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不動産投資でサラリーマン大家になるメリットと成功させるポイント

ゴンロク

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不動産投資という言葉から、どのようなイメージを連想するでしょうか。「高度な専門知識が必要」「副業にしてはハードルが高い」「何かと忙しそう」というイメージを持っているならば、それは誤りかもしれません。

サラリーマンとして忙しい毎日を過ごす人にこそ、不動産投資に注目すべきです。この記事ではその理由やメリットを解説しながら、サラリーマン大家を成功させるポイントも紹介します。

目次

1 . サラリーマンと不動産投資は相性抜群

サラリーマンと不動産投資。サラリーマンは、働いてお金を稼ぐ「労働収入」がメインとなる稼ぎ方です。 一方、不動産投資は資産から家賃や地代を生み出す「不労所得」の側面が強いという特徴があります。

一見、相反する2つの稼ぎ方が、なぜ相性抜群なのでしょうか。

1-1 . サラリーマンが不動産投資に向いている理由

サラリーマンが不動産投資に向いている理由は、主に3つ存在します。 その3つとは、以下の通りです。

1.資金調達がしやすい(融資が受けやすい)

不動産投資には、ある程度の資金力が求められます。少ない元手から始めることも可能ですが、資金が大きければ成功する確率があがり、収入も大きくなります。 一方、会社員では多額の自己資金を一括で用意するのは難しいかもしれません。 しかし、会社員には「信用力」があります。継続収入による信用力の高さから、金融機関の融資を受けやすいのです。 不動産は安いもので数百万円、一棟アパートやマンションならば数千万円の資金が必要です。 これを全て自己資金で賄うのは、やや現実味に欠けます。全ての資産を投じてしまうと、いざというときの備えもなくなりますからね。

そこで、金融機関からの融資を受け、物件を購入するわけです。では融資審査はどのような仕組みなのでしょうか。 例えば金融機関が不動産投資向けに用意しているアパートローンの融資審査では、物件そのものの収益性や資産価値が重視されます。 しかし、これよりも重要なのが融資する個人の収入や勤務先です。しっかりと毎月収入がある会社員は、融資審査に通りやすいのです。 年収1000万円や2000万円を稼ぐ経営者よりも、500万から600万のサラリーマンのほうが信用力が高い、ということは珍しくありません。

2.空き時間で投資できる

サラリーマンの多くは毎日の本業が忙しく、副業や投資にエネルギーを投じることができないでしょう。 特に平日は、帰宅後に何かをする余裕はありませんよね。 しかし不動産投資は、平日に毎日何かをする必要はありません。もちろん、購入する物件選びには多少の時間が必要です。 しかし、一旦物件を購入し、賃貸経営が軌道に乗ってしまえば、休日や空き時間で十分こなせる程度の業務量なのです。 仮に賃貸物件が満室になり、なおかつ維持管理を管理会社に任せた場合、やるべきことは入金のチェックくらいのものでしょう。 また、余った時間は次の投資先を探すことにあてれば、好循環を生み出しやすくなります。

3.難しいことはアウトソーシングできる

不動産投資には、税や法律が絡むため、難しいイメージを持つかもしれません。 しかし、専門的な手続きの大半は、専門家に代行してもらうことが可能です。 税金のことは税理士へ、法律のことは弁護士や司法書士へ、物件の管理運営は運営会社へ、という具合に、ほぼすべてをアウトソーシング(外注化)できます。 つまり、専門知識や時間がないことは、不動産投資のデメリットにはならないのです。

1-2 . サラリーマンが不動産投資を始めるメリット

サラリーマンが不動産投資から受け取れるメリットは、以下4つに分類できるでしょう。

1.インフレによる資産の目減りを防ぐ

保有する資産の価値は、インフレやデフレの影響を受けます。 特にインフレ時に多額の現金を保有していると、現金の価値が下がり、実質的な資産の目減りが発生するわけです。 一方、インフレ時には不動産の価値が上昇します。そのため、インフレ時に資産を現金で持っているか不動産で持っているかで、その後の資産の増え方が変わるわけです。 インフレを考慮するならば、手持ちの現金を使って不動産を購入するのが得策といえるでしょう。 また、インフレが起こると家賃相場も上昇します。資産の目減りを防ぎ、なおかつ家賃収入も増えるという2重のメリットが見込めるのです。

