HOME 不動産投資 乗降者数の多い駅チカ物件の特徴とは【先人に学ぶ!不動産投資の知恵Vol.2】

乗降者数の多い駅チカ物件の特徴とは【先人に学ぶ!不動産投資の知恵Vol.2】

矢野翔一

矢野翔一

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JRの主要駅、私鉄の主要駅からそれぞれ徒歩5分以内の2つの物件を運用していたことがありましたが、入居率に大きな差が生じました。その原因を探ってみると、乗降者数の違いでした。今回は、なぜ乗降者数の違いで入居率に大きな差が生じたのか、また駅チカ物件の注意点について詳しく解説していきます。

目次

1 . 駅チカ物件であれば何でもいいわけではない

投資用の物件を購入する場合には、入居者の需要が高い物件であるほうが安定した運用が期待できます。そのため、駅から徒歩10分の物件ではなく徒歩5分の物件を選ぶ方が賢い選択と言えるでしょう。

しかし、ただ単に駅チカの物件であれば何でもいいわけではなく、以下の2つのポイントを確認した上で物件を購入する方がより安定した運用が期待できます。

・乗降者数が多いかどうか
・ターミナル駅へのアクセスが良いかどうか
それぞれのポイントの詳細について見ていきましょう。

1-1 . 乗降者数が多いかどうか

投資用物件を選ぶ場合は、駅チカの物件の中でも乗降者数の少ない駅ではなく、乗降者数の多い駅であることが物件選びのポイントになります。乗降者数の多さは、その地域における入居者の需要と比例しているため、乗降者数の多い駅である方が高い入居率が期待できるでしょう。

1-2 . ターミナル駅へのアクセスが良いかどうか

乗降者数の多い駅は、需要に合わせて家賃設定を高くしているケースが多いため、実際には周辺の駅の方が高い入居率になることがあります。
そのため、駅チカの物件の中でも企業が多く乗り換えの多いターミナル駅へのアクセスが良い物件を選ぶ方が、高い入居率が期待できる場合もあるでしょう。

2 . 駅チカ物件の注意点は全部で3つ

駅チカの物件は確かに需要が高いため、高い入居率が期待できます。しかし、駅チカ物件を購入する場合には、以下の3つの点に注意が必要です。

・初期投資が高い
固定資産税が高い
・節税効果を得にくい
それぞれの注意点の詳細について見ていきましょう。

2-1 . 初期投資が高い

駅チカ物件は、需要が高いため経年劣化による価格低下があまり期待できません。
そのため、中古物件であっても比較的物件の購入価格が高いままであるため、初期投資が高くなってしまいます。家賃設定を上げて初期投資が多くなった分を補おうとすると、入居率が低下し、利回りの低下につながってしまうので注意が必要です。

2-2 . 固定資産税が高い

基本的に、駅に近ければ近いほど地価が高くなるため、固定資産税も高くなってしまいます。
そのため、現在の利回りを反映させた表面利回りが良い物件だとしても、固定資産税などのランニングコストを反映させた実質利回りが想像より低くなってしまう可能性があるので注意が必要です。

2-3 . 節税効果を得にくい

不動産投資は、減価償却による節税効果が期待できます。
減価償却は、経年劣化するものに適用されるため、建物には適用されても土地には適用されません。駅チカ物件の場合には、駅に近ければ近いほど物件価格の土地の割合が多くなるため、減価償却による節税効果が小さくなってしまうので注意が必要です。

3 . 実際に運用して気づいたこと

私が実際に運用した2つの物件は、両方とも主要駅から徒歩5分以内の駅チカ物件でした。しかし、JRがターミナル駅へのアクセスが30分ほどであるのに対して、私鉄が乗り換えを含めて50分ほどであることに加え、乗降者数もJRが5倍ほど多いという差がありました。

実際の入居率を見ても、JRがほぼ100%稼働に対して私鉄が80~90%稼働であったことを考えると、乗降者数の多さやターミナル駅へのアクセスの良さは、安定した運用を行う上で大きなポイントと言えるでしょう。

しかし、不動産会社のHPに掲載されていたり送られてきたりする投資用物件の書類には、最寄り駅からのアクセスなどの情報は記載されていても、乗降者数がどのくらいかまでは記載されていません。
そのため、駅から近いというだけで物件を選んでしまうのではなく、乗降者数やターミナル駅へのアクセスなどを調べてから購入すると良いでしょう。

4 . まとめ

不動産投資を行う場合には、高い入居率を維持するためにも、入居者の需要が高い駅チカの物件を購入するのが一般的です。
しかし、駅チカであれば何でも良いというわけではなく、より高い需要と入居率が期待できる「乗降者数が多く」「ターミナル駅へのアクセスが良い」物件を購入することが安定した不動産投資を行うポイントになります。

不動産会社が提示する投資用物件の情報には、最寄り駅と所要時間については記載されていても、乗降者数やターミナル駅へのアクセスまでは記載されていません。よく知っている地域の場合は問題ありませんが、あまり知らない地域の場合は駅チカというだけで物件を選んでしまうと、需要のない地域の可能性もあるため注意が必要です。

駅チカの物件にこだわりすぎると、初期投資やランニングコストが増えてしまい利回りが低下する可能性もあるため、総合的にどの物件が安定して運用を行うことができるかよく考えてから運用を始めるようにしましょう。

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