困難になってきています。そこで仕事のため、学業のために都心へのアクセスが良い駅周辺の物件を選びましょう。
都心へのアクセス性の良さは入居者も大変重視します。複数の私鉄やJRが乗り入れるターミナル駅、また急行停車駅付近の物件への需要は今後さらに高まっていくでしょう。

再開発計画がある

賃貸需要を左右する要素の一つに、鉄道の新規路線の開発や乗り入れ計画があります。これらの計画が実行されれば、その駅に住む人の利便性が大幅に向上します。
典型的な例で言えば武蔵小杉駅の人気上昇が挙げられるでしょう。
鉄道の利便性が向上すると必然的に人が住むようになり、様々な商業施設も建てられます。そうなるとそこにある不動産も住みやすくて資産価値の下がらない優良物件になるのです。鉄道会社や自治体の再開発計画は必ずチェックしましょう。

1-3 . 立地環境が良いエリアの例

立地面が良いと言われる代表的なエリアは以下の都内の2つです。

港区、千代田区、中央区の中央3区

多数の官公庁や企業の本社などがあり、東京都内の中でも日本の政治と経済の中心地となっています。立地の良さは抜群であり、外国人の需要も見込めます。
しかし地価が非常に高く、現在高騰傾向にあります。また空室も少なく物件を買える機会自体がそう多くないので、個人投資家ではなかなか物件の購入は難しいかもしれません。

世田谷区、目黒区、渋谷区の城南3区

比較的個人投資家でも購入しやすいのが、いわゆる城南地区と呼ばれる東京都内の世田谷区、目黒区、渋谷区です。こちらは繁華街が広がり、タワーマンションも数多く建てられているため、不動産売買も非常に盛んです。新幹線や空港など長距離移動ができる交通施設へのアクセス性も良く、店舗、事務所、住居用と様々な需要が見込めます。

1-4 . 利回りやキャッシュフローも大変重要

優良物件を判断するもう一つのポイントは、収益性に直接関わる利回りとキャッシュフローの部分です。立地が良くても価格が高ければ、収益性は低いと言わざるを得ません。

不動産投資における利回りは表面利回りと実質利回りの二つがあります。

表面利回り(グロス)

全室が満室で一年間運営した時の収入を物件購入価格で割った数値になります。
例えば家賃5万円の部屋が5室ある物件を3,000万円で購入したとします。
月収入は25万円で年間の家賃収入300万円です。
つまり表面利回り
300÷3,000✕100=10%となります。
不動産情報サイトなどに掲載されている利回りは、この表面利回りとなっています。

実質利回り(ネット)

一方で実質利回りの数字は、年間の満室時の家賃収入から、管理費、税金などの維持に必要な諸経費を差し引きます。また物件購入価格だけではなく、購入時にかかった諸経費を足して計算していきます。
先ほどの年間家賃収入300万円、購入時価格3,000万円の物件の年間経費が仮に50万円とします。
さらに購入時の諸経費込みで3,200万円だった場合の実質利回りは以下のようになります。
(300-50)÷3,200✕10=7.8125%
表面利回りは物件の管理維持費など考えていないため、実際に手元に残る金額とは大きな差が出ます。
不動産物件サイトの表面利回りは結局、あくまで目安に過ぎません。購入価格の安い築古物件などは表面利回りが高いもの、実際にはリフォームをしないと賃貸に出せなかったり、入居者がいなかったりすることも多いです。あくまで“満室”経営が出来た時の数字ですから、現在の入居率、稼働率を聞いて判断しなければいけないでしょう。
また借入金の割合によって金利支出も大きくなってくるので、自分がどれだけ現金を用意できるのか、いわば資金繰りの具合でも実質利回りは大きく変化します。
収益性を考えるときは、表面利回りではなくその物件の運営にどれくらいのコストがかかるのか、また見込みでどれくらいの稼働率が期待できるのかといった「自分が運用した時を仮定して」収益性を判断しましょう。
収益性が高ければ最終的に手元に残る金額、即ちキャッシュフローも多くなります。キャッシュフローが多ければ急な支出にも対応できますし、次の物件の自己資金を増やせます。キャッシュフローをどの程度残せるかを重視して物件を購入しましょう。

