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インカムゲインとキャピタルゲインの両方が得られるリースバック投資とは

長嶋 シゲル

長嶋 シゲル

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不動産投資の手法の一つに、リースバック投資と言われるものがあります。リースバック投資とは、任意売却で購入した物件を、元の所有者に貸し出すことで、賃料収入と将来的な売却益収入を狙う投資手法です。そこでこのリースバック投資のメリットと、物件の探し方をお伝えしていきます。

目次

1 . リースバック投資とは

リースバックは他人の不動産を購入し、それを元の持ち主に貸し出すことを指します。元の持ち主は、自宅を売っても引っ越すことなく、同じ物件に住み続けることができます。

不動産、特に住宅ローンを返済できなると、ローンの返済が滞ったところで物件を競売にかけることになります。しかし競売にかける前に、融資を受けていた金融機関に相談することで、任意売却という手段をとることができます。

任意売却では競売のように裁判所経由で、強制的に相場より割安で物件を処分することがなく、一般的な不動産相場に則って売却活動を行うことができるのです。その結果物件の売却を行い、残債は金融機関との取り決めで毎月徐々に返済していくことになります。

ただしそれでも自宅を失ったことには変わりないので、売り主は基本的には引っ越しをしなければいけません。ただ任意売却の場合、購入者との相談もできるので、購入者との相談の上で、売却した物件に家賃を払って住み続ける選択肢を採ることができるのです。

これによって売主である元の家の住人は引っ越すことなく、同じ家に住み続けられ、元の生活を維持できます。

そして家を購入した買主は元の住人に貸し出して、家賃収入を得られるメリットがあるのです。

特に買主側のメリットは非常に大きく、賃貸物件でありながら自分で修繕やリフォームを自分で行うことなく、購入時そのままの状態で貸し出せます。その上即座に家賃収入が得られます。

また借主である元の持ち主は、引っ越しをしないことで、子供の転校などを避けられます。元の持ち主も同じ生活を維持していきたいと考える人が多く、一度リースバックに出しても引っ越しをすることは稀です。そのため安定した収入を得ることができるのです。

これがリースバック投資なのです。

2 . リースバック投資ではキャピタルゲインも狙える

リースバックの契約を結ぶ時に、買い戻し特約を設定することができます。これは何年後かに、物件をを元の持ち主に買い戻してもらうという契約をつけることを指します。基本的に買い戻し特約は、購入時の価格より上の価格で設定することが多いので、例えば2,000万円で買った家を、10年後に2,500万円で買い戻す特約をつけることができます。

これにより10年間家賃収入を確実に得ることができますし10年後には購入時以上の価格で物件を売却できるのです。つまり買主は、家賃収入というインカムゲインと、売却益というキャピタルゲインの両方を得られます。大変に投資効率が良い投資手法と言えるのです。

もちろん投資である以上、リスクがないわけではありません。家を売却する人は金銭的に厳しい状況に追い込まれているので自宅を売るのです。あまり高い家賃を設定してしまうと、家賃が支払えなくなって結局退去してもらうしかなくなることもあります。また買い戻し特約をつけていても、結局家を購入するだけの資金調達できなかったので買い戻し特約が反故にされることもあります。

それでも相場より元々安く購入できるのが任意売却物件のメリットですから、自分が購入時に支払った価格以上で物件が売れる可能性は高いです。また元の持ち主が退去しても、他の人間に貸すことで家賃収入を得ることができます。リスクが存在しないわけではありませんが、リスクは基本的には低いです。

3 . リースバック投資ができる物件の探し方

リースバック投資という名目で市場に売りに出ている物件は、非常に稀です。基本的にはリースバック物件は任意売却物件を購入し、その売主との相談の中でリースバック契約を結ぶかどうかを決めていくことになるでしょう。

任意売却物件の探し方は二つあります。まずは不動産会社に相談して、任意売却を検討している人がいないかを聞いていましょう。そういった話があれば、任意売却で家を処分した人を紹介してもらい、交渉できます。

もう一つは任意売却物件専門の不動産サイトを利用することです。一般的な不動産物件を掲載しているサイトには、任意売却物件は掲載されていません。扱いがややこしいからです。しかし任意売却物件の処分を専門とする会社の中には、自分たちが扱う物件の一覧を掲載しているサイトもあります。

そういったサイトに物件の挿入を申し込めば、物件を割安で買えるだけではなくリースバック契約を進めるための交渉も仲介してくれます。

専門のサイトを利用すれば、スムーズに物件購入後にリースバック契約を結ぶことができるでしょう。

4 . まとめ

リースバック投資は、不動産投資の中でもかなりリスクの低い投資手法となっています。あまり頻繁に任意売却物件が市場に出るわけではありませんが、根気強く探していれば、十分に見つけられます。任意売却物件専門サイトなどを、定期的も見ていくと良いでしょう。

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