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旗竿地とは?特殊な土地に建てた物件を人気にする方法

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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道路に接していない土地に住宅を建てることはできません。しかし、四方を建物に囲まれた家やアパートを見かけることはよくあります。いわゆる旗竿地です。特殊な形状のため、資産性を低く評価する人もいますが、特徴をつかんだ使い方をすれば人気物件にすることもできます。市街地でもコストを下げた不動産投資をしたい人や、狙っている物件が旗竿地なんだけどデメリットはないの?と心配な人などはこの記事を参考に検討してみてください。

目次

1 . 旗竿地はどんな土地?

旗竿地と聞くと、あまり不動産に詳しくない人でも何となくイメージがつくと思います。あらためて定義や一般的な成り立ち、簡単な特徴を紹介します。

1-1 . 旗竿地の特徴

【図1】旗竿地

旗竿地(はたざおち)とは、旗のような形をした土地のことをいいます。上記【図1】をご覧ください。
道路から伸びた細長い通路部分の先に、建物を建てられるスペースがあるわけです。

間口がとても狭く、周囲を他の人の土地に囲まれているので、一般的に不便そうなイメージがあるようです。メリットやデメリットについては後で詳しくお伝えします。

旗竿地には別のいろいろな呼び方があります。敷地延長を略して敷延(しきえん)、旗状地(はたじょうち、きじょうち)、路地状敷地……ちなみに道路にまったく接していない土地を袋地や囲繞地(いにょうち)などといいますが、それにならないために旗竿地には通路部分があるわけです。

旗竿地は狭い土地を有効活用することが望まれる市街地に多く見みられます。

通路部分は建ぺい率容積率を算出するときの敷地面積としてかぞえることができます。

1-2 . 旗竿地ができる理由

なぜこのような変わった形の土地が生まれるのかというと、分譲開発の際、売りやすい形状で分割するからです。

不動産業者が広い土地を仕入れて建て売りをしようとするとき、なるべく数を増やして売り上げをあげるために、土地を分割してそれぞれに家を建てます。細長い土地に家を建てると隣家との間隔が狭くなるので、日当たりが悪くなったり騒音の問題が発生したりするため、なるべく正方形に近い形にしようとします。そこで図のように旗状地と間口が広く四角い土地(整形地)に分かれるわけです。

建築基準法上、建物を建てる土地には道路と接している部分が少なくとも2メートルなくてはいけません(接道義務といいます)。このため、売りに出されている旗竿地の間口は2メートル以上となっているはずです。もしも2メートル未満なら建物を取り壊して再建築することはできないので注意が必要となります。

マンションやアパートなどの共同住宅は、都道府県の条例によって接道義務が厳しくなります。例えば東京都の場合、接道が10メートル未満の旗竿地に共同住宅を建てることはできません。ただし、長屋は共同住宅ではないので建築可能です。

ちなみに都市計画区域外には接道義務はありませんので、車が通れないような狭い間口でも建設可能です。

旗竿地は、限りある土地を有効活用しようとして作られた知恵の産物なのです。

2 . 旗竿地のメリット・デメリット

特殊な形状である旗竿地には、整形地に比べてさまざまなメリット・デメリットがあります。

2-1 . メリット

価格が安い

旗竿地の一番のメリットは、価格が安いことです。形が特殊な不整形地なので、その分1坪あたりの値段は整形地や長方形の土地に比べて低くなります。

どれくらい安くなるのかは物件によりますが、相続税評価では「不整形地補正」や「奥行価格補正」を加えると10%~30%ほど低く評価されますので、付近の相場と比べて1~3割ほど安くなることが目安と考えることができます。

土地値は安くても、家賃はそれほど変わりません。人気で地価が高い地域でも、旗竿地なら比較的高い利回りで投資できる可能性があります。

静か

また、騒音の少なさが人気を集めるかもしれません。道路と離れているため、通行人の話し声や車両の音が気になりにくいのです。

新築する場合は、建物の外壁にあまりコストをかける必要がないということもメリットになります。建物の外回りが道路からほとんど見えないため、こだわる人が少ないからです。建築価格を抑えるもよし、浮いたコストを内装や設備の充実に使うのもいいでしょう。

