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不動産投資クラウドファンディングと不動産投資の比較!

長嶋 シゲル

長嶋 シゲル

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不動産投資の新しい形として、不動産投資クラウドファンディングが最近注目を集めています。クラウドファンディングのシステムを利用し、多くの投資家から少額ずつ資金を調達。そしてその運用資金をもとに不動産物件を運営。その物件の運営で得られた収益を、定期的に投資家に分配していくという投資手法になっています。
投資家として不動産投資クラウドファンディングと不動産投資。どちらに投資をするべきか、それぞれのメリットやデメリットをお伝えしていきます。

目次

1 . 不動産投資クラウドファンディングとは

不動産投資クラウドファンディングは、不動産会社がクラウドファンディングで物件の購入や建築費用を調達。そして家賃収入などの収益を投資家に、投資額に応じて分配します。不動産投資と比べると、1万円など、少額からの投資であり、フィンテックの発展により生み出された最新の投資手法として脚光を浴びています。
不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法(不特法)の改正によって一気に普及しました。2015年の不特法の改正により、従来より大幅に制限が緩和。小規模な事業者でも投資家からお金を募り、その集めた資金によって不動産物件の運営することが可能になりました。
従来の不動産投資は多額の現金やアパートローンを利用して、高額な物件を購入しないと投資が始められませんでしたが、不動産投資型クラウドファンディングの場合、ローンの融資を受けなくても僅かな資金から投資を始められます。より手軽な不動産投資の手法と言えるでしょう。
一般的には新築アパートやマンションを建築するような内容のファンドが多いですが、中には不動産投資クラウドファンディングによって資金を集め、空き家を改装したカフェの運営を行ったり、地方創生のための施設運営を行うようなファンドもあります。

2 . 不動産投資クラウドファンディングは運用の手間がかからず、途中解約も可能

またもう一つ不動産投資型クラウドファンディングの大きなメリットとして、賃貸物件を自分で運用する手間がかからないという点があります。
不動産投資型クラウドファンディングを運営する会社の多くは、物件購入費用を投資家から調達しますが、物件の運営自体は募集した不動産会社やその関連会社が行っています。そのため投資家からすれば自分で入居者を募ったり、管理をしたりする手間がかかりません。
不動産投資は不労所得と言われますが、自分で物件を運営すると収入が得られるまで時間がかかりますし、必要な作業も多いです。さらに空室リスクや家賃滞納リスクなど様々なリスクがあります。
しかし不動産投資クラウドファンディングの場合、ファンドの運用期間中、投資家は全く作業が発生しません。自動的に毎月分配金が入ってきますし、現金が必要になった時にはファンドを途中解約して、資金を返金してもらうこともできます。不動産投資で資金を回収するには物件を売却しなければいけないので、数ヶ月必要です。不動産投資クラウドファンディングは資産の運用性においても、不動産投資よりメリットが大きいと言えるでしょう。

3 . 収益性は不動産投資が上回ることが多い

一方で不動産投資クラウドファンディングも投資である以上、リスクやデメリットが存在しています。まず業者の保証する収益が必ずしも得られるとは限らない点です。業者も基本的に満室経営を前提に年間の収益を設定しているため、空室の発生が多ければ、想定していた利回りが得られないこともあります。
また、不動産投資クラウドファンディングの募集ファンドにおける平均的な利回りは、3%から5%となっています。さらにそこから源泉徴収税で20%引かれます。不動産投資の利回りは物件により様々ですが、中古一棟物件投資などと比べると、平均的な利回りは低いと言えるでしょう。
また不動産投資の大きなメリットとして、低金利のローンを利用して物件を購入できるという点があります。不動産投資クラウドファンディングは少額から投資が可能ですが、もちろん投資額が少額であれば利益はわずかです。不動産投資以外の投資用の資金を、金融機関から調達するのは非常に困難です。
収益面でみれば不動産投資に分があると言えるでしょう。

4 . 安定性の不動産投資クラウドファンディングと、収益性の不動産投資

収益性だけ見れば不動産投資であれば年利10%以上も期待できますし、利回り5%以上の物件も簡単に見つかります。
しかし不動産投資クラウドファンディングは年利が高くても5%前後です。また必ずしもその利回りが得られるとは限りません。
収益性を取るのであれば不動産投資、運用の手間を掛けずに安定性を期待するのであれば、不動産投資クラウドファンディングと、それぞれにメリットがあると言えそうです。

全く不動産投資の時間が取れない人であれば、不動産投資クラウドファンディングは現金を入金するだけで投資が可能です。
しかし、多少時間をかけても大きな収益をあげたいのであれば、不動産投資を行うほうが良いでしょう。それぞれ自分の求めるポイント、許容できる時間やリスクを考えながら投資先を選ぶことが重要です。

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