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新築と中古のマンションどちらが不動産投資にいいのか?投資効率などからも考える

米田 幸平

米田 幸平

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新築と中古はどちらが不動産投資向きか


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不動産投資を考えるのなら、どんな物件を使って進めるのかが大事でしょう。

何でもいいというわけにはいかないのは、借りてくれる人がいなかったら、何も収入がないということが起きてしまうからです。

不動産投資に失敗する人は、ここを読み間違っているから失敗してしまいます。

そこで、どんな物件ならいいのかといえば、単純に借りてくれる人がいる物件で、家賃が高くできればもっと良しとなりますが、これは当たり前のことでしょう。

 

分類から考えると、新築マンションであったり、中古マンションだったりすることがあります。

新築マンションと考えてみると、修繕などの心配がないというのはメリットでしょう。

新しいのですから当たり前ですが、設備も最新となっているはずですので、何も心配がいりません。

向こう数年間、メンテナンスなどにお金が出ることもないでしょう。

この間に現金を貯めて備えることもできるようになります。

 

新築のほうがいいいインフレヘッジってなに


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実はインフレヘッジという面もあるため、新築マンションが不動産投資として進められる面も忘れてはいけません。

ちょっと難しい話になりますが、世の中がインフレ局面になると、物価は上がります。

でも、上がった分だけ、お金をいっぱい使わなければいけなくなり、お金の価値は相対的に下がってしまうのです。

資産というのもお金で表すことになるため、インフレになると下がってしまって実質的に損をすることになります。

ところが、マンションの場合には、物価が上がると同時にマンションの価値も上がるのです。

その効果は築年数でも影響されるため、新築マンションのほうは上がっていくことになるでしょう。

現金とは違うため、実質的に減ってしまうようなことも起きないというのも、不動産投資のポイントだったりするのです。

 

中古マンションというと、投資金額は下げられますが、その分だけリフォームも必要です。

価値が続く時間は、新築より短いのですから、インフレヘッジは低いということになってしまいます。

 

入居率ということを考えても、新築のほうが高まりやすくなるでしょう。

自分で住むとしたら、家賃が同じだったら新築に住むはずです。

その分だけ有利なのですから、不動産投資としてはどうせだったら新築がいいとなってきます。

 

投資の効率から見るとどっちがいいか


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ちょっと見方を変えてみると、新築と中古ということでは初期投資の金額が異なるでしょう。

新築のほうが高いに決まってますが、その分だけ回収しなければいけなくなるのです。

たとえば、新築で家賃収入が20万円あるのと、中古で20万円あるとすると、有利なのはおそらく中古のほうでしょう。

なぜかといえば、中古のほうが安く買えるからです。

単純な比較ではありますが、投資した資本に対して回収できるキャッシュとしては、中古のほうが大きくなりやすいといえるでしょう。

お金をかけていないのですから当たり前です。

 

ここからわかる問題は、空き部屋を作らず進めることにあると気づけば、不動産投資に向いています。

たとえば、新築5室と中古5室、他の条件は同じとすると、入居率は新築です。

家賃が中古のほうが安くなったとしても、そうそうは中古が上回ることができないでしょう。

それだけ新築には魅力があるのです。

 

条件もいろいろとあり、一概に新築がいい中古がいいとは言えません。

それでも、借りてくれる人がいるのか、それはどれぐらいになるのかを考え、選んでいくことが重要となるでしょう。

借りてくれる人がおらず、空き部屋になってしまう様なら収入がなくなって支払いばっかりになるのですから、入居率を含め金額も検討することが大事なのです。

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