2.家賃収入が人生に対するリスクヘッジになる

国が運営している公的年金や社会保障は、いつ立ち行かなくなるか不透明な状況です。 特に長らく日本の老後を支えてきた公的年金は、受給年齢の引き上げや受給額の減少が問題になっています。 今後は、「会社員時代に払い続けた年金で悠々自適の老後を過ごす」ことは難しくなるでしょう。

また、終身雇用は過去のものになり、雇用の流動性が高まっています。入社したら一生涯、面倒を見てくれるという企業は、殆ど存在しないと考えて良いでしょう。 万が一、ケガや病気で労働収入を得られなくなったときのリスクを考えるべきです。 不動産投資による家賃収入は、これら人生に対するリスクヘッジとして有効なのです。

3.生命保険を兼ねる

人生に対するリスクヘッジという観点では「生命保険」も有効な対策でしょう。 この生命保険は、不動産投資に含めることができます。 不動産購入にあたって金融機関から融資を受けるとき、一般的には団体信用生命保険に加入する必要があります。

これは、ローンの返済期間中に死亡や障害があった場合、団体信用生命保険からローンの残債が返済され、残された家族には不動産が残るという仕組みです。 この不動産は当然、債務が返済されていますから無借金の賃貸経営が可能です。

一般的な生命保険とはやや仕組みが異なりますが、家族のために将来の安定を確保する、という意味では同一のものといえます。

4.節税対策ができる

サラリーマンが不動産投資によって得た利益(不動産所得)は、本業の収入(給与所得)と損益通算ができます。 つまり、不動産投資に必要だった費用や、年間収支のマイナス分は、給与収入から差し引くことができるわけです。 確定申告が必要になるものの、本業で納めた所得税が還付されるため、節税対策になります。 また、所得税が減額になれば、必然的に住民税も安くなります。 このように、不動産投資は所得税・住民税の節税に役立つのです。

2 . サラリーマンが不動産投資を学び、成功に近づく方法

このようにサラリーマンにとってメリットが多い不動産投資ですが、成功するために一切の努力が不要というわけではありません。 投資は知識や情報の精度が成否を左右します。この点は、不動産投資も同じです。

そこで、サラリーマンが不動産投資を学び、サラリーマン大家として成功するためのポイントをまとめてみました。

2-1 . サラリーマン大家として不動産投資を学ぶには?

まず、不動産投資を学ぶ方法です。基礎的な知識や仕組みは、独学でもある程度身に付きます。 しかし、実践的な内容は、書籍よりも不動産投資セミナーなどから得るのがおすすめです。

そこで、まずは不動産投資に関する書籍を数冊読むことをおすすめします。 このとき、1冊の本に傾倒しすぎずに、複数の書籍を広く浅くなぞるようにしましょう。 執筆者の立場(サラリーマン、税理士、FP、不動産業者など)によって内容が異なるからです。

書籍をいくつか読んだら、実際に不動産投資セミナーに参加してみてください。 不動産投資セミナーでは、業界の最新情報を得られるほか、不動産会社や投資家との繋がりができます。 また、物件のトレンドを探りつつ、信頼できるビジネスパートナーを見つけるのには、最適の場といえるでしょう。 ちなみに不動産投資セミナーは、全国各地で定期的に開催されています。

2-2 . 不動産投資ローンを活用する

物件購入時の資金を全て自己資金で賄うと、無借金経営が実現できます。無借金ですからリスクも低く、将来性もあると感じる方が多いでしょう。 確かに無借金経営は魅力的です。しかし、自己資金の大半をひとつの投資につぎ込むことは、資金拘束による機会損失を招きます。 そのため、ある程度の自己資金があっても、不動産投資ローンを活用すべきでしょう。 資金的な余裕は精神的な余裕につながり、冷静な判断力を保つ効果もありますからね。 投資で成功するには、いかに冷静さや客観性を失わないかが重要です。

