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不動産購入にかかる不動産取得税と登録免許税を概算する方法

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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不動産を買うときに諸費用は気になるものです。費用の中で特に大きい不動産取得税登録免許税を計算するためには固定資産税評価額を知らなければなりません。基本的に物件概要書には書いていませんが、おおよその価額を知る方法はあります。それが相続税評価額から推測する方法です。身に付けておくと融資を受ける際にも役立つかもしれません。

目次

1 . 固定資産税評価額と諸費用の関係

不動産を買うときにかかる諸費用には仲介手数料不動産取得税登録免許税印紙税司法書士費用、固定資産税の日割り分などがあります。このうち不動産取得税登録免許税は比較的金額が大きく、この2つを合わせて諸費用全体の半分くらいになることもあります。

不動産取得税登録免許税は次のように計算します。

⚫土地の不動産取得税固定資産税評価額×※1/2×3%
(※平成33年3月31日まで、宅地の場合)

⚫建物の不動産取得税固定資産税評価額×4%

⚫土地と建物の登録免許税固定資産税評価額×2%

固定資産税固定資産税評価額×1.4%(+都市計画税0.3%)
※慣習として、12月31日までの1年間のうち所有期間に応じて元の所有者と按分します。

つまり不動産取得税登録免許税固定資産税などの諸費用を計算するためには固定資産税評価額の数値が必要なのです。

固定資産税評価額は正確に知ることができるのは基本的に所有者だけです。通知が送られてくるか、本人なら市町村役場に照会できます。購入を検討している段階では、売り主か不動産会社に聞く以外に知るすべはありません。

聞いてみるのが少しはばかれる、という場合には相続税評価額から概算することができます。

2 . 路線価の調べ方

画像出典:国税庁

土地の固定資産税評価額は「固定資産税路線価」を発表している自治体もあります。

ないところでも路線価からある程度は推測できます。
土地は一物四価といって、実際に売買された実勢価格のほかにいくつもの価格があります。公示地価は実勢価格を参考に、ある地点の時価を定めたものです。固定資産税評価額はその7割、相続税評価額はその8割くらいになるように調整されています。

つまり相続税評価額を8で割って7をかける(0.875をかける)と、だいたいの固定資産税評価額が出ます。

路線価は国税庁が毎年7月頃に発表しています。路線価図に記載されている平米あたりの単価(路線価)に土地の面積を掛け合わせ、形状などによる加算減算の調整をすると、土地の相続税評価額が計算されます。
路線価は土地が接している道路に表示されている値を使います。例えば単価が「200」の道路に接している100平米の整形地であれば、相続税評価額は200千円×100=2000万円です。

ただし路線価がないところは「評価倍率」という計算方法を用います。この場合は固定資産税評価額から算出するので、今回のような用途には使えません。

上記はあくまでも概算であり、正確に知りたい場合は不動産会社を通じて実際の固定資産税評価額を聞いたほうがよいでしょう。

3 . 建物の評価額

画像出典:国税庁

建物の場合、相続税評価額と固定資産税評価額は一致します。自治体の職員が個別に評価することになっていますが、おおむね次の2段階で計算されます。

①構造別の平米あたりの単価(建築価額)×建築面積=再調達価額

②再調達価額から減価償却分を差し引きます。
再調達価額×(法定耐用年数―経過年数/法定耐用年数

建築価額は国税庁が所得税計算の資料として公開している建築価額表を使うとよいでしょう。

なお、上記の手順による相続税評価額の計算方法は、金融機関で物件評価のときに用いられる積算法とだいたい同じです。仕組みを理解しておくだけでも役に立つでしょう。

4 . 不動産取得税と登録免許税の概算方法

固定資産税評価額がわからない場合、不動産取得税登録免許税はだいたい次のように計算できます。

<土地の不動産取得税
路線価×0.875×1.5%(平成33年3月まで)

<建物の不動産取得税
減価償却済の再調達価額×4%

<土地の登録免許税
路線価×0.875×2%

<建物の登録免許税
減価償却済の再調達価額×2%

あくまでも概算です。正確な金額を知りたい場合は不動産会社に固定資産税評価額を聞いてみてください。

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