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不動産投資を証券で行うには?売りに有利なのはJ-REIT?

新庄 則介

新庄 則介

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J-REITは実物の不動産売買と何が違う?


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最近、再び話題としてあがるようになってきたのがJ-REITと呼ばれる金融商品です。

いわゆる投資信託の一種で、不動産投資を東証などで取引できるようになっている不動産証券を元に投資家に対してその利益の分配を行うというシステムで成り立っています。

良くつかわれる指標としては「東証REIT指数」や利回りによる配当であり、株価と同様に値の上げ下げを見ることにあります。

 

J-REITの配当金とは?


不動産の証券化に加えてJ-REITによる配当と言われても、すぐにピンとくる人は少ないでしょう。

それもそのはずで投資を行う人の中でもこの不動産証券化のイメージはあまりよくないからです。

その理由は最近の経済変動の遠因があります。

たとえばリーマンショックは、住宅ローンの証券化によって崩壊が発生した大きな社会的損失でした。

住宅のような不動産を証券化して高い配当を行うことにその実際的な部分が見えにくくなっていることも関係しているでしょうね。

 

J-REITは実地の不動産取引よりマイナスになる?


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この不動産自体を取引することと証券化された不動産を扱うのでは、投資としての前提が全く異なることがわかります。

それはそのはずで、実地の物件を購入して投資として成立させている場合、損失を出したとしても減価償却が可能で、そもそもの投資額が明確になります。

しかし証券化された不動産の場合には、その対象となる不動産そのものが確定していないことがある上に、本来ならありえなかったマイナスの負担が発生することがあるのです。

でもそれはJ-REITの全てではなく、デメリットの一面といえるでしょうね。

 

株式投資の図式が成立するメリット


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証券化して投資信託を行うJ-REITの最大のメリットは、株のように値が上がった時に売りができてしまうことです。

不動産となのでこれに付随して、年二回の配当金が賃料収入の回収から発生する利益をもとに配当が決まります。

家賃のような高利率を前提にしているため、普通の利回りよりも高くて一割近い配当率になることもあります。

特に、不動産を直にもっている場合に、それを売って現金調達しようとした場合には、すぐに出来ないことを不動産に投資をして経験のある人はすぐにわかるでしょう。

それが株式投資の要素を持つ証券化された不動産投資でならば、株の売却期間の1日程度で成立することです。

 

J-REITで資本を増やすには?


J-REITは証券ですから、あくまでもそのためのチェックを日々行う必要があります。

具体的には、資本を増やせるように、利回りや金利などから株価のように値が上昇するのを予測し、その前に購入して売るというサイクルを作り出せるかというところです。

また、配当についての見方では、空室率や対象となる不動産の状況などによって上がったり下がったりしやすいです。

だから、最初の証券の選択段階で買っても大丈夫そうか、損得基準を明確にしてから判断しましょう。

 

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