2-3 . 不動産管理会社に管理業務を委託する

空き時間や休日に行うサラリーマンの不動産投資では、信頼できる管理会社との付き合いが重要です。 賃貸物件の維持管理や家賃の集金を全て自分で行うと、本業にも影響がでてきます。 特に平日の大半を本業に費やすサラリーマン大家ならば、なおさらです。

3 . サラリーマンが選ぶべき不動産の種類

次に、サラリーマン大家が選ぶべき不動産の種類について解説します。 不動産の選び方にはさまざまな基準があります。今回はその中から以下の4つに着目してみましょう。

3-1 . 1.購入する物件の地域(都市部か地方か)

不動産の価格は、地域によって大きな格差があります。一般的に、利便性が高く賃貸需要が多い都市部では、物件価格が高いです。 逆に、地方では安くなります。このとき、単純に物件価格と想定家賃だけで利回りを算出すると、地方物件のほうが有利でしょう。 しかし、地方での満室経営は難しく、空室を見込まなくてはなりません。 また、いざ物件を売却するときにも売れにくく、流動性が低いことも考慮すべきです。 反対に都市部の物件は、価格が高く利回りは低いが、満室になりやすく売却もしやすいという特徴があります。

投資家の資金力次第ではあるものの、出口戦略(売却)まで考慮した賃貸経営では、都市部のほうが有利と言えるかもしれません。

3-2 . 2.新築か、それとも中古か

かつては新築信仰の強かった日本。しかし近年は、マンションを中心に中古物件市場が拡大しています。 資産価値としては、新築物件に軍配が上がるでしょう。しかし、収益面、つまり利回りではどうでしょうか。

新築物件は、本体価格の高さに比例して家賃を高く設定できるとは限りません。 家賃はあくまでも周辺の家賃相場に左右されるため、本体価格に見合った家賃にならないこともあります。 反対に中古物件は、立地や家賃相場が良好であれば、家賃を維持しやすいことが多いようです。

あくまでもケースバイケースですが、利回りを考えると中古物件に軍配があがる、というのは珍しくないのです。 収益性重視のサラリーマン大家を目指すなら、中古物件が狙い目かもしれないですね。

3-3 . 3.シングル向けかファミリー向けか

こちらもケースバイケースです。 ファミリー向けは一旦入居してもらえれば安定するものの、空室が埋まりにくいことがあります。 一方、シングル向けは単身赴任や就職、大学への入学など、シーズンごとに必ず需要が発生します。 そのため、需要さえしっかりキャッチできれば、空室になりにくいと言えるでしょう。

3-4 . 4.一棟ものか区分所有か

一棟ものは収入の額が大きくなる反面、本体価格が高額です。購入資金を用意するだけで一苦労かもしれません。 一方、区分所有はサラリーマンでも購入しやすい価格帯です。

また、区分所有ならば管理会社にほぼ全ての業務を委託できます。部屋ごとの管理や修繕といった難題に頭を悩ませることもありません。 余暇の一部を利用するサラリーマン大家なら、最初の物件は区分がベターでしょう。

4 . サラリーマンが不動産を購入するまでの流れ

不動産投資は物件を購入するまでに、それなりの労力と手間が必要です。 できるだけ効率的に進めるために、購入までの流れを理解しておきましょう。

4-1 . ステップ1.予算と物件条件を決める

投資する資金額と購入する物件を決めていきます。 このとき、自己資金と不動産投資ローンの割合や、購入対象の条件なども詰めていきましょう。 物件選びは収益性もさることながら、自分が「住みたい」と感じる物件かどうかも大きなポイントです。 また、入居者のペルソナ(属性=性別、年齢、収入、世帯構成など)をいくつか想定し、各々に合った物件選びを行ってみても良いでしょう。

4-2 . ステップ2.不動産投資会社の選定

不動産投資会社は、サラリーマン大家にとって貴重な情報源です。 素人には理解しにくい不動産市場の状況を教えてくれるほか、希望する条件に合った物件の選定と紹介、投資計画の提案まで、さまざまなシーンで重宝します。 不動産投資におけるビジネスパートナーですから、慎重に選んでください。 資本金や会社規模はもちろん、地域特性に詳しいか、過去の取引実績や評判は安定しているかなども考慮しましょう。

