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不動産投資の利回りはどれだけ重要か?

桜木大洋

桜木大洋

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不動産投資でいうところの「利回り」とは、家賃年収を物件価格で割り算した値です。
実はこれ、まったく知識のない人が、これから不動産投資を始めようとする時、一番最初に覚えたいことだそうです。なぜなら物件概要書を見ると、物件価格と並んで必ず表示されるのがこの「利回り」だからです。

目次

1 . 高利回りだけで買うべきか?

物件価格が1億円の物件で、利回りが10%なら年間家賃収入が1,000万円、利回り8%なら800万円、ということになります。
利回りが何%か、つまり、この物件を買うといくらの家賃年収が得られるのかというのは、不動産投資の根幹に関わることなので、当然ながら誰もが関心を持ちます。

利回りは高いにこしたことはないのですが、利回りが高いか低いかだけで、買うべきか買わないべきかを決められるほど、不動産投資は単純ではありません。
利回りが高いということはつまり、年間家賃収入に対して物件価格が安いことを意味するのですが、安いものには必ずその理由があります。

例えば空室が多いとか、築年数がものすごく古いとか、今後すぐに高額の修繕が必要だとか、建ぺい率や道路付けに違反があったり、再建築ができない、等々の条件があったりします。
そういう心配がない物件や、常に満室を維持できるほどの人気のエリアにある物件は、誰もが欲しいと思う物件であり、そういうものは値段が高い、つまり、利回りが低くなります。
利回りが低いものであっても、満室維持や修繕の少なさなど、所有後の安心を買う、という意図ならあえて購入する、という判断もあります。

このように、利回りはその物件を購入する際、最初の判断材料になることは間違いないのですが、この考え方が通用するのは、ほぼ現金で購入する場合です。

2 . 気にすべきは金利

融資を受けて物件を買う際には、いくら利回りが高くても、また利回りが低くて好立地のものでも、銀行が相応の評価を出さなければ十分な金額の融資を受けられないことがあります。そうなるとそもそも物件が買えません。

利回りと融資は、直接的にはさほど関係なく、いくらの融資を受けられるかどうかの方が重要です。

こうして利回りの捉え方がわかってくると、次に関心を持つのは「借り入れ金利」。金利は言うまでもなく、低ければ低いほど良いのですが、融資する側の金融機関としては、お金持ちの人にはなんとかして借りてもらいたいから金利を下げるし、そうでない人には、万が一返せなくなったら困るので、そのリスクに備えて高い金利で貸し付けます。

借りる側からしたら、お金がない人ほど金利を下げて助けてよ、という気持ちになりますが、金融機関はそんな考えを持たず、有利な条件を持っている人ほど「ぜひウチで借りてください」という競争原理で、金利を下げてくれるわけです。

不動産投資の利益を考えるには、利回りはできるだけ高い方が良く、金利はできるだけ低い方が良いため、利回りと金利の差のことを「イールドギャップ」と呼びます。高い利回りのものを低い金利で買うことが理想的なので、この差は大きい方が好ましいのです。

たとえば不動産投資の本に「イールドギャップが◯%以上のものが良い」と書いてあったり、専門家に同じようなことを言われると、なるほど、じゃあこれからはイールドギャップ◯%以上のものを探そう、としたりします。
しかし、得られるキャッシュにもっとこだわるならば、それだけではまだ不十分です。

金利と合わせて、返済期間がかなり重要な意味を持ちます。返済期間が長ければ、それだけ月々の返済額が少なくなり、その分、手残りキャッシュが増えるからです。

返済期間が長いと、もちろん総返済額は大きくなりますが、まずは5年・10年の間、少しでも多くのキャッシュを貯める手段としては効果があります。

具体的には、5,000万円を金利4%で20年借りると月々の返済額は360万円、
金利3%で20年借りると月々270万円
金利4%のまま25年だと月々260万円
となり、金利を1%下げるより、返済期間を5年延ばす方が月々の返済額は少なく、つまりは手残りが多くなるのです。
こういうことを総合的に考えて物件と向き合うことが肝要です。

3 . そもそも何のために不動産投資をするのか

物件を購入するときに自己資金が少ないと、これからの不動産投資はかなり難しくなります。

金融機関の融資姿勢は日に日に厳しくなっており、お金のないサラリーマンに融資をすると、単に利回りや金利だけを目安にして安易に購入を決め、結果的に破産してしまうような人が出てくる、と思われるからです。

所有物件の規模を拡大したいときにも、今持っている物件から利益が得られないのであれば銀行にも信用されないし、少しでも自己資金を貯めておかないと、次に物件を購入する際の融資もますます受けにくくなるばかりです。

また、そもそも何のために不動産投資をするのか、という原点にかえって考えてみると、本業以外に収入を得て生活を安定させたいとか、十分な収入によって経済的・時間的自由を手に入れたい、という人がほとんどです。
それはつまり、物件を買うことが目的なのではなく、現金収入を確保することが最優先となるはずです。

だからこそ、物件選びで最も重要なのは、いかに現金を残せるか、ということになります。
得られる家賃収入のうち、どのくらいの割合を返済に回すのか、を「返済比率」といいます。この比率が低い方が、返済がラクになるわけです。

逆にこの比率が7割以上になると、ちょっと空室が出て収入が減ったり、修繕費がかかって出費が増えたときに、返済のためのお金が足りなくなるリスクが高まります。

4 . キャッシュフローを意識すること

そして、管理会社への運営委託費や水道光熱費、インターネットなどの設備関連費用、固定資産税などの税金をすべて差し引いた、最終的な手残り現金のことを「キャッシュフロー」と呼び、その割合のことを「キャッシュフロー比率」といいます。

物件運営における安全性を示す指標は「返済比率」。
返済比率は、利回り・借り入れ金利・返済期間の3つの組み合わせによって、大きく変動します。

手残り現金を残すための指標は「キャッシュフロー比率」。

キャッシュフローは、物件の運営に関わる経費の削減・節減施策によって、若干ではありますが増やすことも可能です。
また、このキャッシュフローを意識することで、収入源となる満室状態へのこだわりも継続的に強まります。

購入時に想定した返済比率・キャッシュフロー比率が、1年経ち、2年経った後でも、実際にどのくらいのレベルで推移しているか、という現実を、きちんと数字で把握することも大切です。これが賃貸経営の柱となります。

購入時に利回りや金利ばかりにとらわれず、いくらのキャッシュが残るのかが重要、ということを正しく理解して、不動産投資の目的を着実に達成したいですね。

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