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坪単価とは?価格が変動する要因と比較時のポイントを解説

中村 昌弘

中村 昌弘

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住宅を購入するときに「坪単価」という言葉をよく耳にします。坪単価自体の仕組みは簡単なのですが、実は注意点も多いです。その注意点を知ることで、坪単価の比較ができ、価格が安いかどうかの判断をすることが可能になります。今回は、そんな坪単価について、押さえておくべきポイントを解説していきます。

目次

1 . 坪単価の基礎知識

まずは、坪単価の基礎知識である以下の点を理解しましょう。
・坪単価とは?
・延床面積と施工面積の違い

1-1 . 坪単価とは?

坪単価とは、家を建築するときの1坪当たりの建築費のことを指します。そもそも1坪とは約3.3㎡のことであるので、「坪単価○○万円」という表現は「約3.3㎡辺り○○万円」と同義になるということです。

坪単価の計算式

坪単価を算出するときは以下の計算式を使います。
坪単価=家の本体価格÷延床面積(建物の床面積の合計)

延べ床面積の詳細に関しては後述します。たとえば、家の本体価格が2,500万円で38坪(125.4㎡)であれば、上記の計算式を当てはめ約65.7万円が坪単価になります。

坪単価を利用する理由

なぜ坪単価を算出するかというと、坪単価を算出しないと比較ができないからです。たとえば、建て売りの一戸建てを購入するとき、面積の違う一戸建てを比較していたとします。その一戸建ての額面価格だけ見ても、面積が違うので坪単価を見ないことには高いか安いかの比較ができません。

また、注文住宅でハウスメーカーに見積もりを依頼したとき、坪単価を聞かないことには面積を増やしたときの金額が分かりません。そのため、建物一棟の価格だけでなく、坪単価を算出するというわけです。

坪単価は一戸建て以外にも使われる

坪単価は色々な場面で利用されます。代表的なのは上記のように一戸建ての建築費用ですが、マンションでも使われる言葉です。

たとえば、専有(室内)21.17坪(約70㎡)で3,500万円のマンションは、坪単価約165万円になります。これも、前項の「坪単価を利用する理由」と同じように、ほかのマンションとの価格を比較するときに利用されます。

1-2 . 延床面積と施工面積の違い

坪単価をチェックするときには、延べ床面積と施工床面積の違いに注意しなければいけません。上記のように、坪単価は延べ床面積で割ることもありますが、ハウスメーカーによっては施工面積で割ることもあるからです。

延べ床面積と施工床面積の違いは、以下の面積を含めるかどうかです。
・バルコニー
・玄関
・ポーチ
・収納部分

延べ床面積は上記を含まず、施工面積は上記を含みます。つまり、施工面積の方が面積は広くなるので、坪単価は安くなるということです。そのため、ハウスメーカーが出している施工費用の坪単価が、延べ床面積と施工面積のどちらを採用しているかは必ず確認しましょう。

なぜなら、A社は延床面積でB社は施工面積で算出している坪単価なのに、この2つを同列に比較しても意味がないからです。

2 . 坪単価が変わる要因

坪単価が変わる要因としては、以下2点が挙げられます。
・本体価格
・延べ床面積

2-1 . 本体価格

まずは、本体価格の金額によって坪単価は変わります。当然ながら、本体価格が高いほど坪単価も高くなり、本体価格が安いほど坪単価は安くなります。その本体価格の中でも特に以下の点が価格に影響しやすいです。
・家のデザイン
・家の設備関係

たとえば、家の外観デザインに凹凸が多いと施工面積が増えます。そのため、外壁の素材が多くなり、足場をつくるコストなども上がるので、内装を変えるよりも本体価格が上がりやすいのです。

また、水回りをはじめとした設備関係も、グレードによって価格が大きくブレるので本体価格が変わり坪単価も変わりやすくなります。

2-2 . 延べ床面積

住宅は、規模が大きいほど本体価格は上がり、規模が小さいほど本体価格は下がります。しかし、実は坪単価に換算すると規模が大きいほど坪単価は下がり、規模が小さいほど本体価格が上がる傾向があるのです。少々ややこしいですが、重要な部分です。