4-3 . ステップ3.現地確認と買付証明書の提出

不動産投資会社から紹介された物件のなかに、条件に合致するものがあれば、実際に現地で物件を視察します。 外観や周辺環境、共有部分の設備などを確認し、疑問を感じた部分は質問するようにしましょう。 この現地確認で大きな問題がなければ、購入の意思を示す「買付証明書」を提出します。 買付証明書は契約書ではなく、物件の購入が保証されるわけでもありません。 しかし、この買付証明書を早く提出した順に売主と交渉できるため、重要な書類です。

4-4 . ステップ4.重要事項説明と売買契約の締結

ここから、本格的な購入手続きと考えてください。宅地建物取引主任者から口頭で物件に関する説明を受け、納得したら売買契約を締結します。 このとき、手付金を支払うのが慣例です。手付金の額は、売買契約書に記載されている金額の10%程度です。

4-5 . ステップ5.不動産投資ローンの審査

自己資金以外に不動産投資ローンを利用する場合は、この段階で金融機関から審査を受けます。期間は半月から1か月程度が目安です。

4-6 . ステップ6.決済と引き渡し

いよいよ購入の最終段階です。売買代金の決済と、物件の引き渡しを行います。 一般的には、金融機関や不動産会社の1室を使い、司法書士などの立会いのもと、決済と引き渡しが行われます。

5 . サラリーマン大家になる際の注意点

では最後に、サラリーマン大家として注意すべきことを整理します。

5-1 . 確定申告は必ず行う

不動産投資は、投資の中でも税率が優遇されている分野です。前述したように、確定申告によって本業の給与所得との損益通算ができます。 また、譲渡所得(売却時の利益)も軽減措置があるため、これらをフルに活用して節税に努めるべきです。 余暇に行う副業とはいえ、不動産投資から得た収入は立派な所得です。赤字でも黒字でも、確定申告は忘れないようにしましょう。

5-2 . 不動産投資のリスクを把握する

投資の中では手堅い部類に入る不動産投資にも、当然リスクは存在します。 不動産投資の主なリスクとしては、

・金利上昇リスク
・空室リスク
・天災による資産減少リスク
・家賃滞納リスク

などが挙げられます。これらは全て、不動産投資を始める前によく理解しておくべきです。 いざリスクが顕在化したとき、事前に準備をしておくか否かで、ダメージの度合いが変わってきます。 例えば天災リスクなら、保険の損害補償範囲が大きい保険を選んだり、耐資基準に合致した物件を購入したりといった対策が有効でしょう。

5-3 . 管理会社への委託を「丸投げ」と混同しない

不動産投資では、購入した物件の維持管理を管理会社に委託できることがメリットです。 しかし、物件の運営方針策定や最終的な入金チェックは本人が行わなくてはなりません。 業務の始めと終わりは自分で行うようにし、普段の業務を委託する、というイメージでしょうか。 これを行わずに全て丸投げしてしまうと、いざトラブルが起こったとき、何が起こっているのか把握できず対処できません。

5-4 . 表面利回りで早合点しない

不動産投資で最もよく目にする数字のひとつが「表面利回り」です。しかし、表面利回りは、年間の想定家賃収入を、本体価格で割っただけの数字です。 しかもこの想定家賃収入は、あくまで満室が続いたときのもの。

実際には空室が出る期間があったり、修繕費管理費が発生したりと、さまざまなコストが差し引かれます。 これらを考慮して計算したものが「実質利回り」です。実質利回りは正確に計算するのが難しいですが、表面利回りよりはシビアで現実的だと言えます。 そのため、具体的な資金計画は、実質利回りを基準にするのが通常です。

6 . 情報収集と不動産投資会社選びが成功の鍵

サラリーマンの不動産投資は、本業と副業のシナジーを発生させやすいことが特長です。 しかし、サラリーマンが普段想定しないようなリスク対策や、専門知識が必要になってきます。

まずは書籍や不動産投資セミナーで情報をあつめ、信頼できる不動産投資会社を見つけましょう。 余暇や空き時間に行う投資だからこそ、優秀なビジネスパートナーとの出会いが重要なのです。

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