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借地権付き建物のメリット・デメリット│購入するときのポイントは?

ゴンロク

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自分の家やアパートを建築するとき、「土地を所有するか借りるか」という選択肢が出てきます。土地ごと購入してしまえば、当然全てが自分のものです。しかし、初期投資額が膨らんでしまいますよね。

そこで注目したいのが「土地を借りる権利」である「借地権」です。借地権付き建物なら、土地部分にかかる初期投資額をかなり圧縮できます。また、遊休地を第三者に貸して固定収入を得るときにも借地権が絡んできます。

ただし、借地権はやや複雑な法律ですから、内容とともにメリットやデメリットを理解しておきましょう。

目次

1 . 借地権とは?

借地権は簡単に言えば「土地を賃借するときの決まりごと」を定めた法律です。しかし、法改正による変化や地上権との絡みなど、やや複雑な側面があります。 そこでまずは、借地権の概要と基礎知識について解説します。

1-1 . 借地権の基礎知識

借地権には大きく2つの種類があります。ひとつは「民法上の借地権」、もうひとつは「借地借家法上の借地権」です。 この2つの決定的な違いは「建物の所有(建築)を目的としているか」という点になります。

2つの借地権の違い

民法上の借地権は、建物の所有を目的とせず、単純に土地の賃貸借についてのルールを定めています。 例えば遊休地を月極駐車場にしたり、資材置き場や物置にしたりといった場合が、こちらに該当するでしょう。

一方、借地借家法上の借地権は、借りた土地に建物を建築する場合や、土地付きの建物を売買する場合に関わってきます。 比較的リーズナブルな「土地付き一戸建て」や「土地付き1棟マンション」では、土地部分に借地権が設定されていることが殆どです。

借地権と地上権の違い

また、借地借家法上の借地権では「地上権」との違いも重要なポイントです。専門的に言えば「地上権=物権」「借地権=債権」ですが、これでは少しわかりにくいですよね。 地上権は民法の一分野である「物権」のひとつで、「他人の土地を使用できる権利」といえます。

実はこの2つの権利は「権利の強さ」が全く違います。

・地上権
地上権は「使用・収益」において、土地を直接的に支配することができる。
そのため、土地所有者が誰であっても(変更されても)、土地を利用し続けることが可能。
また、登記義務があり、賃借料の定めは無く、自由に第三者に譲渡できる。さらに抵当権の設定も可能。

借地権(土地賃借権)
土地賃借権は、賃貸人に対して、土地利用を請求する権利を持っている。
土地所有者(賃貸人)が変わると、当然に土地利用を継続できなくなる。
登記の義務は無く、譲渡には地主の許可が必要。抵当権は設定できない。

このように「土地を利用する権利」としては「地上権>借地権(土地賃借権)」という図式が成り立ちます。物権そのものが、物を強力に支配できる権利であるため、土地の貸し借りにおいても地上権の有無は重要なポイントです。 ただし現実には、地上権を設定している物件は少ないというのが実情でしょう。

1-2 . 新法借地権と旧法借地権の違い

さらに借地権は、新旧でも違いがあります。2018年時点で世に存在する借地権は「平成4年8月1日より前に成立した旧法借地権」と、「平成4年8月1日以降に成立した新法借地権」の2種類です。

旧法借地権

旧法借地権は新借地権に比べて「借り手保護」の要素が強く、「一度貸したら戻ってこない」といわれるほどでした。 借地権設定は「存続期間30年・更新後20年」で、地主側は特別な事情がない限り契約更新を拒否できず、法定更新(自動更新)が適用されます。 つまり、何か特別な事情で建物が壊れなければ、半永久的に借りた土地を使えるわけです。 また、建物の構造によって法定更新期間が変わる、という特徴もあります。

新法借地権

旧法に比べて「貸し手保護」の要素が強まっています。 具体的には、「2回目以降の更新が20年から10年に短縮」され、建物の構造による更新期間の違いがなくなりました。 また、明確に更新期限を定めて自動更新を行わない「定期借地権」が登場し、貸し手が土地を取り戻す機会が増えています。 2018年時点では、この定期借地権が一般的な借地権として扱われていると言っても過言ではないでしょう。

2 . 借地権の種類

それでは、現在一般的に使われている「新法借地権」について、より具体的に解説します。
新法借地権は、「普通借地権」と「定期借地権」の2つに分類でき、さらに定期借地権は「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」の3つに分かれます。 つまり、全部で5つの借地権があるわけですね。それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。

2-1 . 普通借地権

平成4年8月に施行された「借地借家法」で定める借地権のひとつです。旧法借地権と同様に、契約の自動更新を前提としています。 また、地主側(貸し手)は、正当事由がなければ契約更新を拒否できません。 ただし、借地権の存続期間は当初30年・更新後第1回目20年、2回目以降は10年と期間が短縮されているため、旧法に比べて契約更新を拒絶できる機会が増えています。 さらに、新法では地主側(貸し手側)の都合でも解約できる規定が設けられ、借り手保護の傾向が弱くなっていることが特徴です。

2-2 . 定期借地権

契約の自動更新がなく、当初定めた期間が満了するとともに、借り手は地主に土地を返還しなければなりません。 また、原則として土地の返還時に更地にすることが求められます。2018年時点で、借地権といえばこの「定期借地権」を指すのが一般的でしょう。 定期借地権は、用途や性質によって以下3つに分類されます。

