HOME 不動産投資 階高物件のリスクについて考える【先人に学ぶ!不動産投資の知恵Vol.3】

階高物件のリスクについて考える【先人に学ぶ!不動産投資の知恵Vol.3】

矢野翔一

矢野翔一

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マンションを購入して運用していると、ランニングコストや入退去の頻度が異なる場合があります。

その原因を探ってみると、階高物件の条件が良くないということに気づきました。

今回は、なぜ階高物件の方が通常の物件よりリスクが高くなるのか、階高物件の特徴とそのリスクについて詳しく解説していきます。

目次

1 . 階高物件とは

階高という言葉を聞いたことがある方は少ないのではないでしょうか?階高とは、自身の居室の床から天井までの高さ(天井高)に二重天井、スラブ厚、二重床などの厚みを加えたものです。階高物件とは、この階高が高い物件のことを指します。

建築基準法では天井高は2.1m以上と定められていますが、一昔前は2.3mのものが多く、現在は2.5mが標準になりつつあります。それに二重天井約15cm、スラブ厚約20cm、二重床約15cmが加わるため、階高は3mとなります。

階高が高いということは天井が高いということになるため、広々した空間で過ごすことができるのでメリットが多そうですが、実際はどうなのでしょうか?階高物件のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

2 . 階高物件のメリットは全部で3つ

階高物件を運用する場合は以下の3つのメリットから入居者の需要が期待できます。

  • 天井高が高くなるため圧迫感がない
  • 採光面積が広くなるため明るい
  • 二重天井と二重床で防音性が高い

それぞれの詳細について見ていきましょう。

2-1 . 天井高が高くなるため圧迫感がない

マンションは、階段のないワンフロアでの生活になるため、圧迫感を感じやすい構造です。そのため、階高が高いということは天井高が高くなるので圧迫感がないというメリットがあります。

また、天井高が高くなることでロフトを設置できるなど、スペースを有効活用できるというのも大きなメリットと言えるでしょう。

2-2 . 採光面積が広くなるため明るくなる

階高が高くなることで天井高も高くなるということは、それに応じて窓の大きさも大きくなります。そのため、通常のマンションよりも採光が多くなるので室内が明るくなります。

冬場は採光を多く取り入れることで室内が温かくなりやすくなるなど、暖房効率を高めることができることもメリットとして挙げられるでしょう。

2-3 . 二重天井と二重床で防音性が高い

マンションは一般的な戸建てとは違い上階に他の居住者がいるため、二重床や二重天井で防音性を高めるのが一般的です。しかし、中には天井高を高くするために、どちらか一方を削っている場合があります。

そのような構造の場合には上階の足音などの生活音が気になってしまうため、階高が高い物件の方が上下の防音性が高く、小さな子供を抱えているファミリー層には人気があると言えるでしょう。

3 . 階高物件のデメリットは全部で3つ

階高物件は3つのメリットから入居者の需要が期待できましたが、その反面以下の3つのデメリットも挙げられるため注意が必要です。

  • 物件価格が高い
  • 冷暖房効率が悪い
  • ランニングコストが高い

それぞれの詳細について見ていきましょう。

3-1 . 物件価格が高い

階高が高いということは、同じ高さのマンションだったとしても階数が1つ少ない場合があります。階数が1つ少なくなるということは、費用を割る頭数が少なくなります。

また、二重天井や二重床がしっかりしていることで総工費が高くなるため、1部屋あたりの物件価格が高くなり、初期投資が大きくなってしまうことがデメリットと言えるでしょう。

3-2 . 冷暖房効率が悪い

階高が高いことで空間も広くなるため冷暖房効率が悪くなります。また、天井が高いことで電球の交換や掃除が不便になるというデメリットも挙げられます。

そのため、入居者が現れても階高物件の不便さに気づいて短期間で退去するなど、安定した運用を行うことができない可能性もあるため注意が必要です。

3-3 . ランニングコストが高い

物件価格が高い場合と同じく、管理費修繕費などの諸費用を割る頭数も少なくなるため、ランニングコストも高くなります。

そのため、一般的なマンションを運用する場合よりも利回りが低くなってしまう可能性があるので注意が必要です。

4 . 実際に運用して気づいたこと

実際に運用して気づいたのは、階高が高い物件は一般的な物件よりも利回りが低くなるということです。理由は以下の3つが挙げられます。

  • 初期投資が高い
  • ランニングコストが高い
  • 家賃を上げられない

デメリットでも増えたように、階高の高い物件は初期投資が高くランニングコストも高くなるため、利回りが低くなります。「じゃあ家賃を上げればいいのでは?」と思う方もいるかもしれませんが、周辺相場との兼ね合いがあるため、簡単には上げることができません。

階高物件は魅力があるかもしれませんが、マンション投資として安定した家賃収入を得ることを目的とするには利回りが低くなるため、リスクの高い物件と言えるでしょう。

5 . まとめ

階高の物件は、圧迫的ではなく開放的な空間であるため、入居希望者にとって大きな魅力の1つと言えます。

しかし、安定したマンション運営を行うには投資に向いている物件と向いていない物件に分かれるため、それをしっかり見極めることが重要です。入居希望者の目線に立って物件を選ぶことはもちろん重要ですが、総合的に考えて安定した運用を行うことができる物件を選ぶようにしましょう。

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