固定資産税が安い

相続税評価額と同じく、固定資産税評価額も低くなりやすいので、固定資産税も安上がりです。

2-2 . デメリット

)建築費が高くなることがある

メリットとして土地値が安いということを挙げましたが、建築費のほうが高くなることがあります。間口が狭すぎて重機が入れない場合です。人力で作業することになるため、人件費が余計にかかる可能性があります。

規格品を大量に供給するような不動産会社に依頼すると、断られたりコストが高くなったりするかもしれません。
ただし、不整形地を活かした設計を得意とする会社もありますので、そのようなところに頼めば総合的に低コストで建築可能。都市部でも高利回りの投資が可能になります。

再建築不可の場合がある

前述のとおり、都市計画区域で接道が2メートル未満の物件では再建築が不可能です。このような場合は担保価値が低く、融資を受けるのは難しいでしょう。

周囲を建物に囲まれている

入居者の視点で考えると、周りが家に囲まれているため、日当たりや風通しが悪くなりやすいのがデメリットです。

車を止めにくい

戸建ての場合、通路部分を駐車場として使うパターンがよく見受けられますが、狭いため駐車しにくく、出入りも不便になりがちです。

3 . 旗竿地の物件を人気にするためのポイント

コストを抑えやすく、高利回りが期待できる旗竿地入居率を上げるためのポイントに次のようなものがあります。アパートや戸建てを新築する場合には検討してみましょう。

3-1 . 通路にフェンスを立て、隣の家が見えないようにする

通路部分と隣地との境目に仕切りがない場合、フェンスを立てることをおすすめします。

理由は入居者と近隣住民とのトラブルを避けるためです。家のすぐそばを人が通るというのは、あまり気持ちのいいものではありません。入居者が通路を通る際に、隣の家に何気なく視線をやると、リビングでくつろいでいる住民と目が合ってしまった……ということになると、お互いにとって気まずいことになります。こういうことが頻繁になると、トラブルやクレームに発展しかねません。

隣地との間に仕切りがない場合は、お互いに協議したうえ、共同で設置できることが民法でも規定されています(囲障設置権)。原則的に設置費用は折半です。

ブロック塀のように幅のあるものだとただでさえ狭い通路部分をより圧迫することになりますから、板塀やアルミなど薄めの材質のものがいいでしょう。

3-2 . 窓の位置や形状を工夫する

居住部分の設計はよりプライベート性の確保に気をつかいましょう。市街地の旗竿地は基本的に四方を住宅に囲まれているので、周囲から居室の中がなるべく見えないように配慮する必要があります。窓を開けたら、すぐそこにお隣さんがいた……という状況は避けたいところです。

隣家との距離が近い場合、窓の位置をずらせば、このような状況にはなりません。他にも窓の高さや形状で工夫することで、お互いに死角になるような配置をすることができます。

最上階であれば、窓を小さめにして採光はトップライトで取り入れる、という手もあります。

旗竿地の特徴は「囲まれている」ということですので、周囲との位置関係には気を使う必要があります。

3-3 . 採光を確保するために、メゾネットタイプにしてリビングを上階にする

採光と風当たりをよくするためにできることとしては、2階建て・3階建ての長屋(重層長屋)にし、上階にリビングや主寝室など日当たりをよくしたい部屋を持ってくるという手があります。いわゆるメゾネットタイプです。

長屋とは、廊下やエントランスなどの共有部分がなく、全室1階から出入りするような集合住宅のことをいいます。戸建てが壁を共有していくつも連なっているような形です。

前述のとおり、自治体によって間口が狭い土地に共同住宅を建てることは制限されているので、専有面積を稼ごうとすると、自然と重層長屋になるというのが実際のとこころです。

4 . 旗竿地は市街地の高利回り物件となる可能性がある

旗竿地は、長い通路と敷地部分できた、旗のような形の土地です。間口が狭く不整形地であるため、価格は安くなりやすい反面、建築費が高くなったり、周囲が建物に囲まれていることが多いために採光やプライバシー確保の問題がでてきたりすることがあります。また、自治体によってはアパートやマンションを建てることができません。

これらの問題を解決する方法として、複数階建ての長屋にするという手があります。リビングのように明るさを重視する部屋を上階にすることで、採光もよくなります。

新築する場合、旗竿地のような不整形地は不動産会社によって得意不得意があります。実績などを参考にして、頼れる業者を見つけてください。

土地値や固定資産税を安く抑えられるため、市街地でも高い利回りでまわせる可能性があります。

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