1-5 . 物件自体の設備や状態

優良物件として見られる要素の中には、物件自体の魅力、つまり設備や状態も含まれます。新築もしくは築年数がそれほど経っていない物件は外観の状態も非常に綺麗であり、内装や設備も老朽化していないため、メンテナンスのための費用がかかりません。
また耐震性能などの安全面、オートロック、モニター付インターホンなど防犯面で最新の設備が導入されている物件が多く、機能や性能面での魅力も高いです。
30年前に高級マンションとして売られていた物件でも、耐震性などの安全面を見れば、現在の一般的な価格のマンションと比較しても劣ることが多いのです。最近建てられたような物件ならば、それだけで優良物件と言えるものも多いのです。
また共用部分の管理が行き届いているのか、管理状態にも気を配っておきましょう。どんなに良いマンションでも管理が行き届いていなければ、共有部を中心に荒れていき、物件としての魅力が下がって資産価値にも影響を及ぼします。

2 . 優良物件の探し方

では具体的に優良物件と呼ばれる物件はどのように探していけばいいのでしょうか。また優良物件を所有している人は、どこから情報を手に入れているのでしょうか。

2-1 . 大量の物件情報を収集する

初心者投資家でもできる情報収集手段としては、とにかく不動産情報サイトで大量の物件情報をチェックすることです。ネット上には多数の不動産物件情報サイトがあり、それぞれ賃貸物件中心サイト、中古物件中心のサイト、収益物件中心のサイトなど用途や目的によって様々です。

投資用物件を購入したいのであれば収益物件サイトを見るのが一番早いですが、一般的な中古物件情報サイトにも投資用に転用できる物件の情報が数多く掲載されています。
少しずつでも定期的に物件情報を収集していけば、可能性は低いといえども優良物件に出会える可能性は高まります。不動産屋との強いパイプを持っていない人は、とにかく物件情報に数多く当たっていくしかありません。

2-2 . 不動産屋にアプローチする

不動産屋に直接赴いて物件情報の収集を依頼しましょう。自分にどれぐらいの予算があり、どれくらいの収益が欲しいのかなど、詳細な条件を伝えます。また自分の資産状況や収入についても伝えておきましょう。
それらの条件を基に、不動産屋も購入できそうな予算内で、条件に合致する物件情報を提供してくれることもあります。
特に不動産投資の初心者は不動産屋との繋がりがないために、良い情報が得られないことが多いのです。
わざわざ不動産屋に行くのは面倒と思うのではなく、こちらもできるだけ不動産屋に話をすることで少しでも良い物件を紹介してもらえるようにしましょう。
また不動産屋もそれぞれ取り扱うエリアや物件の種類によって得意分野が分かれています。
初心者だからといって臆することなく、初心者だからこそ情報収集には貪欲になって勉強させてもらうといった気持ちになりましょう。自分が物件を探すエリア内の不動産屋全てに電話をかけ、話を聞きに行くぐらいの意気込みで物件探しをします。

2-3 . 不動産セミナーに参加する

また不動産会社が開催する不動産投資セミナーに参加することも重要です。不動産投資セミナーでは、直接物件の情報を紹介してもらえることは少ないですが、良い物件を見抜くポイントやプロが投資用物件を購入する理由などを分かりやすく教えてもらえます。
不動産投資に対する知識を身につければ、リスク対策も行えるようになります。初心者のうちは無料で利用できるもの、勉強できる機会は貪欲に活用しましょう。
またそういった場では主催の不動産会社との繋がりもできますし、同じセミナーに参加した投資家とも横のつながりを築けます。人脈を広げるにはセミナーも確かにもってこいの場なのです。

2-4 . 入居者視点で物件を見る

優良物件を見抜く上では、投資家視点としてだけではなく、入居者の立場で物件選びをすることも必要です。収益性だけを重視しても、部屋探しをしている人にとって魅力的でなければ、なかなか入居してくれないでしょう。

