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住宅ローンを活用して不動産投資を行うことはできるのか?ローンを使いこなそう!

米田 幸平

米田 幸平

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かつて存在したオーバーローンもOKな金融機関


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不動産投資ということだけで考えれば、頭金はなしでも始めることができる可能性があります。

その点で、珍しい投資であることも確かでしょう。

ですが、簡単にできるわけではなく、さまざまな問題がありますが、そのどれも乗り越え解決できる可能性はあるのです。

 

金融機関の中には、本人属性などあまり気にせず、フルローンを行っていたところも存在していました。

オーバーローンさえできてしまったりしたのですから、思っている以上に壁が低かった時期もあるのです。

 

現在はまず通らないフルローン


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現在の金融危難の状況を考えると、ほぼフルローンは却下されます。

これまでオーバーローンを行っていたようなところも、投資目的に融資をしたりしなくなったのです。

当たり前のように頭金20%を用意しろといわれますし、審査も厳しくなってきました。

 

現実問題として考えた場合、不動産投資に頭金を現金で20%も用意するのは、非常にきつく難しいこととなるでしょう。

それでも、表面利回りが全国平均で見ても9%もあるのが不動産投資なのですから、あきらめるにはあまりにもったいない、効率のいい投資でもあるのです。

 

アパートローンとは異なる住宅ローン


融資ということでは、アパートローンのような不動産投資的なものではなく、一般の住宅ローンはかなり盛況です。

数多くの銀行が融資総額を上乗せしていたりするのですから、アパートローンとは違う状況が出来上がりつつあるのです。

ですが、不動産投資目的の物件に対しては、どんな金融機関も住宅ローンを使わせてはもらえません。

と、普通に考えると、打つ手がありませんが、実は抜け道があるのです。

 

不動産投資に使うならアパート


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住宅ローンに関していえば、不動産投資に使うことはできませんが、住居として使う面積が50%以上という縛りがあることに注目するべきです。

つまり、アパートを1棟建てて50%以上を自己の住居とすれば、住宅ローンを使っていくことができるということになります。

抜け道という言い方をすれば問題がありますが、これはれっきとした住宅ローンの活用方法なのです。

 

当然のことですが、ワンルームマンションを住宅ローンで購入し、それを貸し出したりすれば契約違反となり、詐欺行為として立件される可能性もあります。

部屋の半分以下をシェアとして貸すというのも、認められたりはしません。

1戸建てに関しても無理があります。

利回りを考えても投資にはならないでしょう。

だからこそ、アパート1棟なのです。

 

家賃を高く設定しやすい2階を全室貸し出し、自分たちで1階を住居にしてしまいます。

1階の壁の数を2階よりも減らしたりすれば、面積は確実に上回るでしょう。

2階をワンルームにして間仕切りを増やし、数多く貸し出すというのも方法です。

 

こうした方法は、新築でもできます。

しかし、利回りということを考えると、中古物件のほうがはるかに効率的ですので、不動産投資の一つの方法として考えるべきでしょう。

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