一般定期借地権

借地権の存続期間は50年以上で、契約期間満了時点で借地契約は終了となり、更新はありません。 また、借り手は建物を取り壊し、更地の状態で貸し手(地主)に土地を返還する必要があります。

建物譲渡特約付借地権

借地契約を結んでから30年以上が経過した時点で、貸し手(地主)が借り手の建物を買い取る契約です。 また、契約期間満了後(借地権消滅後)に引き続き借り手が居住を希望したときは、借家契約で対応することが多いでしょう。 分譲マンションや投資用マンションなどで、活用事例があります。

事業用定期借地権

居住用ではなく、事業用の建物を対象にした定期借地権です。契約期間は10年以上50年未満の間で設定されます。 契約期間満了後、借り手側の負担で更地に戻し、借り手(地主)に返還します。 コンビニエンスストアなどの出店で使われることが多い契約です。

3 . 借地権付き建物のメリット・デメリット

ここまで借地権について詳しく解説してきました。これらを踏まえ「借地権付きの建物」のメリットとデメリットを整理していきます。 マイホームや賃貸用マンション購入の参考にしてみてください。

3-1 . 借地権付き建物のメリット

・初期投資額が抑えられる
冒頭でも述べたように、借地権付き建物は土地の購入(所有権の取得)を伴わないため、初期投資額が抑えられます。 単純に「安い」ということですね。特に坪単価の高い地域で1戸建てを購入すると、土地購入費用が重くのしかかります。 このとき、借地権付き建物はお得感があるでしょう。 土地・建物をセット購入したときの6割~8割前後で販売されているため、予算と価格に応じて借地か所有かを検討したいところです。

・土地部分の税金が節約できる
土地購入で所有権を取得すると、取得した時点で「不動産取得税」が課税されます。また、「固定資産税」や「都市計画税」が毎年課税されるため、税金がランニングコストになります。 一方、借地権ではこういった税金がかかりません。ただし、「借地権自体を譲渡すると課税認定される」ことに注意が必要です。 借地権は財産とみなされ、そのやりとりには借地権割合に基づいた権利金が発生するのが通常です。 そのため、借りた土地を別の人間に無料で貸すと、借地権の売買と見なされて課税されることがあります。 身内同士で権利金を定めずに土地の貸し借りを行う場合は、税理士に相談すべきでしょう。

3-2 . 借地権付き建物のデメリット

・融資を受けにくい
金融機関は融資の条件として「担保」を要求します。また、担保の評価によって融資の通りやすさが変わってきます。 借地権付き建物を購入する場合、土地部分はあくまでも「借りもの」ですから、所有権付きに比べると担保評価が低くなりがちです。

・土地代がかかる
固定資産税都市計画税が節約できる一方、毎月の土地代がかかってきます。 ただし、「初期投資額が小さい」「節税」といったメリットと相殺されるため、一概にデメリットとは言えません。 購入した場合と比較すべき要素といえるでしょう。

・自由にリフォーム(リノベーション)ができない
借地権付き建物では、建物部分が自己所有であっても、リフォームやリノベーションに貸し手(地主)の許可が要るというのが一般的です。

4 . 借地権付き住宅を購入するときのポイント

では最後に、借地権付き住宅を購入するときのポイントを整理しておきます。

4-1 . ポイント1:借地権は相続の対象

地主として注意しておきたいのは、借地権も相続の対象になるということです。 借地権は財産とみなされ「相続」が可能です。また、貸し手(地主)地主の承諾がなくても手続きを進められるものです。 貸し手側は、借地権を相続した人に対し、本来の借り手が亡くなったことを理由に土地の返還を要求できません。 これは借地権付き住宅のメリットといえそうですね。借地権の期間が残っていれば、相続人である子供や孫も、借地権付き建物に住み続けられるわけです。

4-2 . ポイント2:不動産会社が取り扱いに慣れているか

借地権絡みの物件は、権利義務関係が複雑になりがちです。そのため、仲介している不動産会社がノウハウや実績を持っているかも要チェックです。 ノウハウや実績に乏しい不動産会社から、権利義務関係が整理されていない状態で購入すると、トラブルの原因になります。

4-3 . ポイント3:出口戦略(売却)に合っているか

借地権付き住宅は、借地権ごと売却が可能です。ただし、土地部分を自己所有している場合に比べると、売却価格が安くなります。 旧法借地権付きの住宅であれば、自己所有に比べても安くなりにくいでしょう。一方、新法借地権(特に定期借地権)は売却価格の低下が見込まれます。 将来的に売却を予定しているときは、国税庁のホームページから路線価図と借地権割合をチェックし、売却価格の目星をつけたいところです。

5 . 「所有」か「活用」かの見極めが重要

借地権付き住宅は、土地部分を自己所有したときに比べ、初期投資額や税的なランニングコストが低減できます。 ただし、新法借地権下では借地権自体の価値が低くなっていることに注意しましょう。 後世に財産として遺すのか、売却するのかで最適解は変わってきます。 このあたりは、借地権付き住宅の取り扱いに慣れた不動産会社のアドバイスを受けたいところですね。

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