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不動産投資の見落としがちなリスク【マンション投資家の手引き 初心者マニュアルVol.1】

投資家 R

投資家 R

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初めまして、早速ですが執筆にあたりまして私が不動産投資を始めたきっかけは、社会人になって株式投資などの「投資」と名の付くものに興味があったので何も知らない状態で勢いで始めました。
不動産投資を始めておよそ10年近く経ちます。
その間に色々な経験をしまして、投資というのはどんな種類であれ勢いで始めるものではないと思います。

そこで今回は不動産投資を始めるにあたりまして、私が実際に体験して印象に残っていることを中心に挙げております。
特に日常生活で意識されないような用語などもできるだけ分かりやすくまとめてみましたので、ぜひお読みいただければ幸いです。

目次

1 . 物件の価格は曖昧

不動産投資を始める際には、まずは物件の価格を確認します。
普通に生活しているうえでは、不動産の価格を気にするということは少ないと思いますので不動産の価格が適正であるかどうかを見極めるのは困難です。

不動産には土地の価格を不動産鑑定士が鑑定した公示価格というものがあったりしますが その土地に建っている建物の価格は築年数や設備など様々な要素から決定するため適正価格を割り出すことは難しいです。
ですので価格については、購入しようと考えている物件の周辺の物件で 広さが同じくらいのものの価格を確認してみましょう。

そこであまりに大きな違いがなければ、問題ないといえるでしょう。
不動産は同じものが2つとないので厳密に価格が適正であるということはできませんので数十万円単位の違いの意味を考えることは、それほど効果はないと思います。

ですが不動産を購入する際には必ず値切り交渉をしたほうがいいと思います。
先ほども申し上げた通り不動産は同じものが2つないので価格に関してはある程度の曖昧さがありますので、値切り交渉は割と受け入れてもらえることも多いです。それこそ数万円から数十万円単位で値切ることができる場合もあります。

値切るというのは中々、勇気が入り言い出すのに抵抗があるかもしれませんが、値切りを切り出したからといって、定価で購入できなくなるということはありません。
そもそも不動産を購入する目的は「投資」です。
投資はリターンを得なければなりませんから、お金を投資金額を抑えて同じリターンになれば 利益率は、それだけ大きくなるということです。

つまり、言い換えれば値切り交渉も立派な投資の一部と考えられます。しかも失敗してもマイナスになることはありませんので必ず、交渉することをおススメします。

かくいう私も初めて物件を購入する際には初めてのことばかりだったうえに遠慮と恥ずかしさが勝ってしまい、値切り交渉することなく定価で購入してしまいました。 苦い経験でしたが、今では不動産以外でも何かを買うときに交渉でどれだけ落とせるかということに楽しみを覚えました。

【1章のポイント】

周辺の物件価格と比較
価格の値切り交渉

2 . 不動産投資の利回り

さて、続きまして不動産投資の利回りについて注意するポイントを見ていきます。

不動産の利回りの計算は年間の[賃料÷購入価格]で算出します。
例えば2千万円の物件で年間100万円の家賃収入がある利回りは5%という計算になります。
初めての方であれば、この利回りを直接受け入れてしまいがちですが、マンション等を所有する不動産投資であれば、その他に色々と経費がかかってきます。

まず代表的な税金としては固定資産税がかかってきます。固定資産税は土地の評価額などによって決まる固有の額ですので一概にいくらということは言えませんが、中古物件であれば前年度分を確認できます。
1年間で数万円程度は計算に入れておいたほうが無難です。私も初年度5万円程度の請求が届いて、驚いた記憶があります。

さらに毎月、かかってくる経費としては管理費・修繕積立費というものがあります。管理費はマンションの住人の共有部分の水道光熱費、掃除やセキュリティーなどに使用されます。
修繕積立費は数年ごとに計画的に修繕などに使われます。こちらもマンション固有のものですので、金額が決まっているわけではありませんが月々、1~2万円程度がかかる場合があります。

また修繕積立費は頻繁ではありませんが値上がりする可能性もあります。具体例として、私は築5年のタイミングで5千円程度、値上がりしました。築年数が経ってくると、さらに値上がりすることもあり得ます。

そして利回りは[年間の賃料÷購入価格]で計算しますが、賃料は空室の期間があると 大きく下がることにも注意が必要です。
例えば1ヶ月、空室になると利回りは満室に比べて92%程度まで下がることになります。

まとめますと不動産投資を他の投資と比べると一見、高い利回りに見えますが、実際にかかる経費を引いていくと半分くらいになることもありますので、具体的な数字を入れて、きちんとしたシミュレーションを一度、してみたほうが良いです。

【2章のポイント】

利回りの確認
経費(固定資産税、管理費、修繕積立費)の算出
利回りのシミュレーション

3 . 購入資金の調達

不動産投資をするうえで1番、ネックになるのは購入資金です。
一般的なサラリーマンの方であれば資金の全てを自分で用意するのは難しいと思われます。 そのため購入の一番、スタンダードな方法としては銀行、金融機関からの借り入れになります。

マンションを購入するといえども投資の場合は住宅ローンという低い金利のローンを使用することができません。
金利は各銀行によりますが、おおよそ年間2%~4%程度はかかってきます。借り入れる金額が大きいので1%異なるだけでも、かなり大きな金額になってしまいますので借り入れる金融機関は金利を含めて慎重に選びましょう。
2千万円の借入をして3%の金利を想定すると1年間に60万円程度(月々5万円)にもなります。

上記の金額はあくまで金利分のみになりますのでさらに月々、元金を5万円ずつ返すとなると月々10万円を銀行に支払っていくことになります。
金利は借入金にかかってきますので、できるだけ多くの自己資金を準備してから取り組むほうが銀行に金利を支払わずにすみ、より高い利回りを期待することができます。

【3章のポイント】

低い金利の金融機関選び
多く自己資金を準備

4 . シミュレーションすることの重要性

いかがでしたでしょうか。
経験者の方にとってはご存知のことが多いことばかりだと思いますが、初心者の方にとっては知らない用語の費用が、並んでいたと思います。

不動産投資は利回りの高い投資方法に見えますが、一般的ではない経費がいくつもあり、安易に始めると簡単に経費が賃料を上回り、マイナスになることも十分にあり得ますし、相場観もつかみづらいです。
始めるにあたってはネットで情報を得ることも重要ですが、すでに不動産投資を 経験しておられる方から話を聞いて、あまり大きくない金額で始めることをおススメします。

ただし、きちんとシミュレーションをして計算すれば長く利回りを得ることができる投資法でもあるので、事前に十分な情報収集を心がけるようにすることが、成功への近道になると思います。

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