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不動産投資の失敗を防ぐには?失敗事例と正しい物件の選び方

ゴンロク

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不動産投資は、よく「ミドルリスクミドルリターン」と言われます。一定のリターンが期待できる投資の中では、比較的手堅い部類であるといえるでしょう。しかし、それにもかかわらず不動産投資で失敗する人々がいることも事実です。

 

さらに不動産投資の失敗事例を分析していくと、いくつかの共通点が浮かび上がってきます。手堅いとはいえ、扱う金額が大きいために、失敗のダメージを少なからず人生に影響を与えるもの。不動産投資を成功させ、理想のライフスタイルを手に入れるためにも、不動産投資の失敗例から学ぶことは多いはずです。

 

今回は、その特徴や傾向、対処法などを紹介していきます。

1 . 不動産投資の失敗事例

物件に対する知識不足、需要と供給のギャップなど不動産投資の失敗例は枚挙にいとまがありません。 そこで実際の失敗事例を反面教師にしながら、不動産投資で失敗を回避するコツを学んでいきましょう。

1-1 . 事例1:高利回りに目がくらんだ

不動産投資の魅力は「家賃収入(=インカムゲイン)」が不労所得になるという点にあります。 この家賃収入が物件価格に対してどれだけの割合になるかは、「表面利回り」で提示されていることが多いです。 しかし、表面利回りは諸費用や空室率を考慮していないため、鵜呑みにしてしまうと思わぬ損失を被ることも少なくありません。

 

不動産投資に興味を抱いていたAさんは、投資用物件として中古マンションに目を付けました。 中古マンションは初期投資(購入費用)が低く、不動産投資初心者のAさんにとって心理的なハードルが低かったのです。

また、意外な利回りの高さもAさんの期待感を煽りました。 東京都の郊外にあるワンルームマンションで、価格は750万円、想定家賃は5万円前後であったため、表面利回りは8%。 1室のみの区分所有ですから、比較的短期間で年8%のリターンが得られるだろうと考えていたのです。 実際に入居者はすぐに現れ、購入から数か月後には安定した家賃収入が得られるようになりました。

 

しかし、入居から1年後には入居者が退去し、その後はなかなか入居者が現れません。 Aさんが購入した中古マンションは、築25年以上が経過しているうえに、駅から徒歩15分以上かかるという物件でした。 さらに、駅周辺に単身用の新築マンションが建築され、短期間で状況が不利になっていたのです。

 

家賃を4万円台まで引き下げて、やっと次の入居者が決まったころには、退去から半年が経過していました。 その結果、半年間の無収入期間や広告費などが利回りを押し下げ、表面利回りは2%弱まで低下したのです。 一時は売却も検討しましたが、もともと条件があまり良くない中古マンションだけに買い手もつきません。 渋々賃貸経営を続けるも、何とか赤字を出さないように苦心する日々が続いています。

1-2 . 事例2:手元資金がショートして返済不能に

不動産投資を始めるとき、物件の購入費用を金融機関からのローンで賄うことがあります。 その後は完済を目指し、本業のボーナスなどを使いながら繰り上げ返済を行う方が多いでしょう。 ただし、ローンを「早く返す」ことに執着するあまり、手元資金が不足してしまうと、トラブルに発展する可能性がでてきます。

 

3500万円の新築マンションを投資用物件として購入したBさんは、毎年100万円ずつの繰り上げ返済を目標にしていました。 購入費用は全て金融機関からのローンでまかなっていたため、少しでも早くローン残債を減らしたいというプレッシャーがあったのです。 まいつきの最低返済額に8万円強を上乗せして返済を続け、貯金は増えないながらも順調にローン残債を減らしていました。

 

しかし、不景気のあおりを受けて本業の給与収入が激減。特に毎月の残業代とボーナスが大幅に減少しました。 その結果、繰り上げ返済どころか最低返済額の捻出も難しくなり、ついに返済の遅延が発生。 金融機関は繰り上げ返済よりも遅滞なく返済することを重視するため、評価は一気に低下してしまいました。 少ない貯蓄を切り崩しながらなんとかローンの返済を続けたものの、それも底をつき、新たに消費者金融から高利のローンを借りながらなんとか生計を維持しています。

1-3 . 事例3:売却価格が低く身動きが取れない

3つ目は「出口戦略」に関する失敗事例です。

 

賃貸経営による家賃収入が目的で新築物件を購入したCさんは、当初想定していたよりも収益が上がらず、物件の売却を検討し始めます。 このとき、購入から4年が経過しており、複数の不動産会社に査定の依頼を行いました。 購入時の物件価格は3500万円で、その大半は金融機関からのローンです。 また、売却を検討し始めた時点で、ローンは2500万円ほど残っていました。

