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不動産投資はサラリーマンに有利?一定収入をどう生かすことができるかがポイント

米田 幸平

米田 幸平

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サラリーマンに有利なポイントが多い


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不動産投資は、サラリーマンにもできる投資として人気が出てきました。

サラリーマンの場合、収入が一定で継続するということが重要です。

さらに、自営業者に比べ、時間に余裕ができやすいため、収益物件の管理もしやすいといえるでしょう。

だからこそ、大きな副収入にしやすいといえるのです。

 

しかし、その一方で、リスクを軽視しやすい部分があることも事実でしょう。

ローンを組み、投資することになるのですから、必ずリスクが存在します。

空室の発生や家賃の滞納といったものから災害に至るまで、管理を考えていかなければ、一発で赤字に転落する可能性もあるのです。

 

確かに、不動産投資には物件という資産が存在するため、補てんすることも、撤退することも難しくはありません。

ですが、不動産の流動性は低く、すぐに現金にならないこともデメリットとして覚えておかなければいけないのです。

投資の中でよくある、メリットの表裏一体として存在するデメリットといえるでしょう。

 

返済期間と金利を考える


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だからといって不動産投資が効率のいい投資であることは間違いありません。

全国平均利回りは9%にもなることを考えると、ほかの投資ではまず実現できないレベルといえるでしょう。

資産価値のある不動産を抱えており、価値がゼロになる可能性は極めて低いものとなるのですから、安全性も高いといえます。

だからこそ、どうやって生かしていくのかを考えれば、大きなチャンスともなるのです。

 

そこで、ローンの返済をどうするのか、はっきりと考えていく必要があるでしょう。

住宅ローンよりもはるかに高い金利を返済していくことになるのですから、返済負担はかなりのものになります。

それも長期返済をすることになるため、金利の1%が数百万円になってしまうことも出てくるのです。

ここからわかる通り、できるだけ金利を抑えることが重要ですが、同時に返済期間の長さも検討する必要があるでしょう。

 

キャッシュフローとの問題


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返済期間である借入する期間を考えると、キャッシュフローとの突合せが重要なポイントになってきます。

仮に1億円の融資で不動産投資を始めたと仮定すると、金利を2%で設定すると、借入期間20年で単純に1年間の元金利の支払額は607万円にもなるのです。

これが25年に設定すると、508万円となるのですから、かなりの差が出てくるでしょう。

キャッシュフローだけで考えていくと、返済期間の5年の差は、年間100万円のキャッシュフローを生むことになるのです。

この点からも、投資として考えると、返済期間は長いほうがいいとなります。

 

ただし、支払い総額を考えてみると、期間が長ければ、それだけ増加することになるのです。長期の借り入れは確実に金利を上昇させる要因となってしまうため、キャッシュフローはプラスでも、最終的なキャッシュアウトは増大しています。

こうした計算をすることができないと、思わぬ落とし穴にはまることにもなるでしょう。

 

仮にキャッシュアウトに耐えられるのであれば、返済期間を短くて金利を下げたほうが有利です。

単年で見てみるとかなりのキャッシュアウトになることは間違いありません。

こうしたスタイルに、自分が合うかどうかがポイントになるといえるでしょう。

 

サラリーマンの利点として、固定収入があることがポイントです。

数年の間、投資物件のキャッシュフローに頼らずに返済ができるのであれば、借入期間を短くして返済を早期に終了させることも考えるべきでしょう。

他にキャッシュフローを生かしていく投資も視野に入れるのであれば、長期間の融資にすることが重要となるのです。

 

サラリーマンが不動産投資をすることは、有利になることがたくさん存在します。

うまくスタイルを模索して行けば、かなり効果的な投資となってくれるのです。

 

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