HOME 不動産投資 民泊撤退時のコスト削減方法【サラリーマン大家が語る!Vol.75】

民泊撤退時のコスト削減方法【サラリーマン大家が語る!Vol.75】

中林準

中林準

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民泊新法が施行され大分時間が過ぎましたが、民泊新法で届出が無事に受理された方が全体の1割程度だと聞いています。私は簡易宿泊所の許可取得に向けて動いていましたが、許可は取得できるものの、オーナーからの許可が出ず、撤退することになってしまいました。

既に撤退の作業自体は完了し、オーナーの方との退去時原状回復費用の話し合いも終了しているのですが、私の場合は想定よりも費用がかかってしまいました。

今回は、今後簡易宿泊所を始めたり、民泊新法による民泊を開始する方もいるかと思いますので、私が失敗した点、上手くいった点を共有させていただくことにより、撤退時のコスト削減のヒントにしていただければと思います。

目次

1 . 撤退時の家具・家電廃棄の方法

撤退時は室内の家具・家電の廃棄をできる限り効率に行う必要があります。
私の場合は、平日は内勤をしているので、平日に家具・家電の撤去作業を行うのは厳しい状況でした。

そこで、まず外部の業者に撤去作業を依頼しようということで、外部業者に見積もりをかけたのですが、その見積もりの数値が想定よりも高く驚いた記憶があります。

具体的に申し上げると、運営をしていた一戸建てには、家具・家電が相当数あり、かつ、布団等の寝具の量もかなりあったのですが、現場に出向かず、仮に見積もっていただいた数値は5万円程度ということでした。

しかし、その後現地で見積もり作業をしていただいたところ、業者が想定していたよりも量がかなり多かったのか、20万円という見積もりがきました。撤退時というのは様々なコストが発生するので、撤去作業だけで、しかも1部屋だけで20万円というのは、収支的に苦しく、その業者への依頼を断念しました。

その後、外部の業者複数社への見積もりをお願いしようと考えていたのですが、区の粗大ごみ回収センターというのがあり、そこに依頼すれば、1部屋当たりのコストを5万円以下に抑えられることが判明しました。

引越しされた方であれば、お分かりだと思いますが、区の粗大ごみ回収センターを活用する場合は、物ごとに粗大ごみシールを貼り、回収日を予約しておけば、指定された住所地にものにおいてある粗大ごみを回収してくれます。

ただし、通常は粗大ごみなんて1つや2つしかないので、粗大ごみシールも数枚で済みますが、民泊で使用している家具・家電、そして寝具の量はかなり多く、ものの数や種類を把握するのにかなりの時間がかかりました。

区の粗大ごみ回収センターのホームページを見れば、具体的なものの名称及び必要な金額、A券(200円)とB券(300円)の貼り方については把握できます。しかし、そのホームページに載っていないような微妙なものもあったりして、まずは全てのものをExcelにまとめ、まとまった後にまとめて区の粗大ごみ回収センターに電話でヒアリングをしました。

区の粗大ごみ回収センターを使用する場合は、予め回収する粗大ごみを明確にしなければ、予約をすることが出来ません。なので、まず日程は抑えてから、廃棄するものをリスト化するというのはできないことを頭に入れておいた方が宜しいかと思います。

また、粗大ごみではなく、リサイクル品として回収を依頼しなければいけないものもあります。具体的には、冷蔵庫、洗濯機、テレビは粗大ごみで回収してくれないため、東京であれば、23区リサイクルセンターに連絡をして、予約をとる必要があります。

通常粗大ごみであれば、1つの商品につき、1,000円以下というのがほとんどですが、リサイクルの場合は、テレビ、冷蔵庫、洗濯機、それぞれ1つずつ最低でも5,000円は費用がかかります

私の場合は、区の粗大ごみ回収センター及び23区リサイクルセンターを活用して、撤退作業を行ったのですが、結果的には1部屋当たり4万円程度で撤退作業をすることが出来ました。

もともと20万円だといわれていたので、15万円程度削減できたといういみでは大きかったです。時間的には1部屋当たり10時間程度の時間をとられてしまいましたが。

2 . 部屋契約時に退去時の想定をしっかりと

加えて、民泊や簡易宿泊所で部屋を運用している旨をオーナーに伝えて、賃貸借契約を結んだ場合は、退去時に全ての原状回復費用を負担させられるケースが多いので注意が必要です。

私の場合は、2部屋同時に撤退したのですが、1部屋は敷金を24万円入れており、もう1部屋は敷金を30万円入れていました。

当時の私の認識は甘く、退去時は敷金が返ってこない程度だろうと楽観視していたのですが、結果的には大家からかなりの金額を請求され、敷金を24万円入れていた部屋に関しては54万円の請求をされ、敷金を30万円入れていた部屋に関しては70万円の請求をされました。

事業用として部屋を使用していたこともあり、通常の賃貸物件に関する敷金ルールが適用されないことから、オーナーはできる限り多くの金額を取ろうとしてきます。またそれに対して、あまり強く言えないという立場の弱さもあります。

この部分に関しては、部屋の契約時にできる限り明確にしておいた方が宜しいかと思います。例えば、多くても敷金までという形で契約を結ぶことも可能かもしれません。

しかし、それでは契約できないという状況であれば、退去時はある程度コストが発生してしまうという見積もりは立てておいた方が良いと思います。それまでに利益を積み上げておいて、トータルで見たら、利益で終われるという形を作れるようにしていただければと思います。

初期の頃にあまり退去時のことまで考えない方も多いかもしれませんが、民泊や簡易宿泊所の場合は、退去時にもめて大きなコストが発生することもあるので、できる限り現実的な見積もりをしておくこと、撤退方法をある程度イメージしておくことをお勧めします。

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