入居者あっての不動産投資ですから、入居者が物件に対してどんなスペックを求めているのかを良く理解して物件探しをしましょう。
そのためには不動産賃貸情報サイトなどで人気の駅や人気の設備などを見て判断します。
入居者が部屋に求めるスペックや機能、目的としては以下のようなものがよく挙がっています。 ・駅から近く安全に歩ける 駅から近いだけではなく夜でも人通りが多く、明るい道を通って帰れる ・セキュリティ性の高い設備が整っている 不審者の侵入を防ぎ、通報が直ぐにできる ・初期費用が安い 敷金礼金が安く、まとまったお金を用意しなくても住める ・インターネット関係の設備が整っている 無料で入居初日からインターネットに接続できる ・バストイレ別でお風呂を利用しやすい。 風呂とトイレが別なので、清潔かつなお湯に入れる こういった入居の要望は、実際に不動産屋に聞いて調査しても良いでしょう。やはり一番部屋探しとする人との距離が近く生の情報を持っているのは、入居者に接する機会の多い不動産屋です。困ったとき、悩んだ時は不動産屋に足繁く通い、情報収集と情報提供に努めましょう。

2-5 . エリア別の需要を探る

自分が物件を購入しようとしているエリアにどんな人が住んでいるのかという住人層、人口動態の調査も重要です。エリアによって暮らしている人の傾向は異なります。
特にファミリー向けの物件が多いエリア、単身者向けの物件の需要があるエリアはきちんと確認しておきましょう。

大学に徒歩で通えるエリア

例としては周辺に大学が多いエリアであれば19歳から22歳までの単身者が多く住んでいるでしょう。学生なので収入はそれほどないものの、仕送りなどもあるために安定した収入が見込めます。家賃は安めの設定にしなくてはいけませんが、一度入居してくれれば2~4年間の入居が見込めますし、都心へ通える環境であれば卒業後もそのまま住んでくれることも多いです。

女子大から徒歩圏内で若い女性が多いエリア

こういった場所では女性の一人暮らしが多いので、セキュリティ面に配慮した設備を増やせば入居率を高めることができます。また女子学生の一人暮らしに関しては本人の意思だけではなく、娘が安心して住めるのかを気にする両親も多いです。

小学校や保育施設が近く、ファミリーが多い

小学校や幼稚園、保育園などが近くにある物件は、ファミリー層を呼び込みやすいです。ファミリー層は一度住んでくれれば長く住み続けてくれることが多い優良顧客となりえます。ただし自家用車が必要となることが多いので、物件には駐車スペースも求められます。
一方で車を持っている人ならば、ある程度駅から離れていても住んでくれるので、駅からの距離がデメリットにならないこともあります。駅徒歩20分ほどでも国道や大きな道路に接していて、車が使いやすい環境であれば入居需要が見込めます。

物件のあるエリアの特性を見ながら、本当に自分が購入しようとしている物件が実需要に沿ったものなのかを見ていきましょう。

2-6 . 競売物件を狙う

利回りを高めるためには、家賃を高くするだけではなく、物件の購入費用自体を安くするという方法もあります。
例えば家賃が毎月20万円しか取れなくても、物件が1千万円で買えれば表面利回りはなんと24%という非常に高い数字です。

そこで相場よりも安い物件を買う手段として、競売物件も選択肢に入るでしょう。

競売物件とは、そこに住んでいた人が何らかの事情で借金・債務を返済できなくなり、債務の不履行から債権者が物件に設定した抵当権を行使。そして換金をするために裁判所によって売却に出される物件のことです。
購入のためには直接裁判所に行って入札しなければいけません。
メリットとしては一般的な相場の不動産より、2割から3割安い価格で買えるという点になります。

しかし購入のハードルは高く、購入した後も様々な問題が発生する可能性があります。

主な競売物件に関連するリスク・問題点としては以下のようなものがあります。

・実際に内覧してからの購入ができない上に瑕疵担保責任を裁判所が負わないので、購入した後に不具合が見つかる可能性が高い
・前の持ち主がそのまま住み着いている可能性があり、購入者が自力で退去させなければいけない 
・退去させるまではリフォームや修繕が出来ない
・手続きに時間がかかり、最高額で入札したとしても落札決定とは神楽内
・債務が返済できない状態で競売に出されているので、物件の管理に回す費用もなく、状態が非常に悪いことが多い。修繕費の滞納も多い
・担保価値が低く、金融機関からの融資が非常に受けにくい。・景気の回復により競売物件の件数が減少傾向にある

