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自宅と投資用物件はどちらを先に買うべきか?

中村 昌弘

中村 昌弘

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不動産投資をするときは、銀行から融資を受けて投資物件を購入します。しかし、自宅の購入を検討していて、どちらを先に買うべきか?を迷う方もいると思います。結論からいうと、自宅よりも投資物件を先に買った方が良いです。

目次

1 . 銀行の視点から見る融資とは?

まず、自宅よりも先に投資物件を買った方が良い理由を知るためには、そもそも銀行側からすると融資とはどのようなものかを知ることです。

その点を理解しやすいのは、銀行のローン審査項目である以下を知ることになります。
・借入者のプロフィール
・物件の収益性
・そのほか借り入れなど

結論からいうと、銀行にとって融資とは、確実に返済できる相手に貸して利益を得ることです。そのため、収入が安定していないのはもちろん、ほかの借入がある場合などもマイナスになります。

1-1 . 借入者のプロフィール

借入者のプロフィールとは、借入者の年収や勤務先、そして勤務年数、年齢などです。要は、借入者に継続して安定した収益があるかを審査します。

1-2 . 物件の収益性

不動産投資ローンの場合は、収益物件を担保に入れるので、その物件の収益性も見られます。既に賃貸で回っている物件を中古で購入するなど、収益の見込みが高い方が審査には有利です。

1-3 . そのほか借り入れなど

さいごの1つは、借入者にほかの借入がないかを調べることです。ローンをほかでも借りているということは、毎月決まった支出があるということです。

そのため、不動産投資ローンの審査をするときは、不動産投資ローンの支払いと既存ローンの支払い、両方の返済能力があるか?をチェックする必要があるのです。そのために、ほかのローンの償還表などを銀行に提出します。

ローンは「保証会社」という機関でつながっているので、ほかにローンがあることを隠すことはできません。もしほかにローンがあるのに申告しなければ、銀行の心証は悪くなり審査には不利に働きます。

2 . 自宅は負債である

さて、銀行の審査基準が分かったところで、自宅を先に購入してはいけない理由が分かりましたね?その答えは、前項の「そのほかの借入など」でいったように、住宅ローンの支払額も加味して審査されるからです。住宅ローンも一千万円単位の借入になるので、支払金額も相当なものです。

たとえば、住宅ローンの支払額が10万円あり、今回審査する不動産投資ローンの支払いが9万円なら、月々19万円の支払いが常に生じることになります。この返済をできるかどうかを加味して審査するので、ハードルが相当高くなるのです。

つまり、端的にいうと自宅とは負債です。そのため、銀行が考える資産と負債についても理解しておきましょう。

2-1 . 資産とは?

資産とは、あなたに収益をもたらすものです。たとえば、収益を上げられている投資物件などは立派な資産です。また、借金をせずに取得した株や債券も資産といえるでしょう。これらの商品はあなたに収益をもたらせてくれます。

仮に株価が暴落したとしても、あなたの持っている現金が減っているわけではありません。資産額は減りますが、資産であることには変わりはないということです。

2-2 . 負債とは?

さて、一方負債とはあなたからお金を吸い上げるものです。たとえば、車や家などは一見「資産」のように見えます。確かに、車や家は売却すればお金になりますが、借入を起こしている状態であれば話は別です。売却金額で売れなければ借金が残り、あなたからお金を吸い上げます。

また、銀行からすると家を保有しているということは、ローンを継続して支払うということです。そのため、仮に「売れたら高い金額で売れる」という家ですら、銀行にとっては「お金を吸い上げる負債」として認定されるのです。残念ながら、住宅ローンを完済してない自宅は、銀行にとっては負債というわけです。

3 . 投資物件を購入後の自宅購入

さて、自宅は負債であり、その負債を抱えたまま不動産投資ローンの審査をするのは、非常にハードルが高くなることが分かったと思います。しかし、一方で投資物件を買った後に自宅を購入したらどうなのでしょうか?

その場合、上述の通りきちんと収益を出している物件であれば銀行は負債と見なしません。投資物件を持っている場合、審査時に確定申告書も出すのでその資料で物件の収益は分かります。その内訳を見て収益がプラスであれば、銀行は負債と見なさないので審査にマイナスではありません。

だからこそ、投資物件を購入し運用に成功した後、住宅ローンを組んで自宅を買うという流れが理想になります。ただ、収益物件は赤字に転落する可能性があるので、ギリギリの運用だと審査にマイナスになることもあります。しかし、それでも確実にマイナスになる住宅ローンが残っている自宅よりはマシなのです。

4 . まとめ

このように、理想は収益物件を成功させ、次に住宅ローンを組んで自宅を買うという流れです。覚えておいて欲しいのは、銀行にとって自宅は負債に過ぎないということです。

不動産投資を検討している人で自宅の購入も検討している人は、上述した点を参考にして購入してください。仮に、自宅から買うという選択をした場合でも、ローンの借入額を抑えない限り、不動産投資ローンの審査は厳しくなります

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