HOME 不動産投資 金利の差がここまでのお金になる!不動産投資に重要な金利のはなし

金利の差がここまでのお金になる!不動産投資に重要な金利のはなし

米田 幸平

米田 幸平

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アパートローンと金利


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アパートローンというものは、不動産投資によって欠かすことができないものです。

高額な不動産を取得して始めていく以上、これを自己資金だけで賄うことが難しい以上、計画を立てていくことになるでしょう。

そこで重要になってくるのが、融資をした場合の金利の問題です。

いろいろな金融機関が商品として扱っているため、その融資条件をいろいろと考え比較し検討していくことになるでしょう。

その中で、金利という存在はかなり大きなものとなるのです。

 

金利が高くなると、当然のことですが利回りを悪化させることになります。

つまり、金利が上がるということで、投資としての効率を悪化させる要因となるということです。

借入金額という分母が大きい以上、わずかな金利も大きな影響を与えますので、よく検討する必要があるでしょう。

 

0.5%の差が返済総額に与える影響


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実際に、アパートローンで1億円を借りたとしましょう。

マンションを建てたりするというのであれば、何か珍しい金額でもありません。

これを30年で返済するとします。

長期返済にしたほうが、投資としては効率がよくなるため、この期間も珍しいわけではありません。

この条件に対して、金利を2.7%で仮定すると、年間返済額は487万円になるのです。

月40万円余りですので、立地にもよりますが、10戸以上の部屋を作れれば赤字になることはありません。

総返済額は、繰上返済などはしなかったと仮定すると1億4610万円となります。

 

では、0.5%下げてみると、年間返済総額は456万円です。

約30万円の差が出てきます。

月額で考えると、38万円ですから、そんな差はないように見えるでしょう。

ところが、返済総額で考えると、1億3680万円になるのですから、実は1,000万円近い差が出てくることになるのです。

これは簡単に取り返せる金額ではなくなってしまいます。

 

逆に0.5%上がれば、月額的には2万円上がる程度ですが、返済総額は1,000万円増えるのです。

0.5%という数字がここまで首を絞めると考えると、いかに下げたいかということがわかるでしょう。

 

早期の繰上返済がリスクから救う


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金利の差というリスクは、借り入れ当初だけから計算して行く問題ではありません。

変動金利型にして、借り入れ当初の金利をできるだけ抑えたとします。

しかし、世の中が変わり、金利が上がっていったとすると、こうした支払いのリスクが生まれてくることになるのです。

特に家賃というものは、いきなり景気がよくなったから高くするというわけにはいかない性格を持っています。

そのため、返済に対してキャッシュが追い付いてこないということがあるのです。

 

ですが、変動金利型の金利の低さは利用しない手はないでしょう。

そこで、もう一度考えてみます。

家賃を5万円と設定して、10戸あれば50万円収入が期待できます。

1億円ということで考えれば、もっと戸数があるか家賃を高くするかできることでしょう。

もちろん、立地条件などにもよりますが、その収益を繰上返済に回すのです。

こうすることにより、金利が低いうちに恩恵を受けることができ、将来高くなってしまって返済額が増えるリスクを抑えることができるようになります。

 

当然ですが、将来景気が変化し、金利が大きく下がるかもしれません。

その時には、金利が下がったことを素直に喜べばいいだけです。

だれも未来はわからないのですから、リスクは未然に対応することが重要ですし、下がったことはリスクでも何でもないのです。

さらに繰上返済ということで考えれば、できるだけ早期に大きな金額で返済をしていくことが元本を減少させることにつながり、将来的な利息を減らすことにつながります。

ここを忘れないようにすることもポイントといえるでしょう。

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