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民泊事業で失敗しない考え方【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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2018年6月に民泊新法が施行され、ある程度時間が経過しましたが、施行前は度々ニュースで取り上げられたものの、ここ最近は全くニュースで見なくなり、おそらく運営自体は落ち着いてきたものだと推測しています。

私は約3年程度民泊運営を続けて、既に全部屋撤退をしており、民泊事業については立ち上げ~撤退までのワンサイクルを経験させていただきました。

今後民泊や簡易宿泊所を運営していく方々は、私が民泊を始めた当初と比べ、ハードルが高くなっていますが、それでも、成功した場合は、通常の不動産投資と比べて利益率が高いことには変わりありません。

今回は民泊事業開始~撤退までを経験したからこそ言える民泊事業で失敗しないための考え方をお伝えしたいと思います。

目次

1 . 初期投資はできる限り小さく

まず、初期投資をできる限り小さくするというのは基本中の基本です。

ちなみに、ローン借入で購入した物件を簡易宿泊所に転用するという投資もあると思いますが、今回お伝えしているのは、あくまでローンを伴わない運用になります。

従って、初期投資で最も金額が大きいのは部屋の賃貸に伴う礼金敷金仲介手数料等の
契約関連の費用です。この契約関連の費用は、通常部屋を賃貸するときと同じように、最初の1か月目はフリーレントにしてもらったり、家賃を少し下げてもらったり、可能な限り交渉をして下さい。

その他は、室内の家具・家電の費用です。
私が民泊を始めた当初はジモティーなどを使って、かなり安価で家具家電を揃えて、セッティングも自分で行っていました。自分で行うことによって初期投資をかなり抑えることが出来ました。

ただし、本業で忙しい方も多いかと思いますので、民泊運営代行会社等に外部委託する方法もございます。その場合は、自分でセッティングを行うよりも初期投資がかなり増加するので、失敗する可能性が高くなることを認識した上で、判断をしていただければと思います。

民泊運営は、初期投資を回収するまでが1つの勝負です。初期投資を回収してしまえば、総収益がマイナスという意味での失敗可能性は低くなります。

従って、初期投資は可能な限りおさえるようにしましょう。

2 . 初期は可能な限り自分で運営をする

サラリーマンを続けながら、民泊運営を自主管理で行うのはかなり難しいです。 一定期間は自分で運営できたとしても、いつかは民泊運営管理代行会社に委託することになるでしょう。

ただし、最初から民泊運営代行会社に委託をして、現場での経験がない状態で外部委託すると、何かトラブルが起きた時の対応力が弱くなります。なぜなら、自分で経験をしていないので、どういった対応が適切なのか判断できないためです。

運営を委託した管理代行会社が運よく良心的な会社であれば問題はないのですが、民泊管理代行会社は無数にあり、手数料が高すぎる上に、対応もかなり雑という会社も多くあり、自分で適切な判断が出来ない状況で、いきなり管理代行会社に委託をするのは危険なケースもございます。

通常の賃貸経営であれば、入居者から電話がかかってくることはほぼありません。
しかし、民泊では短期間で宿泊するゲストが入れ替わり、かつ、文化が違う異国の方なので、メールや電話での問い合わせ等、対応を求められることが多くあります。

管理会社で一般的なメールや電話での対応はしていただけるとは思いますが、費用が発生することであったり、宿泊料金に影響することなど、大きなことは運営している本人が判断しなければなりません。

そういったことを考えると、自分の関与度合いもある程度保ちながら、運営自体も楽しみつつ続けている方が結果を出しているという感覚を持っています。

ということで、特に初期の頃はできる限り自分で経験を積めるような体制でできるような意識を持っていただけると長期的に考えて、失敗が少なくなると考えています。

3 . 収支シミュレーションは保守的に

民泊や簡易宿泊所を始めるときに収支シミュレーションを立てる、もしくは外部の業者に最初から運営委託をするのであれば、収支シミュレーションを提示されるかと思いますが、その収支シミュレーションがどこまでの費用を見積もっているかは確認するようにして下さい。

と申し上げるのも、3年間民泊運営を続けて思うのが、やはり想定外のコストが頻繁に発生するということです。

例えば、部屋の設備や家具・家電を以前に宿泊したゲストが壊してしまい、それをこちらホスト側に通知せずに、次のゲストが宿泊した時に修繕の要求が入ったり、部屋を貸し出している家主に過剰な修繕要求があり、直す必要がない床の修繕をしたり等々、当初から見積もれないような費用は多くあります。

どこまで、保守的に見積もるかというのは難しい部分はございますが、少なくとも収支シミュレーションの段階でギリギリの計画であれば、その案件はやめた方が良いと個人的には思います。

また、私の場合は、撤退時に家主から過剰な原状回復費用を請求され、かなりのコストが発生しました。撤退時の費用を当初から見積もっておくことは、初期投資をできる限り小さくするモチベーションにもつながりますので、契約時に退去時の原状回復費用についてはできる限り話をしておいた方が宜しいかと思います。

実際に運営をしてみなければわからないことも多い、民泊事業ですが、もし始められる予定がある方は参考までにしていただければと思います。

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