 

ところが不動産会社から提示された査定価格は、2000万円足らず。 新築物件の価格には、デベロッパーの利益や広告宣伝費、営業の人件費などが上乗せされ、物件本来の価格よりも2~3割高くなっています。 そのため、中古物件として純粋に土地と建物の評価額を査定すると、購入時の価格を大きく下ることがあるのです。

 

さらに、不動産の物件取得後5年以内に売却すると「短期譲渡所得」に該当し、売却益に対する課税割合が高くなります。 つまり、例え利益が出たとしても、合計40%前後もの税金を支払う必要がでてきます。 新築で購入した物件は、出来るだけ長く保有し続けられるよう、余裕をもった資金計画が必要だといえるでしょう。

2 . 不動産投資に失敗する人に見られる特徴・傾向

ここまでの失敗事例を参考にしながら、不動産投資に失敗する人の特徴や傾向を整理してみます。

2-1 . 単純に勉強不足である

不動産投資は、事前の知識が非常に重要です。最低でも数百万単位のお金が動くわけですから、小さな知識不足が、大きな損失を招くことも珍しくありません。 「家賃収入」や「不労所得」、「大家」という言葉から、単に物件を購入しただけで自動的に収入が得られると勘違いする人がいます。 一見、何の苦労もせずに家賃収入を得ているような不動産オーナーでも、その影では地道な勉強と綿密な資金計画があるのです。 また、基本的な知識が無いことで情報の真偽が判断できず、物件の見極めができなくなるというリスクもあります。

2-2 . 資金計画が甘い

不動産投資に限らず、失敗する投資家は、資金計画を苦手とする人が多い傾向があります。 株や為替の世界では、最初は小額から始めて、徐々に資金を大きくしていくという方法が取れますが、不動産投資ではなかなかそうもいきません。 したがって、資金管理が徹底できていないと、最初から大きな損失を被ってしまうのです。

 

たとえば新築、中古共に物件購入後には定期的なメンテナンスが必要です。 このとき、複数の業者から相見積もりを取らずに即決してしまうと、無駄な出費を強いられる可能性が高まります。

 

また、フルローンを利用して毎月の返済金額が大きくなり、修繕や不測の事態に対する備えができなくなることも、資金計画の甘さからくるものです。 フルローンを利用するときは、家賃収入に占める返済額の割合(返済率)を事前に計算し、キャッシュフローを徹底的に管理する必要があります。

 

あくまでも目安ですが、家賃収入の2割はランニングコスト(管理費など)として計算し、残り8割で返済や再投資を行うのが良いと考えられています。 ただしこれは、「満室(入居率100%)」が前提です。実際には、周辺の競合物件や過去の経験から、空室率を想定し、計算していくべきです。 ちなみに、返済率が家賃収入の6割をを超えると、キャッシュフローが2割以下となり、修繕費などに対応できなくなる可能性があります。 返済率は家賃収入の4割程度にとどめるような資金計画を立てていきましょう。

2-3 . 情報源が少ない

不動産投資は、どれだけ正確な情報を素早く入手できるかも重要です。 信頼できる情報源を複数持っていると、それだけ判断材料が多くなり、間違いを犯しにくくなります。

 

この情報源とは、不動産会社との付き合いや個人的な人脈によって形成されるもの。 できるだけ個人投資家同士の横のつながりができるような場所に足を運び、成功者の生の意見を取り入れるべきです。 信頼できる不動産会社が開催するセミナーなどは、情報源を増やすきっかけになるでしょう。

3 . 不動産投資に失敗しないための物件の選び方

不動産投資に失敗しないための物件の選び方

不動産投資に失敗しないためには、物件選びを学ばなくてはなりません。そこで、不動産投資の失敗を防ぐ物件選びのコツをまとめてみました。

3-1 . 「管理」を意識して買う

中古物件を購入するときには、特に「管理・メンテナンス」を重視しましょう。 「不動産は管理から買え」という言葉があるほど、管理・メンテナンスは不動産の価値を保つ最重要ポイントなのです。 具体的には、

 

・管理人が常駐しているかなどの管理形態

・共有部分の清掃、メンテナンス状態

・修繕計画があるか、実際に修繕された実績があるか

・定期点検を行っているか

 

などをチェックしたいところです。

3-2 . 時代のニーズに合った物件を選ぶ

単に床面積や建坪が広いというだけではなく、時代のニーズにあった設備が備え付けられているかも重要です。 特に最近は、「外面的な価値」よりも「実際の住み心地、使いやすさ」が重視される傾向にあります。

 

例えば、個人情報保護や防犯意識の高まりから、セキュリティに対するニーズは、年々高まっています。 オートロックや防犯カメラなど、セキュリティに関する設備の付加価値が高くなっているのです。 さらに高速かつスムーズな通信が可能なインターネット回線も、時代のニーズを反映した設備といえるでしょう。

