HOME 不動産投資 私がOLをしながら大家さんを継続できた理由【OL大家奮闘記VOL.2】

私がOLをしながら大家さんを継続できた理由【OL大家奮闘記VOL.2】

エータルーチカ

エータルーチカ

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私はOL3年目で、マンションを買いました。最初は、自分たち家族が住むためのものでした。
しかし、住んで半年もしないうちに、家族全員が家を出ることとなったため、賃貸に貸し出すことにしたのです。

目次

1 . OLをしながら大家さん

大家業をする上で、いろいろな問題がでました。たとえば、私は東京に引っ越したので、地元の不動産を管理するのにとてつもない手間がかかるということ。そのため、事情を話して地元の管理会社にぜんぶお願いしました。

入居者の手配から、資料のやりとり、管理など、ぜんぶお任せです。これは、自分でやればやるほど、利益を出すことができます。

たとえば、私はいま、デザイナーズマンションに住んでいるのですが、大家さんは下のフロアに住んでおり、ひとりで全部管理されています。
1階には大家さんが営む自営業の会社が存在し、大家さんは1階から上層階まで、全部管理してくれています。雪の日も雪かきしてくれていましたので、管理会社にお願いせず、自分自身で管理するオーナーこそ、大きな利益を手にすることができるのではないでしょうか。

2 . 東京にいながらにして関西の大家さん

しかし私はなにせ東京に住みながら地元の関西の不動産をコントロールしなければなりませんので、非常に距離があります。

当初、まだまだ携帯電話にカメラが搭載されていなかったので(時代を感じますね)、写真を送ってもらっていました。15年ほど前はすべて郵送で、手続きをしていたので、入居希望者さんを非常におまたせしてしまったと反省しています。

3 . ファミリータイプは入居者が固定される

ただ、私がひとつだけ運がよかったことは、ファミリータイプのマンションを購入していた点です。ファミリーマンションなら、入居者が固定されます。あまり頻繁にいれかわらないのです。
私が所有していた物件のように、3LDKマンションであればなおのことです。日本は、子供のいない家庭が増えたとはいえ、両親+子供2人が一般的です。よって、3LDKのマンションというのはとてもニーズがあるのです。

そのおかげで、私は客付きも非常によかったのです。ファミリーマンションは一旦入居者が入ると、長期で住んでもらえるというメリットがあります。
ただし、空室がでたときも長くなりますが、それでも、物件がしっかりした造りで、一等地にあり、家賃も欲をかかなかったのと、最上階というステータス性などで、私のマンションは比較的入居者が多くついていました。

4 . ただし、利益のほどは微妙

基本的に、全部管理会社におまかせしていたので、利益はほとんどありませんでした。結局、ローンがおわる35年後までは、利益の出しようがないのです。ただ、比較的安い値段で購入したのと、神戸市はそもそも家賃が非常に高い地域だということで、赤字にはならなかった感じです。

もしも、黒字が続いてプラスになったら、繰り上げ返済に使うべきです。繰り上げ返済につかえば、元本に充当されるため、毎月の返済がとても楽になります。
これを使えば、もっともっと、早く返済できたのかもしれませんが、私はなにせ、東京に住んで、関西の物件をコントロールしなければならず、自分で運営をやるにしても新幹線代がかかりますので、どのみち費用は莫大にかかります。

今から思えば、経費にできるので、どちらにせよがんばってみて損はないと思っていたのですが、なかなかOL不動産投資家は苦難の道のりでした。

5 . 新古マンションはいろいろある!

私がなぜ、比較的安価な物件をみつけることができたのかは、前回書きましたが、新古マンションを狙ったからです。
新古マンションは、新築時に売れなかったマンションの部屋を、セールで売り出すもので、クオリティは十分なものの、値段だけ安いというお得マンションです。ただし、新古マンションは新築時に売れなかったマンションなので、売れないには売れないだけの理由があります。その理由を、購入前に見抜くことができれば理想なのですが…。

私は見抜けませんでした。私のマンションの場合、「国道沿いで排ガスがすごい」というとんでもない欠点だったのです。日々、国道の排ガス規制のニュースをチェックしながら、この排ガスが規制され、空気がきれいになる日はいつかと苦しんでいました。

しかし、窓を空けなければ特に問題はないのか、入居者さんからのクレームはなかったような気がします。そしてサービスで、空気清浄機ぐらいプレゼントしておいてもよかったかもしれません。
いずれにせよ、窓全開にすると住めたものではなく、南向きの好物件でありながら、窓を閉ざしてエアコンだより、という条件の物件です。

6 . 入居者を切らさない秘訣

それでも、立地がいいのと家賃をそれほど高く設定しなかったためか、下の部屋よりも家賃が安いという条件が目立って、入居者は絶えませんでした。
そして一回入ると長いので、幸いにも物件のある場所から遠距離に住んでいながら、私も大家さんを長く続けることができたというわけです。

私がOLをしながら大家さんを継続できたのは、不動産会社と管理会社に頼ったのと、元値が非常に安かったから、そしてファミリータイプのニーズを拾えたことです。
これが、高いマンションで家賃も高く設定していたなら、なかなか客付きが悪く、入居者がつかなかったのではないかなと思っています。安い理由をきちんと見極め、入居者がつきやすくする工夫をすることが必要です。

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