住宅は設備費用が高い

たとえば、坪単価50万円で45坪の住宅の金額は2,250万円です。仮に、予算がオーバーしているからといって、5坪減らし40坪にしても250万円(5坪×坪単価50万円)減額するわけではありません。というのも、住宅には水回りなどの設備部分が2~3割ほど占めているからです。

6畳の部屋はフローリングと壁紙くらいしかありませんが、仮に同じ6畳のキッチンであればどうでしょうか?フローリングと壁紙以外に、キッチン設備が必要です。つまり、同じ面積であれば、設備部分の方が価格は高くなるのです。

設備のグレードを下げるしかない

仮に、面積を減らして坪単価も変えたくないのであれば、設備のグレードを下げるしかありません。逆にいうと、設備部分は変えずに「1部屋減らす」などをしても、全体的な施工費は下がりますが坪単価は上がるでしょう。

そのため、上記のように5坪減らした場合、2,250万円が2,100万円と全体価格は下がるかもしれません。しかし、坪単価は52.5万円(2,100万円÷40坪)と上がっているというわけです。この点から、「面積を減らしても坪単価通りに下がるわけではない」ということを覚えておきましょう。

3 . 坪単価を比較するときに押さえておきたいポイント

仮に、建て売りの一戸建てを購入するとき、物件ごとの坪単価を比較することもあると思います。もしくは、注文住宅を建築するときはハウスメーカーごとの坪単価を比較することもあります。

その際は、上記の「延べ床面積と施工面積の違い」以外に、以下の点を押さえておきましょう。
・本体価格について
・相場を調べる

3-1 . 本体価格について

おさらいですが、坪単価は「本体価格÷延べ床面積(or施工面積)」という計算式でした。そのため、延べ床面積と施工面積のどちらを採用しているかを確かめることが大事と言いましたが、それ以外にも本体価格について以下が注意点です。
・別途費用がかかる
・本体価格の算出方法も違う

別途費用がかかる

まずは、「本体価格」といっても、その価格だけで住宅を買えるわけではありません。というのも、基本的に本体価格には、屋外設備工事費(庭先や塀など)などの別途工事費や税金などの諸経費が含まれていないからです。 つまり、坪単価30万円と格安で建築できたとしても、それ以外に別途工事費や諸経費が発生します。その点をきちんと認識して、坪単価を比較していきましょう。

本体価格の算出方法も違う

また、延べ床面積と施工面積のどちらを採用するかがハウスメーカーによって違うように、「本体価格」の基準も各社で違います。本体価格はあくまで建物本体のみというのが一般的ですが、ハウスメーカーによっては照明器具やカーテン、エアコンなども含める場合があります。

仮に、A社とB社の延床面積で算出した坪単価が同じでも、A社は照明などを含めているのに対し、B社は含めていないとします。そうなると、同じ坪単価でもB社の場合は照明などを別途購入する必要があるので、A社の方が安いと判断できるというわけです。

3-2 . 相場を調べる

もう1つ押さえておくべきポイントは相場を調べるということです。相場金額というのは、そのエリアの相場金額と、住宅のグレードによる相場金額の2つの意味があります。

仮に、建て売り住宅を探しているとします。その際、上記の注意点を加味して坪単価が分かったところで、そのエリアの相場価格が分からないと高いか安いか分かりません。また、同じ坪単価でもグレードが異なれば、グレードが高い方が格安ということになります。

そのため、周辺の物件情報を入手し、相場観を養うことが重要です。その際は、エリア的な相場と、建物の仕様・設備のグレート的な相場の2つを確認するようにしましょう。

4 . 坪単価を知りリーズナブルな物件を判断する

このように、坪単価は延べ床面積と施工面積のどちらを採用しているかで、そもそもの金額が異なってきます。さらに、本体価格に照明などの機器を含めるかどうかで価格が違ってくるので、まずはその点を見極めましょう。

そして、その後に周辺相場と設備・仕様の観点からの相場を調べ、真にリーズナブルがどうかを判断するという流れです。

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