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地震というリスクに備える!地震保険を掛けることは不動産投資に必要となるか

米田 幸平

米田 幸平

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不動産投資の利回りと保険


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阪神淡路大震災や東日本大震災から、かなりの時間が足りましたが、日本人は災害の恐ろしさを体験し再発見しています。

一体どうしたら、災害のリスクに対して対応していくのかということを考えなければ蹴ません。

特に不動産投資ということを考えた場合、これまでは土地の価値がゼロにはならないことがメリットといわれてきました。

ところが、震災の経験から考えると、場所によっては土地の価値すらなくなるかもしれないのです。

 

これまでは、たとえ火事になったりして、建物がなくなってしまっても、土地は消えてなくなるわけではなく、その価値は変わらないといわれていました。

これが最大のデメリットで、安全性だっただったのにもかかわらず、土地が災害によって活用することができなくなると、価値を失う可能性が出てきているのです。

このデメリットは、簡単に回避できるものではなく、事前に対処法を検討しておかなければいけなくなりました。

 

不動産投資において、必要以上の保険の活用は利回りを下げる要因にもなりかねません。

ですが、災害に対応できる方法としては、保険ぐらいしかありません。

災害という自然の力を考えた場合、新築だからといって耐えられるものではないでしょう。

最新の耐震技術を使ったとしても、津波にはなすすべもなかったことから学んだはずです。

どんな防災技術を駆使してとしても、自然の力ははかり知ることなどできません。

 

収益物件を失うリスク


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不動産投資として考えた場合、災害にあってしまうことにより、収益物件を失うことになるでしょう。

一瞬にして失ってしまった場合のリスクと、利回りの低下を比較検討しなければいけません。

だからこそ保険を掛けるという選択肢が生まれてきます。

 

耐震保険を含めた災害保険は、どうしても軽視される部分がありますが、リスクとして考えた場合には考え直すことも必要といえるのです。

 

地震保険は有効な手段となるか


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収益物件にも掛けることができる火災保険は、非常に広範囲をカバー可能です。

地震保険も火災保険の特約の一つだったりすることからもわかるでしょう。

火災は当然ですが、自然災害や盗難、偶発の事故までカバーすることができるものがあるのです。

 

たとえば、水道管が破裂し、水浸しになっても、建物の損害分をカバーできるのです。

水道管の修復に関してはできませんが、これだけでもかなりのカバー範囲といえます。

ただし、特約を付けなければ、地震による倒壊は保証されないのです。

 

ところが、地震保険は、現在のところ非常に割高になる可能性があります。。

実際に保険会社ができる力だけでは被害に対応できないかもしれません。

国も資金を投下することになりますが、地震という広域災害の場合には、あらゆるところで保証をしなければならなくなり、定められている保証上限では全く足りなくなることが予想されています。

これは都市部で被害が起きればさらに顕著になることから、本当にかけるべきかどうか検討しなければいけないレベルにもなっているのです。

逆に言えば、都市部から離れているのであれば、災害に見舞われても保証される可能性が高まるため、不動産投資としても無駄になるような保険とは言えなくなるでしょう。

 

もう一つの問題点として、損害基準が3つしかありません。

一部損となった場合、わずか5%しか保険金が支払われないのです。

これは雀の涙のレベルといえますが、問題は一部損といわれても、建物はダメージを受けてしまっています。

結果的に全体を補修しなければいけないのですから、5%が役に立つ保証とは言えません。

こうした問題が、地震保険はかけ損になるといわれるゆえんです。

 

リスクということを考えた場合、利回りを悪化させても対応するほうが安全であることは間違いありません。

しかし、本当に地震保険が有効かどうかを、その場所と危険性とともに考える必要はあるでしょう。

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