3-3 . 表面利回りではなく実質利回りで選ぶ

できるだけ高利回りな物件を選ぶのは、投資である以上、当然のことです。 しかし、販売図面に記載されている利回りを鵜呑みにしてはいけません。

 

販売図面には「表面利回り」が記載されていることがほとんどだからです。 表面利回りは、満室であることを前提として、年間の家賃収入を物件価格で割った数字。 実際には、家賃収入から管理費や税金、経費などを差し引き、さらにある程度空室も考慮して利回りを計算する必要があります。 つまり「実質利回り」で判断することが重要なのです。

3-4 . 立地、価格、想定家賃はセットで考える

「不動産は立地が全て」という人がいます。確かにこれは一理あるのですが、その他にも「価格」や「想定家賃(家賃相場)」を考慮していきましょう。 この3つのバランスが取れていれば、入居率を維持しやすく、安定した収益につながるからです。

 

いくら駅近で人気エリアの新築物件でも、フルローンで返済率が6割を超えるような価格なら、資金計画が破たんする可能性があります。 また、価格が安くても想定家賃(周辺の家賃相場)が著しく低ければ、こちらも収益が上がらず投資には不向きでしょう。

3-5 . 現地視察や内覧など"生の情報"にこだわる

投資対象を選ぶとき、販売図面や広告だけで判断せず、出来る限り現地での情報を集めるようにしましょう。 書類やインターネットには記載されていない情報があるかもしれないからです。 管理状況、周辺環境の雰囲気などは、現地視察や内覧によって確かめられます。

4 . 不動産投資に失敗しそうになったときの対処法

不動産投資の失敗は、金銭的なダメージが大きく、立ち直るまでに時間を要します。 ただし、株や為替のように一瞬にして転落するケースは稀です。 つまり、「失敗しそう……」と感じたらすぐに動き出せば、損失を回避できる可能性があるわけです。 具体的には、

 

・物件周辺の賃貸需要を調べ、入居率を維持しやすい家賃設定に変更する

・大学、工場、大企業の支社などの移転や新設がないか、情報収集を行う

・1月から3月の引っ越し需要を確実にキャッチできるよう、入居者募集を行う

・赤字が出続けるようなら、早めに売却する

 

といった方法が考えられるでしょう。しかし、初めての不動産投資では、「失敗」という2文字が脳裏に焼き付き、なかなか行動に移せないことも事実です。 精神的なプレッシャーがさらに判断を狂わせ、負のスパイラルに陥る可能性もあります。 そこで、不動産会社に相談し、立て直しをはかるという方法もおすすめです。 投資用物件の開発・販売・仲介などを手掛ける不動産会社ならば、一貫したサービスとノウハウのもと、不動産投資に対するアドバイスを行ってくれることがあります。

5 . おすすめの不動産投資セミナー

不動産投資では、信頼できる不動産会社の有益な情報をいかにキャッチするかが重要です。 そこで、定期的に開催される不動産投資セミナーをチェックしてみましょう。

 

このとき、自社で全ての工程をワンストップで行う不動産会社のセミナーを選んでみてください。 物件購入から設計、建築、賃貸入居者募集、物件管理までを行う不動産会社ならば、不動産投資に必要なノウハウを豊富に蓄えています。

 

例えば不動産投資においてワンストップ経営を行うフェイスネットワークでは、以下のようなセミナーも開催しています。

 

「金融機関出身の当社代表が自ら伝授!城南エリアに不動産を持つ極意!※現地視察バスツアー付」

 

金融機関出身の代表が、実際のオーナー様とのエピソード、銀行や融資についての情報などを紹介します。 また、セミナー後半ではバスによる現地視察もあり、売買営業担当者や設計担当者が物件の解説を行います。 現地で物件を目の当たりにし、素材や構造、周辺環境の雰囲気や立地条件などを肌で感じられるでしょう。 さらにこのセミナーでは内覧も行い、不動産投資を具体的にイメージしやすくなることがメリットです。

6 . 正確かつリアルタイムな情報源が不動産投資の失敗を防ぐ

今回紹介したように、「勉強不足・知識不足」「資金計画の甘さ」「情報源の少なさ」は、不動産投資の失敗を招く理由になり得ます。 一方で、これらを徹底的に磨き上げれば、失敗の確率は低くなるでしょう。

 

できるだけ正確でリアルタイムな情報を集めつつ、不動産投資について学ぶには、良質なサービスを提供する不動産会社の協力が不可欠です。 不動産投資会社が開催するセミナーを利用しながら、情報収集に勤しんでみてはいかがでしょうか。

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