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不動産投資のために会社をつくるメリットとデメリット

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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不動産投資に興味がある人なら、有名な投資家の多くが法人で物件を取得していることは知っているかもしれません。みな一様に法人化するのは、大きなメリットがあるからです。個人と法人の違いや法人化の目的、メリット・デメリットなどを書きましたので、今後の参考にしてください。

目次

1 . 法人化の目的

個人事業でも継続的に利益をあげられるようになると「法人成り」する人が多いように、不動産賃貸業もある程度、規模が大きくなるとみな法人化を検討しはじめます。目的は人それぞれといえますが、ほとんどの人は節税です。

個人名義で不動産を購入、賃貸して利益を出すとそこに所得税がかかります。法人の場合、かかるのは法人税。税の仕組みが根本的に違うのです。そのため税率も経費にできるものの幅も全く違います。

節税以外の目的で法人設立する人もいます。例えば、一物件一法人というスキームを使って短期間に投資の規模を拡大していく人もいますが、あまり一般的ではないので、ここでは書きません。

2 . 法人化のメリット

具体的に税金の取り扱いにはどのような差があるのか簡単に説明します。

もっとも大きいのは最高税率の違いです。所得税は所得が多ければ多いほど税率が高くなる累進課税制を取っており、最高税率は所得4000円超の場合で45%。住民税の10%と合わせると55%です。儲かったお金の半分以上が税金で持っていかれることになります。法人税の実効税率(法人税と住民税、事業税などを合わせた、利益にかかる実質的な税率)は30%前後。なんと20%以上の開きがあるのです。

家族構成にもよりますが、所得分散という方法を使うこともできます。配偶者や親など収入がない家族を役員や従業員として雇い、給料を支払う。 100万円近くまで所得税がかからず、しかも法人としては給料を経費にできるので、そのぶん税金を軽減することができます。いわゆる「103万円」の壁を逆に利用するわけです。

配偶者や子どもなど将来、資産を遺そうと考えている人に所得分散させれば、相続対策にもなり一石二鳥です。

経費の幅が広いこともメリットです。個人で事業をしている場合は、電話代や車両費などは収入を得るために使ったものと生活に使ったものをしっかり分けなければなりません。一方、法人名義で取得した携帯電話や車などは原則的に法人の経費となると考えてよいでしょう。

また、よく使われているのは生命保険です。個人でも生命保険料控除がありますが、対象となるのは年間12万円まで。法人で経費扱いにできる金額には上限がありません。

このように、税制上、法人化のメリットはたくさんあります。特に大きいのが税率で、家賃収入の規模が大きければ大きいほど得をすることになります。

3 . 法人化のデメリット

もちろんメリットだけではなくデメリットもあります。
まず設立費用がかかること。株式会社の場合、定款認証や登記費用で約20万円、司法書士や行政書士に代行してもらうと合計で30万円近くかかります。

また、赤字のときでも払わなければならない税金があります。法人税の均等割というもので、自治体によって異なりますが、年間7万円前後です。

意外に大きいのは経理の手間と費用です。個人と違って法人は会計帳簿を備えておかなければなりません。公正妥当と認められる処理をするためには、サラリーマンの副業だと厳しいでしょう。税理士を雇うことになると月額3万円~、決算期には10万円程度みておく必要があります。

これらの費用は、利益に関わらず一定の金額がかかるものです。規模が大きければ大きいほど回収しやすいものといえます。

4 . ある程度の規模になったら法人化を検討しよう

法人化の主な目的は節税です。特に大きいのは個人所得税と法人税の税率の違いで、最大で利益に対して20%ほどの差になります。 デメリットは設立費用、赤字でもかかる税金があること、経理の手間と費用などですが、これらは規模に比例して大きくなるわけではないので、家賃収入が多ければ多いほど法人化のメリットは出ます。ある程度、投資の規模が大きくなったら検討することをおすすめします。

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