最近では競売物件の取り扱いを専門に行うサイトも出てきており、20世紀頃と比べると購入自体は容易になっています。それでも物件の受け渡しを自分が行わなければいけない責任があるために、仮に物件を購入できたとしても、スムーズな賃貸運用をするまで非常に時間がかかります。
また競売物件が一般的になってきているために、購入の競争率が上がっており、以前ほど価格面の優位性はありません。さらに融資が受けづらいために購入には現金を用意する必要があります。いくら魅力的な物件があっても、1億円を超えるような現金を用意できる人は中々いないでしょう。
競売物件に対しては、不動産を最初に購入するという投資初心者は手を出さない方が無難とも言えます。価格面以外で魅力的な条件はほぼありません。また運用がうまくいかない時も売却しにくいです。

3 . 優良物件を逃さないためのポイント

優良物件の情報を見つけて買い逃がさないようにするため、投資家としてどんな点に気をつけるべきでしょうか。

3-1 . 気になる物件を見つけたらすぐに行動に移す

優良物件の購入に際して最も必要なのはスピード感です。物件情報を見ていて、これは良いぞと思った場合にはすぐに内覧を申し込み、実地で見学を行いましょう。そして十分に物件や周辺を確認し、そこで長所があり購入しても良いと思ったら、間髪を入れずに売主に対して購入の意思を伝えます。

3-2 . 事前に金融機関に相談し、借り入れ可能な額を把握する

購入の意思があったとしても金策が立っていないのでは購入できません。不動産投資用物件を探す時には、前もって金融機関に相談をしておき、自己資金と合わせて自分がどれくらいのお金を用意できるのか、どれくらいのスピードで融資をしてもらえるかといった具体的な金額と時間をあらかじめ把握しておきましょう。
金融機関とある程度の意思疎通ができている状態であれば、購入する物件を金融機関に伝えればすぐに融資を審査してもらえます。物件探しと金策については、常に同時進行で行っておきましょう。
仲介に入る不動産屋に斡旋をお願いすれば金融機関を紹介してくれることもあります。金利などの条件も斡旋であれば自分で探すときより良いこともあります。また審査の際にも不動産屋が一緒になって交渉をしてくれます。

3-3 . 不動産会社と懇意にする

また購入までの時間を短くするためには、不動産会社と懇意な関係を築いておくことも重要です。優良物件は付き合いの長い顧客にのみ公開し、一般の顧客には情報を出していない不動産会社も多くあります。
専任媒介契約を結んでもレインズに掲載するまでタイムラグがあるため、優良物件はレインズで拡散さする前に売れてしまうことも多いのです。
さらに不動産屋によっては非公開物件発表会というセミナーを行い、そこで優良物件の情報を公開しているケースもあります。
そういったお宝物件の情報を得るためには、結局は不動産屋の担当者と懇意の関係を築くのが最も重要です。本当に購入する意思があって金策も万全な状態であれば、不動産屋の担当者も確実な売上が見込めるため、優先的に優良物件の情報を公開してくれるでしょう。
また金融機関との関係で、融資担当者とも良い関係を築く必要があります。付き合いを深めて、いつでも融資を受けられる状態にしておきましょう。

4 . 優良物件探しは足を使って探すしかない!

不動産投資における優良物件の重要性はお分かりいただけたでしょう。収益性が高くかつ資産価値が下がらない物件を購入できれば、まず投資で大きな失敗をすることはありません。
しかし当然ながらそういった優良物件、お宝物件は素人が簡単に見つけられるものでありません。 不動産投資は不労所得になるといっても、実際に物件を購入して収入を得るまでには大変な時間と労力が必要です。良い物件を見つけるためには普段から自分がアンテナを高くして、ネット上での物件探しに努めます。
そして不動産屋の担当者、さらには金融機関の融資担当者との懇意な関係づくりが常に求められるのです。
不動産投資において最も重要なのは、ある意味では情報入手のための人脈作りであり、そのためには足を使って稼ぐことを惜しんではいけません。その意味では不動産投資は単純な不労所得ではありません。ただし投資初心者でも足を使えば、ベテラン投資家に負けない優良物件を見つけ出すこともできるのです。

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